8월부터 부동산 전자계약 전국으로 확대... 아파트 하자보수 미루면 건설사가 과태료 내야
올 하반기에 집을 사거나 임대차 계약을 할 예정이라면 바뀌는 부동산 제도를 꼼꼼히 살펴야 한다. 서울과 세종, 경기 일부 지역 아파트를 분양받을 예정인 예비 청약자라면 대출 한도가 달라지기 때문이다. 청약조정대상 지역인 아파트는 지난 7월 3일부터 은행과 제2금융권을 포함해 모든 금융회사에서 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 각각 10%포인트씩 하향 조정됐다.

입주자 모집공고를 하는 새 아파트 잔금 대출에는 DTI 50%가 새로 적용된다. 이주비, 중도금 대출, 잔금 대출에 대한 LTV도 종전 70%에서 60%로 줄어든다. 청약조정대상 지역은 서울 25개구(공공·민간택지), 경기 과천·성남·광명(민간·공공택지), 하남·고양·남양주·동탄2신도시(공공택지), 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·진구·수영구(민간택지), 기장군(공공·민간택지), 세종시(공공택지) 등 총 40곳이다.

재건축조합원 공급 주택 수 제한

그렇다면 실제 줄어드는 대출 금액은 얼마나 될까. 서울에 있는 10억원짜리 아파트를 사려면 예전에는 LTV에 따라 7억원까지 대출이 가능했지만 지금은 6억원까지 대출받을 수 있다. 또 DTI 규제로 연간 원리금 상환액도 연소득의 절반까지만 가능하다. 연소득이 6000만원인 직장인이 대출을 받는다면 3600만원이던 연간 원리금 상환 한도가 3000만원으로 줄어든다. 다만 청약조정대상 지역이라고 하더라도 무주택 세대주나 연소득 7000만원 이하 생애 최초 주택구입자, 주택가격 5억원 이하인 실수요자는 기존의 LTV·DTI 규제가 유지된다.

부동산 거래도 간편해진다. 현재 서울과 6개 광역시, 경기·세종 지역에서만 시행 중인 부동산 전자계약시스템이 8월부터 전국으로 확대된다. 부동산 전자계약은 기존 종이에 작성한 부동산 거래 계약서만 컴퓨터나 태블릿, 스마트폰 등으로 작성하는 것이다. 온라인 네트워크를 통해 실거래신고와 확정일자가 자동 처리되는 만큼 별도로 주민 센터를 방문할 필요가 없다.

부동산 전자계약시스템을 이용하면 금리 혜택도 받을 수 있다. 국토교통부와 부동산 전자계약 협약을 맺은 KB국민·우리·신한·부산·경남·대구은행 등 6개 은행에서 부동산 담보대출을 받을 때 기존 금리보다 최대 0.3%포인트 할인받을 수 있다. 예컨대 6개 은행에서 1억7000만원을 1년 거치 19년 원리금균등분할상환 방식의 주택자금대출을 신청할 경우 최대 대출금리(전자계약 0.1%포인트+모바일 대출 신청 0.2%포인트)가 인하돼 연 650만원의 대출이자를 할인받는다. 대구은행은 주택뿐 아니라 상가·토지·오피스텔 거래시 전자계약만 해도 0.2% 포인트 대출금리를 깎아준다. 국토교통부 부동산산업과 박정현 사무관은 “전자계약으로 거래하면 등기수수료 30% 할인과 중개보수 2~6개월 무이자 신용카드 할부 혜택도 받을 수 있다”고 말했다.

7월 18일부터 다가구주택 집주인은 민간 임대주택사업자로 등록할 수 있게 된다. 그동안 다가구주택은 단독주택으로 분류돼 집주인이 다른 층이나 방을 임대할 경우 민간임대주택으로 등록할 수 없었다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안에 따라 앞으로는 집주인이 해당 주택에 살더라도 임대사업자로 등록할 수 있다. 이렇게 되면 집주인은 양도소득세 등 세금 감면 혜택을 누릴 수 있게 된다. 대신 임대료는 연 5% 이상 올릴 수 없다. 세입자는 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)을 법적으로 보호받을 수 있다.

재건축 초과이익환수제 유예 종료

재건축조합원에게 공급하는 주택 수도 제한된다. 현재 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역에선 소유주택 수만큼 분양받을 수 있다. 그러나 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 청약조정대상 지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 다만 종전 소유주택 가격 또는 주거전용 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. 예컨대 기존 주택면적이 140㎡인 경우 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 얘기다. 재건축조합원 공급주택 수 제한은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 올 9~10월 중에 시행될 예정이다. 적용 대상 주택은 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터다.

10월 19일부터는 건설사가 정당한 이유 없이 아파트 하자보수를 미룰 경우 최대 500만원의 과태료를 내야 한다. 지금까지는 아파트 등 공동주택 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사가 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었다. 그러나 오는 10월 10일부터는 살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 건설사가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않을 경우 지방자치단체장이 시정명령을 할 수 있는 ‘공동주택관리법’ 시행령 개정안이 단행된다. 앞으로 입주민의 불편이 줄어들 것으로 보인다.

그동안 추가 유예 연장을 놓고 찬반 여론이 맞선 가운데 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 오는 12월 31일까지 관할 구청에 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축단지는 내년부터 초과이익환수제 적용대상이 된다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열 양상을 보였던 지난 2006년 도입됐지만 부동산시장을 위축시킨다는 지적에 따라 지난 2013년 12월부터 올해 말까지 시행을 한시적으로 유예했다. 부동산114 이미윤 연구원은 “유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익 환수제는 재건축시장의 악재”라며 “실수요자들은 하반기에 달라진 환경에 대응하는 맞춤형 청약 전략이 필요하다”고 말했다.