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SONGDO | 인천 신흥부촌 송도 - ‘속빈 강정’에서 ‘글로벌 도시’로 대반전 

조득진 포브스 차장 사진 김현동·지미연 기자
인천시 송도가 수도권 신흥부촌으로 급부상하고 있다. 국내외 기업과 국제기구가 입주하고 주거·학군·쇼핑 등 편의시설이 갖춰지면서 글로벌 도시로 거듭나고 있다.각종 호재가 줄을 잇고 있어 개발은 ‘진행형’이다.

송도국제도시 개발의 중심지인 센트럴파크. 매립지에 인공수로와 공원을 조성했다. 주변 초고층아파트와 오피스, 상가의 가치가 상승하고 있다.



#1. 지난 8월 첫 휴일. 인천 송도 센트럴파크엔 나들이객이 가득했다. 주로 공원 곳곳에 조성된 산책로를 걷거나 중앙인공수로 1.8㎞를 오가는 수상택시를 타며 오후 시간을 즐겼다. 인공수로에 설치된 보트하우스에선 카누와 수상자전거 등을 즐기는 가족도 보였다. 송도 센트럴파크는 물의 도시인 이탈리아 베네치아의 인공수로를 벤치마킹했다.

공원 주변엔 최첨단 아파트와 독특한 모양의 빌딩들이 빼곡하게 들어서 이국적인 분위기를 물씬 풍긴다. 경기도 부천에 사는 직장인 정우혁(39)씨는 “주말이면 가족과 함께 송도에 자주 놀러온다”며 “가볍게 운동하고 수상레저를 즐길 수 있어 아이들이 좋아한다”고 말했다.

#2. 같은 날 오후 센트럴파크 북쪽에 위치한 유럽형 쇼핑몰 NC큐브 커낼워크. 지난해 8월 오픈한 이곳은 연면적 5만4700㎡ 규모의 스트리트형 쇼핑몰이다. 의류와 잡화매장, 병원, 아웃도어매장, 전문식당가 등이 입주한 블록 모양의 건물 사이로 인공수로가 흐르는 것이 특징. 지역주민뿐 아니라 타 지역의 젊은이들도 즐겨 찾는다.

야간에는 카페의 빈자리를 찾기 힘들 정도다. 인근 주상복합아파트에 사는 홍은영(43)씨는 “남편 회사를 따라 지난해 가을 송도로 이사왔다”며 “입주민들의 소득 수준이 높고 학군과 쇼핑시설도 좋은 편이라 서울 강남, 경기 판교 못잖은 주거지가 될 것”이라고 말했다.

인천 송도가 달라졌다. 그동안 쾌적한 주거환경과 뛰어난 학군에 비해 편의시설이 부족하다는 지적을 받아 왔지만 국내외 대기업과 국제기구가 줄줄이 입주를 시작하고 쇼핑, 의료시설이 갖춰지면서 신흥부촌으로 급부상하고 있다. 최근 인구가 빠르게 늘면서 상권도 활발해졌다. 입주기업과 유입 인구가 늘면서 송도가 인천의 성장을 이끌고 있다는 평가다.

국제기구·국내외 대기업 송도에 주목

송도국제도시는 바다를 매립한 곳이다. 상하이·두바이·싱가포르 등 경제자유구역을 목표로 2003년 간척사업이 시작됐다. 매립공사가 끝나면 여의도 면적 18배(53.4㎦) 크기의 신도시가 완성된다. 정부와 인천시는 송도를 동북아 경제중심지로 만들기 위해 다국적기업 아·태본부 거점지, 고도지식기반산업 집적단지, 산업·학술·연구개발(R&D)이 연계되는 클러스터, 컨벤션센터 및 전시장 등을 포함하는 국제비즈니스센터를 조성하고 있다. 이를 통해 2020년까지 25만2000명의 자족도시를 만든다는 계획이다.

송도의 가장 큰 장점은 인천대교, 1·2·3경인고속도로, 서울외곽순환고속도로 등을 통해 인천공항까지 약 30분, 서울 강남까지 1시간대에 도착할 수 있다는 점이다. 또 인천의 대표적인 컨벤션센터인 송도컨벤시아가 들어섰고, 콘서트홀과 오페라 하우스 등을 갖춘 인천아트센터도 계획 중이다.

92만㎡ 면적에 PGA챔피언십을 치른 18홀 규모의 잭 니클라우스 골프장과 송도의 허파로 불리는 40만㎡ 규모의 센트럴파크는 주거 여건을 한층 올려놓았다. 송도 일대에서는 더브릴리언트 모터 페스티벌, 펜타포트락페스티벌 등 대형 축제도 열리고 있다. 최근엔 국내에서 가장 높은 건물인 68층 규모의 동북아무역센터(NEAT Tower)가 들어섰다.

송도의 발전을 이끄는 요인은 국제기구와 국내외 기업 유치다. 지난해 12월초 녹색기후기금(GCF) 사무국과 세계은행(WB)이 사무실을 열고 업무를 시작했다. 글로벌녹색성장기구(GGGI) 본부, 세계선거기관협의회(A-WEB) 사무처, 유엔 아태경제사회위원회(UNESCAP) 동북아지역사무소 등 13개 국제기구와 엠코테크놀로지 등 글로벌 기업들이 입주했다. 지난 6월말 현재 송도에 둥지를 튼 외국인 투자기업은 55개사, 총 투자유치 규모는 47조원에 이른다.

국내 기업도 속속 송도에 진출하고 있다. 2002년 셀트리온을 시작으로 2010년 포스코건설, 2011년 삼성바이오로직스·동아제약, 2012년 기술보증기금·ADT Caps R&D센터, 2013년 코오롱글로벌·코오롱워터앤에너지 등이 송도에 입주했다. 지난 3월, 포스코 계열사인 포스코엔지니어링은 1200명이 근무하는 본사를 이전했다. 오는 10월 국내 최대 무역회사인 대우인터내셔널이 동북아무역센터로 본사를 이전할 계획이다.

특히 국내외 바이오 기업의 데이터센터, R&D 시설이 눈에 띈다. 송도산업단지에는 셀트리온, 삼성바이오로직스, 동아제약, 베르나바이오텍, 아지노모도 등이 입주했거나 생산·연구시설을 짓고 있다. 최근엔 삼성의 주력 기업으로 급부상하는 삼성바이오로직스의 투자가 활발하다.

삼성바이오로직스는 내년 8월까지 삼성전자와 삼성에버랜드에서 6000억원을 투자 받아 대대적인 공장증설에 나선다. 현재 3만L 규모 1공장을 가동 중이며 내년까지 추가로 15만L 규모의 제2공장을 세울 계획이다. 인천경제자유구역청(이하 인천경제청) 관계자는 “현재 조성되고 있는 송도의 바이오 관련 연구·생산 능력은 미국 제약산업의 메카로 불리는 뉴저지 클러스터를 따라잡을 정도”라며 “신성장사업으로 바이오를 선택한 기업들이 송도에 모이면서 산업과 도시에 활력을 불어넣고 있다”고 말했다.

기업이 들어오니 유입 인구도 늘고 있다. 송도의 인구는 지난 6월 기준 약 8만 명으로 지난 2007년 말보다 약 3배나 늘었다. 포스코엔지니어링 등 대기업이 송도로 본사를 이전한 영향이다. 오는 10월 송도로 이전하는 대우인터내셔널 본사 직원과 협력사 직원은 모두 1500여 명에 이르고, 2016년 준공 예정인 이랜드몰과 롯데몰에 근무하는 직원도 6000명 정도로 추정된다. 외국인 숫자도 빠른 증가세를 보인다.

인천경제청에 따르면 송도 거주 외국인은 올해 상반기 2300명을 넘어섰다. 송도국제도시 1·3공구 개발을 맡고 있는 글로벌 부동산개발회사 게일인터내셔널코리아(GIK)의 김석태 투자유치실장은 “송도 인구는 최근 수년간 급격히 늘고 있다”며 “송도에 입성하는 기업이 늘어나면서 송도에서 근무하는 임직원들과 그 가족들이 송도에 정착하고 있기 때문인 것으로 파악된다”고 말했다. “또 인천 내에선 주로 오래된 아파트에 살던 연수구 주민들이, 그 외 지역에선 안산 시화·반월공단에 사업장을 둔 CEO들이 이사해 왔다. 대기업 임직원, 전문직 종사자 등 소득수준이 높은 사람들이 모이면서 신흥부촌을 만들고 있다.”

송도 내에서도 가장 살기 좋은 곳은 송도의 서쪽이라 할 수 있는 센트럴파크 주변 지역이다. 송도는 11개 공구로 나눠 개발되고 있다. 그중 국제업무지구(IBD)로 묶인 1·3공구를 중심으로 주거·비즈니스·행정·교육·업무·상업·체육시설이 조성되고 있다. 이 때문에 IBD 1·3공구는 ‘송도의 강남’이라 하여 ‘송남’으로 불린다. 실제로 송도 현지 공인중개소에 문의해 보니 컨벤시아 대로를 기준으로 동쪽 구시가지에 비해 서쪽 신시가지의 아파트 가격이 15% 정도 높았다.


송도는 센트럴파크를 중심으로 주거·쇼핑·레저시설이 조성되고 있다. (왼쪽부터) NC 큐브 커낼워크, 센트럴파크, 포스코건설이 제작한 조형물 ‘트라이볼’.



학군·쇼핑 뛰어난 1공구 ‘송도 강남’

특히 제1공구는 미국 명문사학인 채드윅국제학교가 있는데다 내년 3월 자율형 사립고등학교인 인천포스코고도 개교할 예정이어서 학군이 매우 좋은 곳으로 평가 받는다. 2010년 9월 개교한 채드윅은 유아원·유치원, 12학년 정규 과정으로 운영되고 있다. 인천포스코고는 포항제철고와 광양제철고를 운영하는 포스코교육재단이 운영을 맡았다. 이 때문에 1공구 일대는 부동산 가격이 가장 비싸고, 주민의 소득 수준 또한 높은 편이다.

송도 센트럴파크 더샵 2차 상가를 분양 중인 엔티파크의 이재석 차장은 “1공구 아파트에 사는 거주자들은 한집 건너 의사라는 얘기가 있을 정도”라며 “풍림아파트 등 송도 개발 초기에 들어왔던 사람들 중 여력 있는 사람들이 속속 ‘송남’으로 옮겨오고 있다”고 말했다. 최근엔 이들을 겨냥한 은행지점과 증권사지점 개설이 증가하고 있다는 설명이다.

국내외 유명 대학의 송도행도 줄을 잇는다. 연세대 국제캠퍼스와 인천대학교가 개교한 데 이어 2012년 송도글로벌대학캠퍼스에 뉴욕주립대가 문을 열었다. 올해 3월에는 조지메이슨대가 들어왔고, 9월엔 켄트대학, 유타대학도 강의를 시작한다. 인천경제청에 따르면 상트페테르부르크 콘서바토리(음악학교) 과정과 볼쇼이국립발레아카데미, 라스베이거스 주립대 등 특화된 세계 각국의 고등교육 과정이 송도 캠퍼스 설립을 협의 중이다.

아파트가 늘고 관광객 유입도 증가하면서 송도는 국내 대표 유통업체들의 격전지가 되고 있다. 특히 센트럴파크 주변은 국내유통업계 1위인 롯데와 5위인 이랜드가 길 하나를 사이에 두고 초대형 복합쇼핑몰을 연내 착공한다. 이랜드는 2016년 완공을 목표로 1650억원을 투입해 연면적 9만2000㎡(2만7000평) 부지에 지하 5층 지상 19층 규모의 쇼핑몰을 건설한다. 이곳에는 특1급 호텔을 비롯해 NC백화점, 공연문화시설 등 이랜드그룹 역량이 집약된 공간이 조성된다.

롯데쇼핑도 연면적 44만2000㎡(13만3000평)에 총 1조원을 투자한 ‘롯데 송도 복합쇼핑몰’ 프로젝트를 1·2단계로 나눠 진행 중이다. 1단계에 해당하는 롯데마트가 지난해 12월 송도컨벤시아 옆에 문을 열었고, 2단계는 바로 옆 부지에 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 아이스링크장, 호텔 등을 만드는 것이다. 2018년 완공 계획으로, 롯데몰 김포공항점보다 1.5배 크다. 2016년엔 현대백화점 프리미엄 아울렛이 연면적 12만㎡ 규모로 문을 열고, 바로 옆에는 홈플러스가 들어선다.

호텔도 눈에 띄게 늘고 있다. 현재 송도에는 특1급 쉐라톤호텔, 오크우드 프리미어 등 3개 호텔이 영업 중이다. 여기에 센트럴파크호텔, 홀리데이인 송도, 경원재 한옥호텔 등 3개는 건설이 한창 진행 중이며 착공 예정인 것까지 합하면 2016년까지 총 8개의 호텔이 들어선다. 마이스(MICE)산업의 핵심시설인 컨벤션센터 증축도 진행 중이다.

김석태 실장은 “송도는 인천공항과 가까울뿐더러 연 19만 명이 크루즈를 이용해 입국한다”며 “이들을 서울로 보내는 것이 아니라 송도에서 자고 먹고 소비하게 만드는 것이 중요하다”고 말했다. “인천공항과 불과 20분 거리로 동북아시장은 물론 서울 및 수도권과 접근성이 뛰어나다는 지리적 이점이 송도가 유통업계와 호텔업계의 블루칩으로 부상하는 배경이다. 이들은 외국인관광객뿐 아니라 동북아 지역의 마이스 유치에도 힘쓰고 있다.”

하지만 송도국제도시의 부동산 가격은 침체 일로다. 전용면적 85㎡ 아파트가 과거 최고 6억원까지 거래됐지만 최근 로얄층이 4억3000만원에 불과하다. 특히 지난해 10월부터 회복세를 보였지만 올 2분기 들어 상승세가 둔화되면서 투자자들의 애를 태우고 있다. 7월말 현재 송도신도시의 3.3㎡당 시세는 1225만원대. 지난 연말엔 1221만원이었다.

송도의 한 부동산중개업소 대표는 “그나마 정부가 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 각각 예전보다 10% 상향한다고 밝힌 후 전세입자들을 중심으로 매수문의가 증가하고 있다”며 “최근 외국인들의 부동산 투자이민제 대상으로 콘도 등 휴양시설뿐 아니라 인천경제자유구역의 미분양 주택이 포함되면서 송도지역이 수혜를 볼 것이란 기대가 있다”고 말했다.


국내 유망기업 유치로 외국 투자 이끌어야

실제로 지난 7월 24일 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 이끄는 경제팀이 내놓은 주택시장 활성화 방안에 대해 부동산 전문가들은 서울 강남, 인천 송도, 경기 일산 등이 큰 수혜를 볼 것으로 내다봤다. 김신조 내외주건 사장은 “인천에서도 송도는 투자이민제 투자대상에도 포함되고, 수도권 광역급행철도(GTX)의 수혜가 겹쳐 득을 볼 것”이라고 예상했다. GTX는 수도권 3개 노선에 걸쳐 총 145.5㎞ 구간에 깊이 40m의 대심도 급행철도를 건설하는 사업이다.

A노선(일산∼삼성)이 지난달 기본계획 수립을 위한 용역에 들어갔고, B노선(송도∼청량리)과 C노선(의정부∼금정) 등이 검토되고 있다.

아파트와 달리 상가 투자는 활발한 편이다. 최근 송도국제도시가 새로운 나들이 명소로 주목 받으면서다. 특히 배후수요, 개발호재, 교통환경 등 랜드마크 상가의 요소를 두루 갖춘 센트럴파크 주변 상가가 투자자들의 관심을 받고 있다. 이재석 차장은 “이곳은 낮에는 30~40대 주부들이, 밤에는 인근 직장인들이 소비를 주도한다”며 “아직까지 버스터미널이 있는 구월동이 인천 최대 상권으로 꼽히지만 소득수준이 높은 송도가 객단가가 높다”고 말했다.

“센트럴파크 더샵 2차 상가의 투자자를 보면 인천시민과 외지인들의 비율이 6대 4 정도다. 40~50대 직장인이 많은데 노후대비용으로 보인다. 중소기업 CEO와 의사 등 전문직 종사자들의 상담이 많다.”

더딘 개발은 여전히 송도국제도시의 숙제로 꼽힌다. 지난 7월 인천경제청은 인천 송도의 랜드마크로 추진했던 151층 인천타워 건설 계획을 백지화했다. 부동산 경기침체에 따라 사업시행자인 송도랜드마크시티유한회사(SLC) 측이 사업 규모 축소를 요구하자 아예 짓지 않기로 한 것. ‘재미동포타운 사업’도 지지부진하다. 사업시행자인 코암인터내셔널의 사업 진척이 없자 인천경제청이 직접 나섰지만 사업 규모는 축소될 전망이다. 2012년 8520억원에 송도 6·8공구를 매입한 교보컨소시엄도 향후 개발을 할지, 토지비용반환을 요구할 지 불확실하다.

전문가들은 ‘까다로운 규제’에서 그 원인을 찾는다. 송도국제도시에 입주하는 국내 기업에 대해서도 외국 투자기업과 동등한 조세혜택과 인센티브를 제공해야한다는 목소리다. 상하이, 싱가포르 등 해외 특구는 국내외 기업을 가리지 않고 똑같은 법인세와 소득세 면제 혜택을 주고 있어 자국의 유망기업 유치 활성화와 이로 인한 외국 기업들의 투자 확대 등 선순환이 활발하게 이뤄지고 있다. 경제자유구역에 입주하는 국내외 기업 모두에 혜택을 부여해 신설과 이전을 통한 시너지 효과를 만들어야 한다는 주장이다. 하지만 특정지역에 대해서만 규제를 풀어줄 경우 특혜 논란을 부를 수 있다는 반론도 만만찮다.

부가가치가 높은 서비스산업을 조세혜택 대상으로 포함시키는 것도 외부 투자를 끌어들일 요소로 꼽힌다. 현 경제자유구역 특별법상 세제 혜택은 제조, 물류, 관광호텔업, 의료기관, R&D에 한정돼 있다. 인천 송도가 서비스산업 허브로 자리매김하기 위해서는 녹색기후기금(GCF)과 관련한 글로벌 금융, 컨설팅, 전시·컨벤션산업, 법률, 회계 등 고부가가치의 서비스산업에 대한 세제 혜택 확대가 요구된다. 김석태 실장은 “정부가 관광, 의료, 교육, 마이스 등 창조형서비스 허브도시를 육성해 일자리를 만들겠다고 나섰는데 송도가 바로 그 중심 무대”라며 “문제는 목표를 향한 제도 정비와 지원”이라고 말했다.

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201409호 (2014.08.23)
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