주택과 주택이 아닌 상가 부분으로 이루어진 건물을 상가주택이라 한다. 이 건물은 주택 면적이 더 클 경우 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택자 비과세 혜택도 볼 수 있다. 문제는 이 혜택이 올해 12월 31일에 끝난다는 점이다.
하나의 건물이 주택과 상가 등의 복합 형태인 경우가 있다. 이를 흔히 상가주택이라 부르기도 하는데, 세법에서는 ‘겸용주택’이라 칭한다. 겸용주택이 이슈가 되는 이유는 간단하다. 1세대 1주택 비과세가 가능하기 때문이다. 주택이 아닌 상가가 복합되어 있는데 어떻게 가능할까? 그 이유는 세법에 명시돼 있다. 소득세법 시행령 154조 ③항을 보면 “하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다”라는 내용이 담겨 있다.

즉, 건물의 전체 면적 중에서 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세를 판단할 수 있다. 비과세에 해당하기만 하면 세금을 상당히 많이 줄일 수 있기 때문에 절세 수단의 하나로 사용된다. 겸용주택의 매매가액이 9억원을 초과하지 않는다면 세금 없이 양도할 수 있고, 9억원을 넘는다 하더라도 전체를 주택으로 인정받아 1주택에 해당하는 장기보유특별공제를 적용받을 수도 있다.

다만, 아쉬운 것은 2022년 1월 1일부터는 세법이 개정된다는 점이다. 매매가액이 9억원 이하인 경우는 상관없지만, 9억원을 초과하는 겸용주택은 2022년부터 주택의 면적이 아무리 크더라도 주택 부분만 주택으로 간주되고 상가 등 주택 이외의 부분은 주택으로 보지 않아 혜택을 받을 수 없게 된다. 물론 매매가액 9억원을 초과하는 고가주택에만 해당하는 내용이지만, 부동산 시세 등 실제 가격 추이를 봤을 때 대부분의 겸용주택은 9억원을 초과하는 것으로 판단되기 때문에 대부분이 해당할 것으로 보인다. 따라서 매매를 계획하고 있다면 단순한 시기의 차이로 세금이 ‘억’ 단위로 변경될 수 있으니 주의해야 한다.

무허가 옥탑방도 주택에 포함될 수 있어

주택 부분의 판단은 공부상의 용도를 우선적으로 적용한다. 하지만 공부상 주택이 아니더라도 실제 주택으로 사용하고 있고, 사용하는 것을 증명할 수 있다면 ‘실질과세 원칙’에 따라 주택으로 판단해 적용받을 수 있다.

흔히 다가구주택에서 많이 보이는 형태인데, 무허가 옥탑방이 있는 경우가 있다. 무허가 옥탑방은 건축물 대장상 그 존재가 명확히 드러나지 않는 경우가 대부분일 것이다. 이 경우에 허가를 받지 않은 옥탑방이라 하더라도 실제 주거용임을 증명할 수 있다면, 주택 면적을 인정받아 주택의 연면적을 늘릴 수 있다.

다만, 여기서 주의해야 할 점이 하나 있다. 겸용주택 역시 다가구주택과 동일한 형태로 볼 수 있다. 다가구주택은 다른 요건들도 있지만, 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 한다. 즉, 옥탑방을 포함하여 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면, 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 뿐만 아니라 호수별로 주택 수를 계산하여 다주택자 중과까지 적용받을 수 있기 때문에 유의해야 한다. 옥탑방이 존재해 4층 이상이 된다면, 매매 전 옥탑방을 멸실해야 세금 측면에서 유리할 수 있다.

또 용도가 불분명한 창고, 보일러실, 대피소, 지하실, 계단 등 부속물들은 특별한 사용 용도가 입증되지 않으면 해당 건축물의 공용 부분으로 간주되고 주택 면적과 주택 외의 면적으로 안분해 세금이 계산된다. 따라서 겸용주택만 보유한 1주택자이면서 주택 부분이 상가 부분보다 적은 경우, 공용면적을 주택 부분으로 볼 수 있는지가 비과세 혜택을 판가름하는 중요한 요소가 될 수 있다. 예를 들어, 창고 등을 주택에서만 사용하고 있다면 그 부분을 명확히 입증해서 주택 면적을 늘리는 방법이 있을 수 있다. 이런 경우 시시비비를 가려야 하는 상황이 종종 발생하지만, 실제 사용하는 부분을 입증할 사진 자료 등을 준비해 주택 이외의 부분과 관련 없다고 증명해야 한다.

최소 2년 이상은 보유해야 비과세

겸용주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 매도 전 용도변경을 하는 경우가 있다. 여기서도 주의할 점이 있다. 주택 이외의 부분을 주택으로 용도변경을 하면 주택 면적은 당연히 더 커지기 때문에 전체를 주택으로 볼 수 있을 것이라 판단한다. 하지만 1세대 1주택 비과세 요건이 필요하다. 최소 2년 이상의 보유기간(조정대상지역이 아닌 경우)이 필요하다는 뜻이다. 즉, 다시 말하면 상가 부분을 주택 부분으로 용도를 변경했다면, 최소 2년 이상 주택으로 보유기간을 추가해야 한다. 만약 2년 이상 추가 보유를 하지 않고 매도한다면, 상가부분을 주택 용도변경을 했다고 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다. 용도변경을 한 시점이 주택을 취득한 시점과 동일하게 간주되기 때문이다. 따라서 용도 변경을 한 시점부터 최소 1주택 비과세 요건을 갖추어야 한다는 뜻이다.

장기보유특별공제 혜택에도 이 법칙은 동일하게 적용된다. 겸용주택에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 가장 큰 목적은 장기보유특별공제라고 생각해도 과언이 아니다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받는다면 세금을 상당히 줄일 수 있기 때문이다.

그렇다면, 위 사례와 동일하게 상가 부분을 주택 부분으로 용도변경을 하면 어떻게 적용받을 수 있을까? 용도변경을 한 주택 부분은 기존 상가 부분으로 간주되어 단순 장기보유특별공제를 적용받아야 한다. 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 30%를 한도로 한다. 거주기간을 충족한다고 가정하더라도 최소 1주택자의 장기보유특별공제를 받기 위한 보유기간인 3년을 채우지 않았기 때문이다. 3년을 채워도 1주택자의 장기보유특별공제는 주택으로 보유하는 기간에 적용하는 것이므로, 전체 기간에 적용할 수 없다고 판단한다. 따라서 취득시점부터 매도시점까지의 전체 보유기간에 대한 일반 장기보유특별공제와 주택으로 용도변경을 한 시점부터 매도시점까지의 보유기간에 대한 1주택자 장기보유특별공제를 비교해 공제율이 더 큰 쪽을 적용한다.

하지만 2022년이 시작되면 이마저도 사라지게 된다. 현재 매도를 생각하고 있다면, 되도록 올해 안에 진행하는 것이 세금을 한 푼이라도 줄일 수 있는 방법이라고 본다.

- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원