잇따른 정부 규제와 거시경제 침체 신호 집값 하락 촉진할 듯
3기 신도시와 GTX 등 호재 지역도 반짝 상승 그칠 수 있어

▎부동산시장은 어디로 튈지 모르는 개구리처럼 잔뜩 움츠러든 모습이다. / 사진:연합뉴스

연초부터 집값 하락세가 심상치 않다. 서울 아파트값은 지난해 11월부터 1월 첫째 주까지 9주 연속 떨어졌고, 전셋값도 1월 첫 주 0.08% 하락하며 10여 년 만에 최대 하락폭을 보였다.

2019년 부동산시장을 바라보는 전문가들의 시선도 연초 시장 상황과 크게 다르지 않다. 대다수의 부동산 전문가들은 올해 주택 매매가격뿐 아니라 전셋값도 떨어져 시장이 안정될 것으로 내다보고 있다. 국토교통부 산하기관인 한국감정원은 올해 주택 매매가격은 1.0%, 전세가격은 2.4% 하락할 것으로 예상했다. 지난해 서울 집값 급등에 안절부절못하던 정부 입장에선 다소 위안이 될 법한 전망들이다.

실제로 올해는 집값이 오를 만한 이렇다 할 요소가 없다. 수도권과 서울을 고속으로 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) 착공, 공공택지 개발에 따른 토지보상금 지급 등이 일부 지역 부동산 가격을 끌어올릴 수 있으나 국지적 상승에 그칠 것으로 전망된다. 특히 불씨가 살아날 기미가 조금만 보여도 원천 차단하겠다는 정부의 확고한 의지는 집값 상승을 기대하는 투자자에겐 최대의 악재다.

전문가들 의견처럼 부동산 가격이 소폭 하락에 그친다면 시장은 안정적인 모습을 기대할 만하다. 문제는 그 이상 하락할 경우다. 문재인 정부 들어 잇따라 나온 부동산 규제정책이 올해 경제성장률 하락 기조와 맞물리면 시장침체를 불러올 수 있기 때문이다.



정부 규제 일변도 정책…집값 상승 원천 차단

▎정부 부동산 규제의 직격탄을 맞은 다주택 보유자들은 임대사업자 등록을 절세의 돌파구로 여긴다. / 사진:연합뉴스

전문가들이 올해 집값 하락을 예측하는 가장 큰 이유도 정부의 규제 일변도 정책에서 기인한다. 지난해부터 줄기차게 쏟아낸 부동산 규제방안이 지난해 하반기부터 서서히 시장에 스며들기 시작한 가운데 대내외적 악재가 현실화하면 터진 둑방에서 쏟아지는 봇물처럼 집값 하락세를 막기 어려울 수 있다.

현 정부가 출범한 이후 현재까지 나온 부동산 관련 크고 작은 대책은 무려 16회다. 이 중 집값을 잡기 위한 부동산 대책이 11회, 시장에 충격을 줄 만한 굵직한 대책은 2017년 6·19 대책과 8·2 대책, 지난해 나온 9·13 대책과 9·21 대책 등을 꼽을 수 있다.

6·19 대책은 조정대상지역을 추가하고 전매제한과 대출, 재건축 규제를 강화하는 내용이 주를 이뤘다. 2016년 11·3 대책에서 처음 조정대상지역으로 조정한 25개 자치구를 비롯한 37개 지역에 추가로 경기 광명, 부산 기장군·부산진구 등을 지정했다. 아울러 서울 전 지역 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 확대했다. 조정대상지역에 한해 주택담보대출도 10%p 강화하고, 분양 잔금대출에 대해서도 총부채상환비율(DTI)을 적용하기로 했다. 재건축 조합원 주택공급 수도 3주택에서 2주택으로 축소했다.

하지만 정부 출범과 동시에 경기회복 기대감 속에 상승하기 시작한 집값을 잡기는 역부족이었다. 부동산시장은 6·19 대책을 비웃기라도 하듯 상승을 거듭했다. 집값이 잡히지 않자 정부는 연이어 8·2 부동산 대책을 내놓았다. 8·2 대책은 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 목표로 강도가 다소 높은 규제책을 여럿 담고 있었다. 서울 11개구와 세종시를 투기지역으로 지정하고, 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 재건축·재개발 규제인 초과이익 환수제를 부활시키는가 하면 다주택자에 양도소득세율을 10%p 중과 적용했다. 8·2 대책 후 서울 집값은 한 달간 보합세를 보이며 시장이 잡히는 듯했다. 하지만 다시 강남을 중심으로 급등세가 나타났다. 강력한 대책 발표와 달리 실제 규제가 적용되는 시점과 시차가 발생하면서 힘이 빠졌다는 분석이 나왔다.

당시 부동산 투자자들이 관심을 갖기 시작한 것이 ‘똘똘한 한 채’로, 이는 정부의 설익은 부동산 대책이 부른 왜곡이라는 게 전문가들 진단이다. 정부가 다주택자에 세제 등 규제를 강화하자 보유가치가 낮은 주택은 정리하고 보유가치가 높은 주택은 가지고 가자는 투자 전략이 유행처럼 확산됐다. 고가라 해도 집 한 채만 보유했다면 다주택자라는 굴레에서 벗어날 수 있기 때문이다. 당시에는 세대주 구분이 안 되는 다가구주택이 인기를 끌기도 했다. 정부는 연이어 줄줄이 대책을 쏟아냈지만 서울 집값은 정부 정책을 비웃듯 날아 올랐다.

2018년 들어서는 전년도 말까지 관리처분 계획을 접수하지 못한 재건축 아파트 단지에 초과이익환수제가 적용되고, 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 거래가 축소되고 집값이 안정되는 듯했다. 하지만 정부가 발표한 설익은 종합부동산세 인상안에 박원순 서울시장의 여의도·용산 마스터플랜 발언이 더해지면서 서울 주택시장의 투자심리가 다시 불붙기 시작했다. 지난해 7~9월 서울 집값은 급등했고, ‘마용성(마포·용산·성동구)’과 같은 핵심지역뿐 아니라 그 외 지역까지 상승세가 들불처럼 번졌다.

결국 정부는 9·13 대책, 9·21 대책을 연달아 내놓으며 불붙은 시장 진화에 나섰다. 종부세 등 세제를 강화하는 동시에 수도권 공공택지 개발로 공급을 확대하겠다고 밝혔다. 이어진 10·21 대책은 분양권까지 유주택자로 보겠다는 강력한 내용을 담아 시장을 옥좼다. 부동산시장은 거래절벽 현상이 나타났다. 양도세 부담에 팔려는 사람도, 종부세 부담에 사려는 사람도 사라져서다.

거래는 뜸해졌지만 오른 집값은 내려올 기미를 보이지 않았다. 부동산시장을 꽁꽁 옭아맨 잇따른 대책 발표에도 좀처럼 집값이 안 잡히자 결국 정부는 공급 억제책에서 공급 확대로 방향을 선회한다. 12·19 3기 신도시 조성 계획이 바로 그것이다. 정부는 인천 계양, 남양주 왕숙, 과천시 등에 3기 신도시를 건설해 공급을 늘리겠다는 회유책을 내놨다.

전문가들은 정부의 설익은 부동산 대책과 지자체의 엇박자가 오히려 집값 상승을 유도했다고 지적한다. 지난해 전국 주택가격은 1.1%, 아파트가격은 0.3% 오르는 데 그쳤지만 이는 지방 주택시장 하락 때문이다. 서울만 놓고 보면 주택 6.2%, 아파트는 8.2% 상승세를 보인 것으로 집계됐다.

세 부담에 다주택자·입주아파트 매물 쏟아질까

이제 관심은 올해다. 대다수 전문가들이 부동산 가격 하락 속 시장 안정을 예상하고 있다. 지난해 나온 9·13 대책에 따라 종부세 세율(최고 3.2%)이 올해부터 상향 조정되는 데다 공정시장가액도 85%로 확대돼 다주택자의 부담이 상당히 커진다. 올해는 또 주택 공시가도 시세에 맞춰 현실화할 계획이라 보유세 부담이 커질 수밖에 없다. 더구나 지난해 서울 등 수도권은 집값이 많이 올라 현실화 계획이 아니더라도 공시가는 오를 수밖에 없는 상황이다. 공시가는 올해 1월 1일 기준이지만, 이를 책정한 시세 자료는 지난해를 기준으로 삼기 때문이다. 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득도 비과세에서 분리과세로 바뀌어 세 부담이 커진다.

문제는 다주택자들이 결국 세금 부담을 이기지 못하고 한꺼번에 쏟아낼 경우다. 지난해는 그래도 집값이 크게 떨어지지 않을 것이란 기대감이 있었고, 대출이자 부담이 크지 않았다. 하지만 올해는 상황이 다르다. 집값은 떨어지고 임대를 둔 전·월셋값은 내리는 반면 금리인상에 갚아야 할 원리금은 늘어나고 세금 부담도 커진다. 결국 다주택자들은 버티지 못하고 매물을 쏟아낼 수 있다는 얘기다.

그나마 버틸 수 있는 여력이 되는 다주택자라면 다행이지만 문제는 2015~2016년에 뛰어든 갭투자자들이다. 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 크게 오르자 전세를 끼고 집사기가 유행처럼 확산되면서 다주택자뿐 아니라 20대 무주택자들까지 갭투자에 나서는 사례가 급증했다. 1주택자는 2년만 보유하면 양도세가 비과세되므로 2년만 채우고 팔겠다는 심사로 뛰어든 것이다. 그나마 2년을 채우고 매도했다면 다행이지만 뒤늦게 뛰어든 갭투자들은 집을 내놔도 팔리지 않아 큰 부담이 될 수 있다. 보유세, 임대소득세 등 세금부담에 대출 원리금 부담도 만만치 않기 때문이다.

집값 하락기에는 입주 아파트도 자칫 폭탄이 될 수 있다. 부동산114에 따르면 지난해 민영아파트 입주 물량은 45만 6681가구. 올해는 이보다 적은 37만1594가구가 입주 예정이지만 서울은 20% 가까이 증가한다. 분양 물량도 지난해 실제 분양한 물량보다 15만 가구 이상 많은 약 38만 가구여서 공급과잉 현상이 발생할 수 있다. 청약시장은 양극화 우려가 크다. 분양가가 낮고 입지가 좋은 곳은 과열 양상을, 그렇지 않은 곳은 미분양으로 속앓이를 할 처지다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “기존 주택시장에서 재건축 아파트는 재건축 초과이익 환수제로 내야 할 분담금이 만만찮고 늦어지는 절차에 따른 기회비용도 있어 부담이 커진 상황이다. 청약시장도 주변 인프라가 잘 갖춰진 단지는 열기가 뜨겁겠지만, 지난해 분양에서 밀린 물량을 소화하기 위해 분양시장에 나오는 곳들이라면 미분양 우려가 크다”고 말했다.

정부의 잇따른 규제정책이 서서히 영향력을 발휘하고 있는 상황에서 거시경제 지표도 상당히 부정적이다. 우선 경제성장률은 2017년 4분기 2.8%를 기록한 이래 점차 하락해 2018년 3분기에는 2.0%까지 내려왔다. 올해도 이 수준에서 벗어나지 못할 것이란 전망이 우세하다. 민간소비도 지난해 1분기 3.5%로 정점을 찍은 뒤 2분기 2.8%, 3분기 2.5%로 증가세가 눈에 띄게 둔화하고 있다. 설비투자도 2017년 1~3분기 16~18%로 큰 폭 증가한 후 감소세로 돌아섰다. 지난해 2분기와 3분기에는 각각 3.0%, 7.4% 마이너스 흐름을 보였다.

거시경제 침체가 부동산시장 변수

▎지난해 12월 한국은행이 기준금리를 올림에 따라 주택담보대출 금리의 고정-변동 역전현상이 나타났다. / 사진:연합뉴스

기준금리 인상도 부동산시장엔 악재다. 지난해 지속적인 기준금리 인상으로 한국과 미국 간 기준금리가 역전되는 상황이 벌어졌지만 국내 기준금리는 경기침체 상황에 대한 우려로 계속 동결돼 저금리 기조를 유지했다. 하지만 자본유출 등의 우려에 지난해 11월 1.75%로 0.25%p 인상을 단행했다. 주택담보대출금리는 2016년 7월 2.66%로 최저 수준이었으나 이후 꾸준히 오름세를 보여 지난해 11월 기준 3.28% 수준이다. 당분간 금리를 올리기 어려울 것이란 전망이 나오고 있지만 시장금리가 오름세여서 주택담보대출을 받은 유주택자의 부담은 커지고 있다.

국내 가계부채는 1500억원이 넘는 상황으로, 앞으로 입주 아파트 잔금대출이 늘면 부채는 자연스럽게 증가할 수밖에 없다. 부채를 줄이기 위한 정부의 부동산시장 압박은 계속될 것이란 예측을 가능케 한다.

부동산시장 침체 우려는 대외적 여건과도 맞닿아 있다. 글로벌 통화 긴축기조 속에 미·중 간 무역 마찰 장기화, 신흥국 자본유출 리스크 우려 등 전 세계적인 경제 하방리스크 확대로 경제성장률 전망치가 하향 조정되는 추세다. 특히 저금리 영향으로 호황을 누렸던 세계 주택시장은 최근 기준금리 인상으로 시장을 지탱했던 유동성이 줄어들면서 상승 폭이 줄어들고 있다. 미국은 지난해 4차례 기준금리 인상으로 3분기 주택가격이 1.0% 수준으로 크게 둔화했고, 2017년 이후 두 차례 금리를 올린 영국도 가격 상승 둔화가 뚜렷하다. 일본은 마이너스 기준금리를 통한 유동성 확장정책으로 2015~2017년 장기간의 침체에서 벗어나 회복세를 보였으나 수요 부족과 실물경기 부진으로 주택시장 상승세는 높지 않은 상황이다. 중국도 2016~2017년 주택가격 급증에 대응해 외지인의 주택 구매 및 대출 제한, 주택 구매 요건 강화 등 강력한 부동산 규제정책을 시행함에 따라 주택가격 상승이 크게 둔화됐다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “저금리 영향으로 호황을 누렸던 주택시장은 최근 기준금리 인상으로 시장을 지탱해온 유동성이 감소했다”며 “주택시장이 상승기에서 하락기로 전환하는 상황에서 향후 중장기적인 전망이 필요하다”고 강조했다.

일부 개발이슈, 시장에 악재일까 호재일까

▎지난해 12월 개관한 ‘위례포레자이’ 견본주택을 찾은 방문객들이 길게 늘어서 있다. / 사진:연합뉴스

다만 거시경제지표가 예상 수준의 하락에 머물고, 미국과 중국의 무역 마찰이 마무리돼 수출전선에 이상이 없어진다면 부동산시장도 심리적 위축은 최소화할 수 있다. 정부의 세금 규제도 시장 참여자들이 받아들이는 수준이 된다면 더 이상 이는 악재가 아닐 수 있고, 정부 계획대로 안정적인 모습을 기대할 수 있다.

이러한 상황이라면 오히려 올해 국지적 상승을 유도할 요소들이 시장에 불씨가 될 수 있다. 전국에 예정된 22조원의 토지보상금, 수도권광역급행철도(GTX) 3개 노선 개발사업, 청약시장 과열, 금리 동결로 여전한 유동자금이 이러한 잔존 불씨들이다.

부동산개발 정보업체 지존의 신태수 대표는 “올해 정부의 공공주택지구 등 주거복지 사업이 본격화하면 전국에 22조원, 수도권에 약 14조원 규모의 토지보상금이 풀릴 전망”이라며 “보상금을 받는 토지주들이 일반적으로 주변지역에 땅을 산다고 봤을 때 공공주택사업 개발지 주변 땅값이 추가로 오를 가능성이 있다”고 내다봤다.

GTX 주변도 집값 상승의 불씨가 될 수 있다. 경기도 파주 운정 신도시에서 서울역, 삼성역을 거쳐 동탄 신도시로 연결되는 GTX A노선은 이미 지난해 12월 착공식까지 끝낸 상태다. 경기도 양주에서 수원으로 연결하는 GTX C노선도 예비타당성 조사를 끝내고 2021년 착공 예정이고, 남양주에서 송도로 연결되는 B노선은 지자체들이 예비타당성 조사 면제를 촉구하고 있다. 수도권 부동산시장이 12월부터 본격적인 하락세로 돌아섰지만 GTX 주변지역은 부동산 가격 상승 기대감이 여전하다. 정부가 주민들의 반발에도 12월 28일 수월 팔달구와 용인 수지·기흥구를 조정대상지역으로 추가 지정한 것도 GTX 개발로 부동산시장에 투기가 발생할 가능성을 사전에 차단하겠다는 취지였다.

연초부터 과열되고 있는 청약시장도 시장에 변수가 될 수 있다. 지난 1월 3일 금융 1순위 청약을 접수한 경기 하남시 학암동 ‘위례포레자이’는 특별공급을 제외한 487가구 공급에 6만3472명이 몰리며 130.33대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 서울에서 첫 분양으로 주목받은 동대문구 용두동 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’ 역시 평균 경쟁률 33.36대 1로 1순위 해당지역에서 마감됐다. 대구시 중구 남산동 ‘남산 자이 하늘채’도 551가구 모집에 4만6469명이 청약하며 평균 경쟁률이 84.34대 1을 기록했다. 지난해 지방에서 청약 경쟁률 상위권 5개 가운데 3곳이 대구일 정도로 청약 열기가 뜨거웠던 대구는 올해도 청약 흥행을 예고했다.

정부가 분양가상한제를 강화해 주변시세보다 분양가가 훨씬 낮아진 데다 청약제도를 개편해 사실상 무주택자에게만 청약 기회를 부여하면서 청약대기자들이 대거 몰린 결과다.

윤지해 부동산114 연구원은 “분양가 9억원 이하인 신규 분양 물량은 중도금 대출을 받을 수 있는 데다 최근 분양가도 주변시세보다 저렴하게 나와 청약자가 몰리고 있다”며 “올해 뜨거운 청약 열기는 경기여건에 따라 일부 지역의 국지적 현상에 그칠 수도, 부동산시장 전체를 달구는 소재가 될 수도 있다”고 분석했다.