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[긴급점검] 강남 재건축 아파트, 평당 1억원 시대 열리나 

분양 마친 곳은 표정 관리, 기간 넘긴 곳은 웃돈 기대 

신희철 서울경제신문 기자 hcshin@sedaily.com
저금리로 인해 시중 부동(浮動)자금 몰리면서 매매시세 7000만~8000만원 이르러… 11·3 부동산대책 통해 전매·청약제한 대폭 강화했음에도 ‘대체불가’ 매력 이어갈 듯

▎강남 3구의 재건축 아파트 가격이 3.3㎡당 사상 처음으로 4000만원을 돌파했다. 개포주공 단지 중 가장 규모가 큰 개포주공 1단지의 경우 3.3㎡당 최근 시세가 무려 8033만원에 달했다.
서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’ 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격이 사상 처음으로 4000만원을 넘어섰다. 저금리 기조로 시중의 부동(浮動)자금이 재건축 아파트로 몰리면서 투자수요가 늘어난데다 분양에 나선 강남 재건축 단지들이 연이어 청약 흥행에 성공한 덕분이다. 일부 강남 재건축 아파트의 경우 이미 3.3㎡당 매매시세가 7000만~8000만원에 달해 ‘강남 재건축 1억원 시대’가 머지않았다는 전망도 나온다.

부동산114에 따르면 10월 7일 기준 강남 3구의 재건축 아파트 가격은 3.3㎡당 4012만원을 기록해 사상 처음으로 4000만원 선을 돌파했다. 이는 역대 최고치를 기록했던 2006년의 평균 매매가격(3.3㎡당 3635만원)보다 377만원이 높은 수치다.

자치구별로 살펴보면 강남구의 재건축 아파트 매매가격이 3.3㎡당 4351만원으로 강남 3구 중 가장 높았다. 서초구의 재건축 아파트 평균 매매가격이 3.3㎡당 4109만원으로 강남구의 뒤를 이었고 송파구는 3106만원을 기록했다.

3.3㎡당 4000만원의 평균 시세를 비웃듯 3.3㎡당 1억원에 가까운 몸값을 호가하는 단지도 등장하고 있다. 강남구 개포주공 단지 중 가장 규모가 큰 개포주공 1단지가 대표적이다. 3.3㎡당 시세가 최근 8033만원에 달했다. 개포주공 3단지가 3.3㎡당 4137만원이라는 고분양가로 일반 분양을 했음에도 1순위 평균 100대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 호재가 겹치면서 인근 개포주공 아파트 호가가 천정부지로 치솟았다. 이주를 앞둔 개포주공 4단지의 3.3㎡당 시세 역시 7000만원을 넘어섰다.

서초구의 대표적 대형 재건축 아파트인 반포주공1단지도 오름세가 꾸준해 3.3㎡당 시세가 7000만원을 돌파했다. 재건축 기대감으로 올 들어 시세가 급등한 강남구 압구정동 구(舊) 현대 4차는 3.3㎡당 5700만원을 웃도는 수준이다.

서울 강남권 재건축 아파트의 3.3㎡당 가격이 끊임없이 오르면서 아파트 한 가구 당 거래금액 역시 유례없는 수준으로 치솟고 있다. 강남구 압구정동 신현대 아파트 85㎡(이하 전용면적)의 경우 올 초만 해도 평균 매매시세가 14억9000만 원이었지만 11월에는 18억7000만원에 달했다. 같은 아파트 155㎡ 역시 올 초 21억8000만원선에서 11월 24억8000만원까지 뛰었다.

압구정동 A공인중개사 관계자는 “최고가 매물의 경우 호가인 만큼 실제 이 가격에 당장 거래가 될지는 불확실하다”면서도 “장기적 가격 상승에 대한 기대감이 커 문의는 꾸준한 상태”라고 말했다.

최고급 ‘신상’으로 변모, 투자심리 부추겨


올해 강남권 재건축 돌풍을 일으킨 ‘진원지’인 강남구 개포 주공 아파트의 가격도 강세를 보이고 있다. 재건축 후 84㎡를 분양받을 수 있는 개포주공 1단지 35㎡는 지난 9월 9억원 선을 돌파한 이후 9억1000만~9억2000만원선에 시세가 형성돼 있다. 올해 초만 해도 35㎡의 시세는 6억8500만원선에 불과했다. 9개월 만에 무려 2억원가량이 뛴 셈이다.

개포주공 4단지와 시영아파트도 비슷하다. 재건축 후 112㎡형 아파트를 받을 수 있는 36㎡형은 지난 9월, 9억원 정도였지만 현재는 9억원이 넘는 매물을 쉽게 찾아볼 수 있다. 84㎡ 이하의 소형아파트를 분양받을 수 있는 매물 가격이 먼저 오르고 110㎡ 이상의 중·대형 아파트를 분양받을 수 있는 매물이 뒤따라 오르는 모습이다. 강남 재건축 시세가 올해 들어 더욱 급격히 뛰는 것은 낡은 주거단지가 최고급 새 아파트촌로 탈바꿈한다는 점을 투자자와 실수요자들이 본격 체감하고 있기 때문이다.

대표적으로 서울 개포지구가 30여 년 만에 낡은 옷을 벗고 고급 아파트촌으로 환골탈태한다. 현재 개포지구에선 주공 1~4단지·시영 등 5개 저층(5층 이하) 단지 1만2000여 가구가 재건축 사업을 진행 중이다. 재건축이 순차적으로 완료되면 2020년까지 1만5000여 가구가 건립되며 ‘강남 속 신도시’가 탄생한다.

1982년부터 입주가 시작된 개포지구는 당시만 해도 서민 주거단지 정도로 취급됐다. 아파트만 놓인 허허벌판에 주변은 온통 진흙탕이어서 주거환경이 열악했다. 오죽하면 ‘개도 포기한 동네’여서 개포동이라는 비아냥 섞인 말까지 돌았다.

하지만 강남 개발과 재건축 투자 열풍이 이어지면서 2006년 개포주공 아파트값은 전국 최초로 3.3㎡당 평균 4000만 원을 넘기도 했다. 개포동 G공인중개사 관계자는 “개별 단지 규모가 워낙 큰데다 2000년대 초반 재건축 관련 규제가 쏟아지자 개포주공 투자에 대한 회의적 시선이 쏟아지기도 했다”며 “하지만 재건축 사업이 본궤도에 오르고 실제 분양에 성공하는 사례가 등장하면서 투자자들의 태도가 완전히 달라졌다”고 전했다.

분양권 거래에만 1조895억원 프리미엄


▎반포IC 하늘에서 바라본 반포권의 전경. 서초구의 대표적 대형 재건축 아파트인 반포 주공1단지도 오름세가 꾸준해 3.3㎡당 시세가 7000만원을 돌파했다.
강남 개포지구 못지않게 새 아파트촌 기대감이 높은 곳이 한강변 일대 강남 재건축 단지들이다. 지난 1973년에 입주한 반포주공 1단지의 경우 강남권에서 유일하게 남은 한강변 저층 재건축 단지다. 전체 개발구역이 총 4개 주구(住區)로 나뉘며 이 중 2320가구에 달하는 1·2·4주구가 2013년 9월 조합을 설립하고 통합재건축을 추진 중이다. 이어 3주구도 재건축 사업에 착수한 지 11년 만인 2014년 말 서초구청으로부터 조합설립 인가를 받았다.

반포주공 1단지가 유망 재건축 단지로 꼽히는 건 재건축이 완료된 후 5600여 가구(1·2·4주구) 규모의 대단지로 탈바꿈한다는 기대감 때문이다. 특히 한강이 가까워 대체 불가능한 한강 조망권을 확보하게 된다. 인근 최고급 아파트로 꼽히는 반포 래미안퍼스티지나 반포자이보다도 한강과 인접해 있다. 단지 입구에서 횡단보도 하나만 건너면 지하철 9호선 구반포역이고 9호선 신반포역, 4호선 동작역도 걸어서 이용가능한 것도 입지적 장점이다. 반포주공 1단지 1·2·4주구 107㎡의 시세는 23억~25억원 선으로, 올해 들어서만 1억~2억원이 올랐다.

반포자이 맞은편에 위치하고 한강과 가까운 한신4지구 역시 투자자들의 관심이 높다. 신반포 8차, 9차, 10차, 11차, 17차를 통합 재건축하는 곳으로, 총 23개 동·2640가구가 재건축 후 총 4000~5000가구 규모의 매머드급 단지로 거듭나게 된다. 센트럴자이로 재건축되는 신반포 한신6단지도 지난 8월 말 관리처분인가를 받고 이주 단계에 들어가 기대감을 높이고 있다.

잠원동 Y공인중개사 관계자는 “신반포 8차 전용 52㎡의 경우 올 1월 6억9000만원선이었지만 10월 들어서 9억원에 거래되는 등 가격이 가파른 상승세를 보인다”며 “지하철 3·7·9호선 환승역인 고속터미널역 초역세권에다가 서울고속 버스터미널과 센트럴시티터미널도 단지 바로 앞에 있는 등 입지가 뛰어나다”고 설명했다.

초저금리 상황이 지속되면서 마땅한 투자처를 찾기 힘든 상황 역시 강남 재건축 시세 상승을 부추기고 있다. 은행 예금 금리가 1%대에 불과한데다 오피스텔이나 중소형 빌딩 및 상가의 수익률은 변수가 많은 만큼 상대적으로 투자 안정성과 환금성이 높은 강남 재건축 아파트가 주목받고 있다는 분석이다.

실제로 올해 1월부터 9월까지 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에서 거래된 분양권에만 프리미엄이 약 5000억원이 붙은 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 서울 전 지역에서 발생한 분양권 웃돈의 절반가량을 차지하는 규모다.


지난 10월 리얼투데이가 국토교통부에 신고된 분양권 거래를 전수 조사한 결과에 따르면 2016년 한 해 서울에서 이뤄진 분양권 거래는 총 6472건인 것으로 집계됐다. 이에 따른 실거래가 총액은 4조3576억411만원이다. 여기서 올해 서울의 아파트 최초 분양가 3조2681억9764만원을 빼면 분양권 거래를 거치며 1조894억647만원의 웃돈이 붙은 것으로 나타난다.

이 중 강남 4구에서만 총 2002건(약 30.9%)의 분양권 거래가 이뤄졌다. 이 지역에서 신고된 실거래가는 총 1조8454억9187만원으로 서울의 약 40% 수준이다. 웃돈은 총 5080억5247만원으로 서울의 약 46%를 차지한다.

구 단위로 세부적으로 보면 송파구의 비중은 압도적이다. 송파의 경우 지난 9개월간 총 910건의 거래가 이뤄졌다. 이에 따라 총 1923억3515만원의 웃돈이 형성됐다. 강남 4구 거래의 약 40%가 송파에서 진행된 셈이며, 웃돈 규모 역시 강남 4구 중 가장 크다.

이는 지난 6월 전매제한이 풀린 송파 헬리오시티(가락시영 재건축)와 위례 신도시의 아파트 분양권에 주택 수요자 및 투자자들이 몰렸기 때문이다. 실제 송파 헬리오시티에선 1억8000만원의 웃돈이 붙는 등 과열 양상이 나타났으며, 위례신도시에서도 최초 분양가에서 1억원대를 훌쩍 넘어선 분양권이 다수 거래됐다.

서초구에선 358건이 거래됐으며, 총 1029억1580만원의 웃돈이 붙었다. 특히 신반포 1차를 재건축 한 아크로리버파크에선 웃돈만 11억원이 되는 사례가 나오기도 했다. 래미안 신반포팰리스(잠원 대림 재건축), 신반포자이(반포 한양 재건축) 등에서도 1억원을 넘는 웃돈을 줘가며 거래한 흔적이 드러났다. 이 밖에도 강남구는 173건 거래에 880억1644만 원의 웃돈이 붙었으며, 강동구는 561건 거래에 웃돈 1247억8508만원이 따랐다.

건설사 수주전도 치열, 래미안·자이 타운 변신도 특징


▎반포자이(구 반포주공 3단지)와 래미안 퍼스티지(구 반포주공 2단지)에 입주가 시작된 후 반포동은 압구정동·대치동 등 전통 부촌에 버금가는 강남 최고가 아파트 단지로 떠올랐다. 서초구 래미안 퍼스티지의 전경.
분양권 전매제한 기간이 끝난 개포 래미안 블레스티지(이하 블레스티지) 분양권 웃돈 시세는 최대 2억원까지 치솟기도 했다. 강남구 개포동 주공2단지를 재건축해 올해 3월 청약 접수한 블레스티지는 청약 접수 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 3760만원에 달해 올해 부동산시장을 휩쓸고 있는 서울 강남권 재건축 아파트단지 열풍의 진원지로 꼽히는 곳이다.

현지 공인중개사 업계에 따르면 블레스티지 분양권 웃돈은 49㎡의 경우 9500만~1억1000만원, 59㎡는 1억1000만~1억2000만원, 84㎡는 1억4000만~1억6000만원, 99㎡는 1억6000만~2억원선인 것으로 알려졌다.

강남 재건축의 인기를 실감하듯 강남 재건축 신규 물량을 수주하려는 건설사들의 경쟁은 더 치열해지고 있다. 당장 연말까지 서초구 일대를 중심으로 재건축 시공사 수주전이 잇따라 펼쳐진다. 강남지역은 실수요와 투자수요가 많아 사업성이 보장돼 있는 데다 고분양가를 적용하더라도 미분양에 대한 리스크가 낮은 만큼 대형 건설사들의 수주 1순위 지역으로 꼽힌다.


▎정부의 규제 움직임에도 불구하고 분양시장 열기가 뜨겁다. 경기 안산에 분양된 GS건설의 그랑시티자이의 견본주택을 찾은 시민들.
올해 하반기 강남권 재건축 수주전에 불을 지핀 단지는 서초구 잠원동 신반포 7차 아파트다. 이 아파트 재건축 시공자 선정 임시총회에서는 대림산업이 호반건설을 따돌리고 시공사로 최종 선정됐다. 현재 320가구 규모로 조성된 이 아파트는 재건축을 통해 총 744가구의 ‘아크로리버파크’로 재탄생한다. 이 중 399가구가 일반분양된다. 대림산업이 건설비로 받게 되는 도급액은 2374억원이다.

11·3 부동산대책에도 ‘강남불패’ 전망 우세


올 연말까지 시공자 선정을 앞둔 강남권 재건축 단지는 서초구 방배동의 방배6구역과 방배 경남아파트가 대표적이다. 방배6구역 재건축 수주전에서는 현대건설과 대림산업이 맞붙을 것으로 업계 관계자들은 예측하고 있다.

조합이 제시한 공사 예정가격은 약 2733억원으로, 서초구 방배동 818-14번지 일대에 아파트 1111가구와 부대복리시설을 신축하는 사업이다. 방배 경남아파트 재건축 수주에는 현재 GS건설과 현대산업개발이 대결구도를 형성한 상태다. 공사 예정가격은 2165억원 정도다. 방배 경남 아파트는 재건축을 통해 기존 450가구에서 752가구로 재탄생하게 된다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남권 재건축 물량은 사업 리스크가 적은 데다 건설사의 아파트 브랜드 홍보효과도 확실한 만큼 대형 건설사들이 수주에 사활을 걸고 있다”고 말했다.

강남 재건축 단지가 삼성물산 래미안과 GS건설 자이 위주의 브랜드 타운을 형성하고 있는 점도 특징이다. 여기에 현대건설(디에이치)과 대림산업(아크로)이 가세한 것도 색다른 볼거리 중 하나다.

우선 2008년 강남 재건축 브랜드 단지 시대를 열어젖힌 것은 반포자이(구 반포주공 3단지)와 래미안 퍼스티지(구 반포주공 2단지)다. 공원 같은 단지 내 조경, 수영장 등을 갖춘 커뮤니티 시설 등이 폭발적 인기를 끌었고 종전 최고 부촌이던 압구정동 아파트의 위상을 뛰어넘었다는 평가를 받았다.

인근 서초구 잠원동은 삼성물산·GS건설·대림산업 등 3개사 브랜드가 대세다. ‘래미안 신반포 팰리스’(구 잠원 대림)는 입주 막바지 단계이며, 신반포 18차와 24차 역시 ‘래미안 신반포 리오센트’로 재탄생한다. GS건설은 지난 1월 국내 최고 분양가 기록을 세운 신반포 자이(구 반포 한양)에 이어 내년 상반기 신반포 센트럴자이(신반포 6차)를 분양할 예정이다. 대림산업은 지난달 한강변에 자리 잡은 아크로리버뷰(구 신반포 5차) 아파트를 분양했다.

강남구 개포동에선 삼성물산이 ‘래미안 블레스티지’(구 개포주공 2단지) ‘래미안 루체하임’(구 일원 현대) 등 2개 단지를 맡았다. GS건설은 내년 개포주공 4단지(개포 센트럴자이) 재건축을 통해 개포지구 첫 분양에 나서며, 개포 8단지(공무원아파트) 시공사로도 참여한다. 현대건설은 이 회사의 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’를 붙인 첫 단지 ‘디에이치 아너힐스’(구 개포주공 3단지)를 지난 8월 선보였다.

정부가 11·3 부동산대책을 통해 서울 강남 등지에 대해 전매·청약제한을 대폭 강화했지만 여전히 강남 재건축 투자 매력은 높다는 게 업계 관계자들의 의견이다. 당장 일부 단지 호가가 떨어지고 매매거래가 감소할 수는 있어도 장기적으로 대체 불가능한 강남이란 지역의 매력은 떨어지지 않는다는 이유에서다.

그래도 무리한 투자는 금물


▎서초구 반포동 반포주공아파트는 송파구 잠실동 잠실주공 5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등과 함께 강남지역에서 재건축을 추진 중인 대표적인 아파트다.
일각에서는 안도의 한숨까지 쉬고 있다. 강남 재건축 매매거래에 대한 강력한 처방은 포함되지 않아서다. 대책이 신규 분양에 집중돼 있는데 반해 강남 재건축은 일반분양 물량이 많지 않은 데다 중도금 대출 제한이 적용된 후 실수요 위주로 시장이 재편되고 있어 영향은 비교적 적다는 반응이다.

재건축 조합들이 가장 우려했던 부분은 조합원 지위 양도 제한 혹은 분양가 상한제 실시 정도였다. 이런 규제가 시행될 경우 조합원 물량 거래마저 중단될 것이란 전망이 우세했기 때문이다.

오히려 대책 이전에 분양을 마쳐 전매제한을 피해간 단지들은 표정 관리에 나서기도 했다. 10월에 분양을 마친 ‘아크로리버뷰’를 비롯해 올해 강남에서 분양한 단지들은 기존 법의 적용을 받아 6개월 이후엔 분양권을 전매할 수 있다. 특히 이미 분양한 단지 중 6개월 전매제한 기간 넘긴 곳들은 분양권 웃돈이 더 상승할 가능성도 예상된다.

실제로 정부의 강남권 규제 예고에 따라 프리미엄 호가가 등락을 거듭했던 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’의 경우 2억원까지 치솟았던 분양권이 최저 5000만원까지 떨어지기도 했었다. 하지만 이제부터 분양하는 강남권 재건축 단지의 분양권 거래가 전면 금지되면서 래미안 블레스티지의 몸값은 다시 높아질 것이라는 의견도 나온다.

다만 향후 분양이 예정된 강남 재건축 물량의 경우 당장 분양권 전매가 금지된 만큼 무리한 투자는 금물이라는 게 업계 중론이다. 서초구에서는 방배동 ‘방배아트자이’와 ‘래미안신반포리오센트’가 분양을 앞두고 있고, 송파구 풍납동의 ‘잠실올림픽아이파크’도 분양 준비 중이다. 이들 중에는 올 상반기부터 분양 일정을 잡고 있었던 단지도 있지만 정부 대책 등으로 시장 상황이 변하면서 분양을 미룬 단지도 많다. 그 결과 불과 몇 주 차이지만 6개월에서 최장 3년으로 손바뀜 금지조항이 생겼다.

방배동 B공인중개사 관계자는 “래미안신반포리오센트 입주가 2019년 6월인 만큼 그때까지는 분양을 받아도 팔 수 없게 됐다”면서 “일반분양 일정에 맞춰 중도금을 다 현금으로 납입해야 하기 때문에 자금 여력이 있는 사람들만 들어올 것”이라고 말했다.

방배동 Y공인중개사 관계자는 “불과 몇 주 사이에 분위기가 바뀌었지만 청약경쟁률이 낮아질 수밖에 없으니 실수요자 입장에서는 오히려 유리하다”며 “입지가 뛰어난 만큼 분양에 실패할 가능성이 없고 강남 새 아파트의 가치를 아는 자산가들로 단지가 채워질 것으로 본다”고 예상했다.

- 신희철 서울경제신문 기자 hcshin@sedaily.com

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201612호 (2016.11.17)
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