9월 26일 서울 송파구 복정역 인근에 위치한 위례자이 모델하우스를 방문한 내방객들이 분양 상담을 받고 있다.

*2008년 8월 대비 2014년 9월 말 기준 아파트값 비율 / 자료: 한국감정원

부동산 매매·투자 전략은

앞으로 집값이 오를 것이란 전망이 우세하다. 언제까지 상승할지는 불확실하지만 집값이 상승세를 타고 있는 것은 분명해 보인다. 주택 구입을 고민하고 있는 수요자는 매수를 검토할 필요가 있다. 주택시장에 ‘집은 무릎에서 사라’는 말이 있다. 무릎은 집값이 바닥을 치고 조금 올랐을 때를 말한다. 바닥에서 사면 가장 좋겠지만 바닥은 지나고 나서 알 수 있기 때문에 바닥에 구입하는 것은 운이다. 발목은 집값이 바닥을 치고 상승세로 돌아섰는지 판단하기 어려운 시점이다. 그래서 상승세가 자리 잡은 무릎 정도가 안전하다는 뜻이다. 무릎 위로 올라가면 가격이 많이 오른 셈이어서 구입이 부담스럽다.

지금이 ‘무릎’ 시점으로 판단된다. 서울·수도권 집값은 지난 해 8·29 대책 이후 상승세로 돌아섰다가, 올 상반기 임대소득 과세 등의 영향으로 약세를 보였다. 이후 9·1 대책 등으로 다시 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 서울·수도권 아파트값은 2008년 글로벌 금융위기 이후 지난해 8월까지 10% 내렸다. 지 난해 8월 바닥을 친 뒤 지난 9월까지 2.7% 상승해 현재 가격은 글로벌 금융위기 직전의 92.5% 수준이다. 아직 금융위기 전보다 낮은 수준이다.

*2014년 6월 말 기준 자료: 서울시

지금이 집값 무릎 수준?

주택을 구입할지역은 상대적으로 하락폭이 컸던 곳을 주목해야 한다. 그만큼 다시 오를 여지가 많기 때문이다. KB국민은행에 따르면 금융위기 전에 비해 9월 말 기준으로 10% 넘게 내린 곳은 파주(-23%)·김포(-21.9%)·용인(-15.7%)·도봉구(-13.5%)·과천(-12.8%)·노원구(-12.5%)·용산구(-11.6%)·양천구(-11.3%) 등이다. 강남권에선 송파구(-9.8%)·강남구(-8.9%)·서초구(-4.7%) 순이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “가격은 사이클을 타기 때문에 많이 내린 집이 다시 더 오를 여지가 많다”고 말했다.

집값 하락폭과 함께 지역 개발 호재도 따져봐야 한다. 과거의 집값 동향과 상관 없이 지역 개발 호재가 있으면 주택 수요가 늘어 집값이 오를 가능성이 크기 때문이다. 특히 기업체가 몰리는 곳이 안정적이다. 기업이 있는 곳에는 임직원 수요가 있어 주택수요가 탄탄하다. 이런 곳은 집값이 약세일 때도 잘 버텨낸다. 주택크기는 전용 85㎡ 이하 중소형이 유망하다. 가구원수가 줄고 있고 금융위기 이후 주택 수요자들의 주머니 사정이 어려워지면서 분양가가 상대적으로 저렴한 중소형 주택 인기는 크게 식지 않았다. 국민은행에 따르면 서울·수도권 중소형 아파트값은 금융위기 전에 비해 2% 정도밖에 떨어지지 않았다. 반면 중대형은 20% 가량 빠졌다.

정부의 부동산 대책에 따라 재건축 가능 시기가 2년 앞당겨진 서울 개포동 우성 7차아파트.

규제 완화 전 달아오른 분양시장

그렇다고 중대형 주택을 기피할 필요는 없다. 중대형 주택도 충분히 내릴 만큼 내렸기 때문에 많이 내린 지역에선 중대형으로 갈아탈 수요는 관심을 가질 만하다. 지난해 8·29 대책 이후 중소형 주택을 중심으로 회복세를 보이면서 중대형에도 온기가 번지고 있다. 규제 완화 선봉장인 최경환 경제부총리 겸 기획재 정부 장관이 내정된 6월 이후 서울·수도권 중대형 아파트값도 상승세를 타고 있다. 전문가들은 “중대형 가격이 많이 빠졌기 때문에 앞으로 더 내리기는 어려울 것”이라며 “중대형으로 갈아탈 수요는 지금이 적기”라고 말한다. 분양시장의 중대형 청약 경쟁률 상승도 중대형 수요가 살아나고 있다는 방증이다.

기존 주택을 좀 더 싸게 마련할 수 있는 방법 중 하나로 경매도 고려할 필요가 있다. 경매는 주택시장 선행지표로 꼽히는데 집값 회복세와 함께 경매시장도 달아오르고 있다. 부동산태인에 따르면 과거 집값이 많이 오른 버블세븐 지역(서울 강남·서 초·송파구, 서울 양천구 목동, 경기도 평촌·용인시, 경기도 성남시 분당구) 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 5년 만에 90%를 넘었다. 9월 낙찰가율이 90.69%로 전달보다 3.85%포인트 상승했다. 90%를 넘은 것은 2009년 9월(91.25%) 이후 처음이다. 부동산태인 정대홍 팀장은 “9·1 대책 이후 집값이 오르면서 기존 주택거래시장보다 싸게 집을 마련할 수 있는 경매에 주택수요가 몰리고 있다”고 전했다. 높지 않은 낙찰가율로 낙찰을 받는다면 경매를 통해 주택을 구입하는 게 저렴한 방법이다. 하지만 경매의 경우 권리관계가 복잡하고 세입자 등 얽힌 문제가 많기 때문에 주의해야 한다. 경매는 경매에 어느 정도 자신 있는 사람이 하는 게 안전하다.

주택시장이 회복세를 타면서 부동산에서 가장 유망한 투자 분야로 꼽히는 것이 분양시장이다. 주변 시세에 비해 저렴한 알짜 물량이 쏟아지는 데다 정부의 9·1 대책에 따라 청약 문턱이 낮아지기 전에 청약하는 게 당첨에 유리하기 때문이다. 정부는 분양가상한제를 원칙적으로 폐지해 탄력적으로 운영할 계획이다. 올해 안에 국회에서 관련 법을 개정해 시행할 방침이다. 분양가상한제는 주변 시세에 상관없이 땅값과 정부가 정한 건축비 범위 내에서 분양가를 정하는 제도다. 상한제에 따라 그동안 분양가는 주변 시세 이하 수준으로 억제돼왔다. 정부는 상한제를 폐지하더라도 분양가를 많이 올린 아파트에는 상한제를 적용할 계획이다. 그렇더라도 상한제가 느슨해지면 분양가가 급등까지는 아니어도 오를 가능성은 크다. 특히 청약경쟁이 치열한 인기지역에서 분양가가 더 많이 상승할 것으로 예상된다. 주택경기가 달아오른 상태가 아니어서 분양가가 오르더라도 상승폭이 크지는 않겠지만 말이다.

상한제 완화 이후 분양가 상승 전망이 우세하기 때문에 주택 수요자들은 상한제 완화 전에 조금이라도 저렴한 가격에 분양 받는 게 유리하다. 정부는 9·1 대책에서 서울·수도권의 1순위 청약자격을 통장가입 2년에서 1년으로 줄이기로 했다. 유주택자의 1순위 제한을 완화하고 무주택자가 유리한 청약가점제도를 축소하기로 했다. 이렇게 1순위 자격이 완화되면 청약경쟁률이 치솟을 건 불 보듯 뻔하다. 내외주건 김신조 사장은 “현재 1 순위자들은 분양가가 오르고 1순위 문이 넓어지기 전에 적극적으로 분양시장에 나갈 필요가 있다”고 말했다. 전문가들은 “분양가가 저렴하고 지역적으로 유망한 단지를 선택해 청약해야 한다”고 조언한다.

분양시장의 ‘블루칩’은 강남권이다. 최근 청약결과에서 알 수 있듯이, 강남권 분양물량의 분양가는 주변 시세보다 20~30% 저렴하고 교육·교통 등 입지여건이 좋기 때문이다. 강남권은 올해 재건축 분양이 끝났고 신도시 등의 물량이 남아 있다. 최근 1 순위 평균 139대 1의 경쟁률을 보이며 ‘청약통장 블랙홀’로 불리는 위례신도시에서 연말까지 4개 단지 2500여 가구가 나온다. 모두 성남시 행정구역이다. 한동안 전용 85㎡ 초과의 중대형 위주로 분양됐는데 앞으로 나올 물량에는 85㎡ 이하 중소형도 있 다. 공공과 민간이 짓는 단지가 함께 나와 선택의 폭이 넓다.

경기도시공사가 전용 85㎡ 이하의 공공분양 아파트를 위례 신도시 내에서 가장 인기 있는 지역인 휴먼링 안에 분양한다. 휴먼링은 위례 중앙에 조성되는 녹지공간으로 이 안에 노면전 차인 트램이 운행된다. 위례~신사선인 위례중앙역도 들어선다. 공공분양 아파트여서 청약저축이나 종합통장 무주택 세대주가 신청할 수 있다. 대우건설은 민영주택으로 주상복합과 일 반 아파트 3개 단지 940여 가구를 잇달아 내놓는다. 이중 800 가구 가량이 전용 85㎡ 이하다. 위례의 첫 중소형 민영주택이 다. 그동안 분양된 중소형은 모두 공공분양주택이었다. 중소형 민영주택에는 종합저축과 청약부금·예금 가입자가 청약 가능하다.

연말까지 강남권서 3000가구 분양

강남권 보금자리지구에서도 막바지 물량이 나온다. 강남권 보금자리지구 중에서 가장 규모가 크고 아파트 분양이 끝난 강남 지구에서 지상 4층의 테라스 하우스가 나온다. 효성건설이 짓는 강남 효성해링턴 코트다. 전용 92 ~129㎡형의 중대형 199가구다. 모든 가구에 테라스가 설치된다. 분양가는 3.3㎡당 2000만 원이 넘을 것으로 예상된다. SH공사는 세곡2지구에서 마지막으로 전용 59 ~114㎡형 199가구를 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 1600만~1700만 원대로 예상된다. 앞서 이곳에서 지난 7월 전용 85㎡ 초과의 중대형으로 3.3㎡당 1800만~2000만 원에 분양된 강남 더샵 포레스트는 평균 8.1대 1의 경쟁률을 보였다. 강남권 도심인 서초동 꽃마을에서 현대엔지니어링은 현대 건설 브랜드인 힐스테이트를 달고 나오는 주상복합 아파트를 분양한다.

서울 강북에서 주목할 아파트는 뉴타운이다. 강남권만 못해 도 강북지역에 분양되는 아파트에도 청약자들의 발길이 이어지 고 있다. GS건설이 이달 초 서울 성북구 보문3구역을 재개발한 단지는 평균 1.6대 1의 경쟁률을 보이며 모든 주택형에서 순위 내 청약마감됐다. 뉴타운은 개별 재개발 단지보다 규모가 크고 여러 개의 재개발 구역이 계획적으로 개발돼 발전 가능성이 크다. 연말까지 분양예정인 뉴타운은 수요가 많은 곳이어서 눈여겨볼 만하다. 시범뉴타운인 성동구 왕십리뉴타운에서는 마지막으로 3구역이 분양된다. 일반분양분이 1100여 가구로 많다. 도심이 가깝고 지하철 4개 노선이 지나는 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다. 왕십리뉴타운과 마찬가지로 도심권인 종로구 돈의문뉴타운과 서대문구 북아현뉴타운에서도 새 아파트가 나온다.

GS건설이 돈의문뉴타운에서 첫 분양 테이프를 끊는다. 4개 블록 총 2500여 가구의 대단지다. 북아현뉴타운 1-2구역에서 대우건설이 300여 가구를 분양한다. 강서권인 영등포구 신길 뉴타운과 인근 영등포뉴타운에서는 삼성물산과 대림산업이 분 양물량을 내놓는다.

정부의 9·1 대책 최대 수혜주는 재건축이다. 정부는 재건축 허용 연한을 길게는 10년 단축하고 안전진단 기준을 풀어 재건축을 쉽게 할 수 있게 하기로 했다. 재건축 허용 연한을 충족해야 재건축에 도전해 볼 수 있고 안전진단을 통과해야 재건축 대상으로 확정된다. 연한이 차지 않으면 재건축을 기대도 할 수 없고 안전진단 문턱을 넘지 못하면 집을 고쳐 살아야 한다.

규제가 대폭 풀리면서, 재건축 허용 연한 단축 혜택을 보는 단지들이 투자자들의 관심을 끌고 있다. 재건축은 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율) 상승에 따른 개발이익이 기대되기 때문에 가격상승폭이 커 실제 거주하려는 수요보다 투자 수요가 많다. 재건축 허용 연한 단축으로 재건축이 가시권에 들어오는 단지는 전국적으로 24만 8000가구 정도 된다. 1987~1991년 사이에 준공된 단지들이다. 서울에선 목동과 노원구 상계·중계동, 강남권 등이 대표적인 수혜지역이다.

하지만 연한을 채우고 안전진단을 통과해 재건축을 한다고 해서 모두 사업성이 나오는 것은 아니다. J & K도 시정비 백준 사장은 “재건축할 수 있는 아파트들 사이에도 옥석이 있다”며 “옥석을 가려야 제대로 된 재건축 투자를 할 수 있다”고 말했다. 재건축 사업성은 주변 시세와 용적률이 좌우한다. 재건축은 일반 분양 수입이 많아야 그만큼 사업비를 줄일 수 있어 사업성이 좋아진다. 공사비는 지역에 상관없이 비슷하기 때문에 일반분양 분 분양가를 결정하는 주변 시세가 비쌀수록 유리하다. 강남권과 목동이 낫다고 할 수 있다. 일반분양 수입은 일반분양 물량이 많을수록 늘어난다. 3종 주거지역 등 정해진 주거지역 용도 에 따라 재건축 용적률은 정해져 있기 때문에 기존 용적률이 낮아야 일반분양 물량이 많아진다. 그래야 재건축을 통해 늘어 나는 주택이 많아 일반에 팔 수 있는 물량이 증가하게 된다.

용적률로 보면 목동의 조건이 좋다. 목동은 대부분 3종 주거 지역이어서 재건축 용적률이 법적 상한인 300%까지 가능하다. 현재 지어져 있는 아파트들의 용적률은 평균 130% 정도다. 재건축으로 지금의 2배가 넘는 집을 지을 수 있는 셈이다. 상계·중계동 단지들은 평균 180% 가량 된다. 강남권엔 200%가 넘는 단지도 있다. 주변 시세와 용적률로 보면 목동의 재건축 사업성이 가장 낫다고 볼 수 있다.

*분양계획은 업체 사정에 따라 달라질 수 있음 자료: 닥터아파트

재건축 진행 중인 단지가 좀 더 안전

하지만 조건이 좋다고 재건축이 잘 된다는 보장이 없다. 이미 오래전에 재건축 연한을 충족하고 안전진단을 통과하고도 재건축 사업이 지지부진한 단지들이 적지 않다. 재건축을 하더라도 아직 멀었다. 서울시의 재건축 기본계획에 포함돼야 하는 등 절차가 많다. 전문가들은 “재건축 허용 연한 단축 수혜 단지들 엔 아직 불확실성이 많다”며 “불확실성에 따른 리스크를 따져 투자성을 봐야 한다”고 조언한다. 현재 사업이 착실하게 진행 중인 단지들도 관심을 가질 만하다. 재건축 규제 완화로 재건축 허용 연한 단축 수혜 단지만이 아니라 재건축 시장 전체가 덕을 보기 때문이다. 정부의 신도시 등 택지지구 개발 중단과 함께 주택개발의 축이 도심 재건축으로 옮겨오고 규제 완화 반사이익이 기존 재건축 추진 단지들에 미치게 된다.

사업이 어느 정도 진행된 단지들도 투자성이 있다. 재건축 시장이 들썩이면 주변 일반 아파트값도 오르게 돼 재건축 단지도 더 오를 여지가 생긴다. 사업 초기보다는 조합 설립 등 사업이 중반을 넘어선 단지들이 낫다. 입지여건이 좋고 용적률이 낮아 사업성이 좋은 단지라 하더라도 주민 간 다툼 등으로 사업이 더딘 단지는 피하는 게 안전하다. 자칫 사업이 꼬여 낭패를 볼 수 있다.

재건축보다 재개발 투자성은 아직 떨어진다. 박원순 시장의 뉴타운·재개발 출구전략에 따라 사업을 포기하는 단지들이 잇따르고 있다. 재개발이 많은 강북지역 집값이 상대적으로 저렴하고 요즘 오르고 있어도 강남권보다 못해 사업성은 떨어진다.

재개발보다 기반시설 여건이 좋은 재건축에 규제 완화로 투자 수요가 쏠리는 것도 재개발 투자환경으론 불리하다. 다만 도심 이 가깝거나 주변에 업무시설이 많아 주택수요가 뒷받침되고 주변 시세가 나은 지역은 관심을 둘 만하다. 대규모 개발 호재 가 있는 곳은 지역발전 기대감이 높아 투자성이 올라간다. 그런데 용산국제업무지구 개발 무산 이후 강북에 대형 개발재료를 찾아보기 힘들다.

서울·수도권과 달리 지방 주택시장은 금융위기 후폭풍을 벗어난 안전지대였다. 지방 아파트값은 금융위기 이후에도 줄곧 상승세를 이어왔다. 국민은행에 따르면 금융위기 이후 지난달까지 부산·대구·광주·대전·울산 5개 광역시 아파트값이 평균 46.3% 올랐다. 이 정도면 급등세다. 분양시장에선 100대 1 이상의 경쟁률을 보이는 단지가 속출하고 있다. 이 기간 부산 이 가장 높은 52.1% 올랐고 대구 42.8%, 광주 42.8%, 대전 36.6%, 울산 39.4% 상승했다.

지방 주택시장 “목까지 찼다”

그동안 워낙 많이 올라 상승 기력이 많이 떨어져 앞으로는 크게 오를 것 같지 않다. 최근 건국대 부동산도시연구원이 부동산 전문가들을 대상으로 설문조사한 결과 향후 지방 집값 전망에 대해 38.2%가 ‘상승’, 1.8%가 ‘보합’이라고 응답했다. 집값 상승세를 타고 공급이 많이 이뤄져 올 하반기부터 지방 아파트 입주가 크게 늘어나기 때문이다. 그동안 가격이 많이 올라 매수자들의 부담도 커졌다.

지방에서도 지역에 따라 차이는 있다. 올 들어서는 부산 집값 상승세가 꺾이고 대구 집값이 많이 올랐다. 지난달 말까지 부산은 0.9% 오른 데 비해 대구가 5.4% 상승했다. 다른 지방 광역도시 상승률은 광주 2.2%, 대전 0.2%, 울산 2.3%다. 건설 산업전략연구소 김선덕 소장은 “지방 집값이 꼭대기에 가까운 목 정도까지 오른 것으로 보인다”며 “시세차익을 기대한 투자는 신중할 필요가 있다”고 말했다.

세입자는 전전긍긍, 전셋값은? - 내년까지 전셋값 상승세 이어질 듯

서울 잠실의 부동산 밀집 지역에 매매시세표가 붙어 있다. 서울 주택의 평균 전세값 은 올 들어서만 5.9% 올랐다.

서울 불광동 북한산힐스테이트 1차 84㎡형에 전세 살던 김모(44)씨는 최근 이 아파트 59㎡형을 3억 6000만 원에 매입했다. 최근 집주인 이 전셋값으로 2년 전보다 1억 원 오른 3억 5000만 원을 요구한 때문이다. 김씨는 “전셋값이나 집값이나 별 차이가 없는 데다 전셋값이 계속 오를 것 같아 매입하게 됐다”고 말했다.

이런 사람들이 더 늘어날 것 같다. 최근 몇 년 동안 쉼없이 오른 전셋값이 앞으로도 계속 오를 전망이기 때문이다. 한국감정원에 따르면 9월 말 기준 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 한 달 전보다 0.1%포인트 상승한 70%다. 감정원이 통계를 작성한 이후 전세가율 70% 돌파는 처음이다. 매매수요 진작을 유도해 전세 난을 안정시킨다는 정부 복안을 비웃는 듯하다. 9월 전국 아파트 전 세가격 상승률은 0.48%로 매매가 상승률(0.37%)을 0.11%포인트 앞질렀다. 이렇게 오른 전셋값이 서울·수도권은 평균 2억 원을 넘어섰다. KB국민은행에 따르면 지난달 말 기준 수도권 주택 평균 전셋값은 2억 106만 원으로, 역시 KB국민은행이 관련 통계를 작성한 2011년 6월 이후 처음으로 2억 원을 돌파했다.

올 들어 수도권 주택의 평균 전셋값은 1075만 원(5.7%) 올랐다. 2년 전과 비교하면 2414만 원(13.6%)이나 뛰었다. 보통 전세계약 기간이 2 년인 점을 고려하면 2년 뒤 재계약 때 2500만 원 가량의 전세보증금을 추가로 지급해야 하는 것이다. 서울 평균 전셋값은 2억 5939만 원으로 경기·인천보다 높았다. 경기는 1억 7526만 원, 인천은 1억 1012만 원이었다. 서울 평균 전셋값은 올 들어서만 1277만 원(5.9%) 올랐으며 2년 전보다는 2851만 원(12.4%) 뛰었다. 경기는 올해 951만 원 (5.7%), 2년 전보다 2563만 원(17.1%) 비싸졌다. 인천은 올해 881만 원 (8.7%), 2년 새 1906만 원(21%) 상승했다. 주택 유형별로는 아파트와 단독주택평균 전셋값이 각각 2억 2394만 원과 2억 2370만 원으로 비슷했고, 연립주택은 상대적으로 낮은 1억 928만 원으로 집계됐다. 수도권 아파트의 평균 전셋값은 올 들어서만 1373만 원(6.5%) 올라 상승폭이 가장 컸다. 단독주택과 연립주택은 각각 676만 원(3.1%)과 406만 원(3.9%) 상승했다. 특히 서울 아파트 평균 전셋값은 3억 1115만 원으로 단독주택(2억 6713만 원) 및 연립주택(1억 4356만 원)과 비교해 가격 차가 가장 컸다.

문제는 전셋값이 당분간 더 오를 것으로 보인다는 점이다. 부동산정보업체 부동산써브가 지난달 전국 회원 중개업소 676곳을 대상으로 ‘2014년 4분기 부동산시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 67.6%가 4분기 전셋값이 더 오를 것이라고 응답했다. 반면 ‘하락’이라고 답한 중개업소는 17곳(2.5%)에 불과했다. 부동산써브 관계자는 “전셋값이 더 오르면 서민들의 생계가 위협받을 수 있다는 점에서 전세시장 안정을 위한 정책이 필요한 상황”이라고 말했다.

전셋값 상승 전망 기저에는 저금리가 깔려 있다. 사실상 제로금리 시 대가 열리면서 집주인의 월세 선호현상이 심화하고 있는 것이다. 서울 잠실동의 A공인 관계자는 “전셋집은 임대차 물건 10건 중 1~2건 밖에는 안 된다”며 “이른바 반전세로 불리는 보증부월세가 대부분”이라고 말했다. 한 마디로 시중에서 전셋집이 사라진 것이다. 여기에 올 가을 수도권 아파트 입주물량도 전년 동기보다 25%나 감소한다.

9 ~11월 국토교통부의 전국 입주 예정 아파트 현황을 보면 수도권 입주 예정 아파트는 1만 9595가구로 전년 동기 대비 23% 감소한다. 서울(6303가구)과 경기(9347가구), 인천(3945가구)은 각각 4.4%, 20.6%, 35.8% 줄어든다. 신한은행 이남수 PB 팀장은 “완연한 가을에 접어들었지만 전세 물건이 여전히 부족해 가을 전셋값 상승세는 이 어질 것”이라며 “입주 물량이 집중된 지역을 찾아보면 좀 더 수월하게 전세 물건을 확보할 수 있다는 점을 활용해야 한다”고 조언했다.

여기에 서울에선 강남권 재건축이 주가 본격화한다. 주택산업연구원에 따르면 올해 강남 4구의 재건축이주수요는 총 3355가구에 이른다. 내년에는 8114가구, 2016년에는 1만 4674가구로 증가세도 예상된다. 이주 수요가 많았던 지난 2012년(7114가구) 보다도 많은 것이다. 주산연 김태섭 연구위원은 “강남권 재건축이주 수요는 올해보다는 내년이나 내후년이 더욱 심각하다”며 “내년부터는 정부 차원에서의 방안이 마련돼야 한다”고 지적했다.

서울시가 최근 전세난 완화를 위해 재건축 추진 단지의 이주 시기를 조정하는 등의 대책을 내놓았지만 큰 도움은 안 될 것 같다. 재산권 문제와 관련이 있는 만큼 사업 속도를 시 마음대로 조정하기는 쉽지 않다는 지적이다. 속도 조절을 한다고 해도 전세시장은 실수요시장 이어서 재건축 이주 수요가 약간만 늘어도 시장이 금세 불안해져 도움이 안 될 것이라는 주장도 나온다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “전세 수요라면 입주 물량이 많은 지역의 새 아파트를 적극 공략해야 한다”며 “서울과 가까운 수도권이나 상대적으로 가격이 싼 다세대·연립주택으로 눈을 돌리는 것도 방법”이라고 말했다.

- 황정일 중앙일보조인스랜드 기자