강제성 없어 실효성 논란도
정부는 법정 전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추는 내용의 주택임대차보호법 시행령을 이달 말 입법 예고하고 10월 중 시행할 예정이라고 8월 19일 밝혔다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 열린 부동산점검회의에서 “4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세 전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중할 수 있다는 지적 등을 고려해 하향조정을 추진하기로 했다”고 밝혔다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말한다. 전월세 전환율을 하향 조정하면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 저렴해지기 때문에 세입자 부담이 줄어든다. 예를 들어 전세보증금 5억원인 주택을 ‘보증금 3억원+월세’로 전환한다고 가정할 때 전환율 4%를 적용하면 임차인은 월세 66만6000원을 내야 한다. 그런데 전월세 전환율을 2.5%로 낮추면 월세가 41만6000원으로 37.5% 줄어든다.

비슷한 제도로는 전월세 임대료 상한제가 있다. 7월 31일부터 전월세 임대료를 5% 이상 올릴 수 없도록 했다. 표준임대료 제도도 있다. 표준임대료제는 지방자치단체가 주택의 위치와 종류, 면적, 사용가능 연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시하도록 하는 제도다. 내용은 임대료 상승분을 제한한다는 점에서 전월세 임대료 상한제와 유사하지만, 정부가 직접 임대료 기준을 제시한다는 점에서 더욱 강화된 규제로 평가된다.

다만 일각에서는 전월세 전환율제도가 실효성이 없다는 비판도 나온다. 강제력이 없기 때문이다. 신규 계약에는 적용되지 않는 한계도 있다. 임대차 계약 기간이 끝난 뒤 집주인이 반전세 계약을 새로 요구하거나 다른 세입자와 계약할 경우 전월세 전환율 기준이 효력을 발휘하기 어렵다는 것이다. 이 때문에 법정 전환율 적용을 의무화하는 방안도 거론되고 있다. 이용호 국회의원(무소속)이 대표 발의한 주택임대차보호법 일부개정법률안에는 전월세 전환율보다 높은 월세를 받는 등 규정을 어긴 경우 2000만원의 과태료를 부과하는 내용이 담겼다.

- 이병희 기자