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부동산 공시가격과 주택 보유세 

 

‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 본격화된다. 장기간에 걸쳐 공시가격을 시세의 90%로 맞추겠다는 것이 목표다. 세부담은 늘어날 수밖에 없다. 매해 조금씩 올린다 해도 상승분이 적지 않기 때문에 철저하게 대비해야 한다.

‘부동산 공시가격 현실화 계획’이 본격적으로 추진된다. 부동산 시세와 공시가격의 차이가 줄어들고, 주택 보유세는 증가한다는 것이 골자다. 다주택자들은 보유 주택을 줄일 수 있는 방안을 마련해야 증가하는 주택 보유세에 대비할 수 있다.

11월 3일 국토교통부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 지난해 12월 ‘부동산 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표한 후 약 1년 만이다. 핵심은 현재 공시가격이 시세를 정확히 반영하지 못하고 있어 이를 장기간에 걸쳐 시세에 맞는 가격으로 변경하겠다는 것이다. 공시가격의 최종 목표는 시세의 90% 현실화다.

공시가격은 조세, 복지 등 다양한 분야에 활용되는 공정성 있는 가격을 의미하지만, 다주택자들에게는 주택 보유세를 부과할 때 사용하는 세금 계산용 가격이라는 의미가 더 크다. 현재 고시되고 있는 공시가격의 현실화율은 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0% 수준이다(국토교통부 보도자료 참고). 현 시세가 10억원인 아파트의 공시가격이 6억9000만원이라는 것을 의미한다. 그리고 보유 아파트의 시세가 10억원이라고 하더라도 보유세인 재산세나 종합부동산세(이하 종부세)를 계산할 때 아파트 가격은 6억9000만원이라는 뜻이기도 하다.

하지만 어떤 조건이든 세부담은 늘어날 수밖에 없다. 시세의 90%를 반영한 공시가격이 고시되면 다른 조건이 그대로여도, 재산세나 종부세를 계산할 때 적용하는 아파트 가격은 더 높은 금액으로 평가되기 때문이다. ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서는 10~15년에 걸쳐 연간 약 3%p(포인트)씩 올려 현실화할 계획이라고 한다. 상승률이 낮더라도 상승하는 금액이 적지 않기 때문에 보유세를 정확히 이해하고 준비해야 한다.

성격이 다른 재산세와 종부세

주택 보유세는 두 가지로 나뉜다. 주택마다 개별적으로 부과하는 재산세와 보유한 주택의 총액에 부과하는 종부세이다. 동일한 공시가격을 사용하는 세금이라 할지라도 총액에 부과하는 종부세는 과세표준의 크기와 누진세율로 인해 재산세와 비교할 수 없을 만큼 오를 수 있다. 전기요금 누진제와 비슷하다고 생각하면 이해하기 쉽다. 달리 보면 재산세를 줄이는 것은 어렵지만 공시가격 합계액을 줄여 종부세를 줄이는 것은 가능하다는 얘기다.

재산세와 종부세의 계산 구조는 비슷하다. 재산세는 개별 주택의 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 과세표준을 만들고 0.1~0.4% 4단계 누진세율을 적용해 세금을 계산한다. 종부세 역시 개별 주택의 공시 가격에서부터 계산을 시작하며, 일정금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 일종의 부유세 성격을 띠고 있어 주택 공시가격의 총합계를 대상으로 한다. 다만, 기본공제금액(1세대 1주택 단독 명의자 9억원) 6억원을 차감해주고 여기에 재산세와 마찬가지로 공정시장가액비율을 곱한다.

하지만 공정시장가액비율은 재산세와 달리 현재 90%를 적용하고 있고, 2021년 95%, 2022년 이후 100%로 공시가격의 증가 추세만큼 오른다고 볼 수 있다. 게다가 2021년 과세되는 종부세는 세율도 상승해 0.6~3.0% 6단계 누진세율이 적용되고 조정대상지역 내 2주택을 보유하고 있거나 3주택 이상 보유자라면 2배 이상 상승한 1.2~6.0% 세율이 적용된다. 따라서 다주택자들은 내년 보유세 부과 기준일인 2021년 6월 1일까지 주택 수를 줄이는 방안을 생각해야 한다.

가장 먼저 매각을 고려해볼 수 있다. 주택 수를 줄이는 1차원적인 방법이지만 재산세와 종부세를 모두 줄일 수 있어 효과적이다. 매각자금을 활용해 주택 수에 포함되지 않는 상가 등 대체 부동산에 투자하거나 금융상품 등을 활용하는 대안도 생각할 수 있다. 단, 여기서 주의할 점은 매각 시 발생하는 양도소득세다. 조정대상지역 내 다주택자에게는 양도소득세 중과가 적용되므로 주택을 여러 채 보유하고 있다면 시세차익이 낮은 순으로, 또 비조정대상지역 순으로 매각 순서를 조정해야 한다.

주택을 팔기 어렵다면 증여를 고려해볼 수 있다. 재산세는 개별 과세이기 때문에 가족 간 증여를 한다고 해도 부과되는 세금의 총합계액은 달라지지 않는다. 하지만 종부세는 앞서 말했듯이 개인별 합산 금액에 부과되는 세금이기 때문에 소유자를 달리하는 방법으로 합계 액을 줄여 누진세율을 피할 수 있다.

예를 들면 조정대상지역 내 공시가격 10억원인 아파트 2채를 보유하고 있는 사람의 2021년 종부세 예상 세액은 3000만원이 넘는다. 하지만 주택 1채를 무주택자인 배우자 또는 자녀에게 증여해 주택 수를 줄인다면 종부세 예상 세액은 개인당 대략 200만원으로 줄어든다. 증여 후에는 종부세 계산 시 1채씩 소유하고 있기 때문에 각각 6억원의 기본공제를 받을 수 있고, 조정대상지역 내 1채만 보유하고 있어 세율도 가중되지 않아 세액이 큰 폭으로 줄어드는 효과가 있다. 물론 주택을 매각하는 방안과 마찬가지로 증여 이후 줄어드는 종부세와 증여 시 발생하는 증여세 및 취득세 등을 고려해 결정해야 한다.

내년에 양도소득세도 오른다. 2021년 6월 1일부터 2021년 주택 보유세가 결정되면 양도소득세율도 추가로 상향된다. 주택의 매각 또는 증여 계획을 세우고 있다면, 해당 시점을 따져봐야 한다. 세무전문가와 상담이 필요한 이유다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원

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202012호 (2020.11.23)
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