▎수익형 부동산 열풍이 불면서 1,2인 가구를 대상으로 월세 소득을 기대할 수 있는 주거용 오피스텔이 인기다. 최근 수도권에 분양된 오피스텔의 견본주택에서 투자자들이 상담하기 위해 기다리고 있다.

4억원의 여유 자금을 갖고 있던 김모(53)씨는 매월 안정적인 월세를 받기 위해 2013년 수익형 부동산에 투자했다. 서울 지하철 신도림역 역세권에 대형 상가를 분양한다는 광고를 보고 2층 상가를 3억원에 구입했다. 분양상담원이 “월 150만원 정도의 월세를 받을 수 있을 것”이라고 장담했다. 김씨도 신도림역 유동인구가 많아 상가가 잘 될 것으로 판단했다.

그러나 올 상반기 완공된 상가는 임차인을 찾지 못하고 계속 공실 상태다. 당초 예상치 못했던 대형 쇼핑몰이 인근에 들어서면서 이씨가 투자한 상가를 찾는 손임이 줄어서다. 이씨는 원금이라도 건질 생각에 상가를 팔려고 매물로 내놓았지만 쉽게 팔릴 것 같지 않다. 이씨는 “수익형 부동산으로 짭짤한 월세 수입을 얻으려 했는데 되레 골칫거리가 됐다”고 말했다.

부동산 시장에 수익형이 대세다. 집값이 오르고 있지만 소폭이어서 시세차익 기대는 크지 않다. 대신 기준금리 1%대의 저금리 속에서 고정적인 임대소득을 낼 만한 임대수익형 상품으로 자금이 몰리고 있다. 베이비부머의 본격적인 은퇴와 직장 불안감 등의 인구·경제적 요인도 수익형 열풍을 낳고 있다. 수익형 시장에 중장년 외에 젊은층도 심심찮게 눈에 띈다.

‘유령 임차인’은 공실로 이어지기 십상

그런데 기대가 큰 만큼 실망이 클 수 있다. 수익형 부동산은 ‘안정적’이라는 분양 업체들의 광고와 달리 리스크를 많이 안고 있다. 곳곳에 함정이 도사리고 있다. ‘가계의 효자’가 ‘애물단지’가 될 수 있다. 주택은 주거라는 사용가치가 있지만 수익형 부동산은 수익성이 적으면 처분이 쉽지 않다. 때문에 수익형 부동산 투자는 집을 사는 것보다 더 신중해야 한다. 수익형 투자의 함정을 알아봤다.

수익률의 ‘마술’에 현혹돼선 안 된다. 분양 업체들은 은행 금리보다 훨씬 높은 수익률을 내세워 투자자를 유혹한다. 업체 측에서 제시하는 수익률을 따져보면 내 돈보다 빚을 많이 낼수록 수익률이 올라가는 구조다. 내 돈이 충분하더라도 빚을 내는 게 더 낫다. 대출의 지렛대 효과다. 예상 임대료는 같다고 보면 들어가는 투자비용을 줄이면 수익률이 상승하는 것이다. 총 투자비용(분양가) 가운데 자기자본을 줄이고 나머지를 대출로 충당하면 된다.

예를 들어 분양가가 2억원이고 월세 100만원을 받을 수 있는 수익형 상품을 보자. 연간 임대수입이 1200만원이고 2억원에 대한 수익률이 연 6%다. 1억원만 내 돈을 들이고 1억원을 빌리면 어떻게 될까. 투자비용은 1억원에 1억원의 대출금에 대한 연간 이자 300만원(연 3% 적용)을 합친 1억300만원이다. 연간 임대수입 1200만원의 수익률이 11.7%로 확 올라간다. 연 10%대가 넘는 수익률은 이렇게 계산되는 것이다. 대출을 더 늘리면 수익률은 더 높아진다. 8000만원만 들이고 60%인 1억2000만원을 대출받으면 투자비용이 8360만원으로 2000만원 가까이 줄어든다. 임대수입은 같아서 수익률이 14.4%로 뛴다. 2억원으로 2억원짜리 수익형 부동산 하나를 굴리는 것보다 2억원 대출 받아 두 개를 운영하는 게 훨씬 유리해진다. 월 임대수입은 변동 없는데도 대출 조절로 수익률을 고무줄 늘리 듯 늘리는 것이다.

그나마 임대료가 예상대로 안정적으로 꼬박꼬박 들어오면 탈이 없다. 환상적인 수익률은 공실이 없는 ‘완전 임대’를 전제로 하고 있다. 예상과 달리 공실이 생기면 문제다. 공실 기간 동안 월세를 받지 못하기 때문에 수익률이 뚝 떨어진다. 위의 예에서 1억원을 투자한 경우 공실이 두 달 발생하면 임대수입이 1000만원으로 줄면서 수익률이 9.7%로 내려가게 된다. 공실이 많으면 수익률은 더욱 내려가게 된다.

신규 상가를 분양 받을 때 주의할 점이 있다. 분양 업체 측에서 임차인을 구해 놓고 ‘선임대 후분양’하는 경우가 많은데 ‘유령 임차인’이 아닌지 확인해야 하는 것이다. 유령 임차인은 공실로 이어지기 십상이다.

임대료를 기준으로 한 수익률이 투자성의 전부가 아니다. 투자성은 임대수익률과 자본수익률의 합이다. 자본수익률은 시세 변동에 따른 것이다. 1년에 몸값이 5% 오르면 자본수익률이 5%다. 임대수익률이 10%라면 전체 투자수익률은 15%다. 그런데 수익형 부동산의 시세가 떨어지면 자본수익률이 ‘마이너스’가 돼 전체 수익률이 떨어지게 된다. 공실과 자본수익률이 임대수익률에 큰 구멍이 뚫릴 수 있다. 금리도 변수다. 금리가 올라가면 대출이자가 늘어 투자비용이 늘어난다. 그만큼 수익률이 떨어진다. 투자수익률이 낮은 수익형 부동산은 어지간한 골칫거리가 아니다. 팔고 싶어도 수익률이 낮기 때문에 매수자를 찾기가 쉽지 않다. 그 사이 대출이자는 계속 나가야 한다. 구입한 가격보다 싸게 팔 경우엔 그만큼 손해를 보고 빚만 떠 안을 수도 있다.

쉽게 눈에 띄지 않는 수익형 부동산 투자의 함정으로 세금이 있다. 대표적인 수익형 부동산인 상가·오피스텔의 세금은 주택과 다르다. 주택보다 많기 때문에 수익률을 따질 때 세금을 감안해야 한다. 오피스텔과 상가는 구입할 때 매입가격의 4.6%를 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)로 내야 한다. 아파트는 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하면 매입가의 1.1%, 85㎡를 초과하면 1.3%다.

건물가격의 10%에 해당하는 부가가치세도 내야 한다. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 부가가치세를 따로 낼 필요가 없다. 기존 물건을 매입할 때 당혹스러울 수 있다. 매입가격에 부가가치세가 제외되기 때문에 매입자가 따로 내야 한다. 오피스텔의 경우 일반 임대사업자로 등록하면 부가가치세를 돌려받는다. 다만, 조건이 있다. 임대기간 10년을 채우지 못하거나 업무용이 아닌 주거용으로 쓰다 발각되면 환급액을 토해내야 한다. 일반 임대사업자가 임대소득 외 다른 소득이 있으면 종합소득세를 신고해야 한다. 소득 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 종합부동산세는 사용 목적에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔의 경우 과세 대상이고 업무용은 과세 대상에서 제외된다.

취득세율 높고 부가가치세·종합소득세 고려도

수익형 부동산의 관리와 운영이 만만찮다. 오피스텔은 아파트와 달리 건물 관리에 대한 특별한 기준이나 법적 근거가 없어 유지 관리에 골머리를 앓는 경우가 많다. 관리비도 문제다. 구입에 앞서 세입자와 다툼이 잦은 관리비를 살펴봐야 한다. 주변보다 관리비가 높게 책정돼 있으면 임차인이 입주를 꺼린다. 관리비를 따질 때 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율)을 확인해야 한다. 관리비는 공용면적과 전용면적을 합친 계약면적을 기준으로 부과되기 때문에 전용률이 낮으면 실제 사용공간은 작으면서 관리비는 많아진다. 관리와 운영이 쉽지 않기 때문에 위탁회사를 이용하는 경우가 많다. 이럴 경우엔 비용이 추가로 들어가기 때문에 수익률이 줄어드는 요인이다. 국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “대출에 많이 의존하는 수익형 부동산 투자는 기대수익률이 높은 만큼 리스크가 많다”며 “세금·공실·운영비 등을 최대한 감안해 수익률을 보수적으로 잡고 투자하는 게 리스크를 줄이는 방법”이라고 말했다.

- 안장원 중앙일보조인스랜드 기자