무주택자 중심 수도권 신규 물량, 청약 기준 까다로워
다주택자는 자산 늘리기보다 절세 중심 보수적 관리 필요

▎서울 송파구의 한 부동산중개업소 벽면에 매물 시세 전단이 붙어있다. 정부의 고강도 수요 억제책으로 올 한 해는 ‘눈치 보기’ 장세가 이어질 전망이다. / 사진:연합뉴스

부동산 규제의 핵심은 우선 돈줄 차단(여신규제)이다. 여신규제는 그 어느 때보다 강화됐다. 다주택자의 전세자금 대출은 투기성 주택구입 수단으로 유용된다는 판단에 따라 완전히 차단됐다. 다주택자의 양도소득세 규제는 고가 주택이나 주택임대사업자 모두에게 적용돼 시세차익을 노리는 기대심리에 물을 끼얹었다. 보유세의 과세표준이 되는 공시가격과 공정시장가액 상승, 종부세 세율 인상까지 감안하면 2019년엔 양도소득세와 보유세 모두 동반상승하는 이중고에 노출될 전망이다.

실수요자의 분양시장 진입 문턱 낮아져

한편 신규 택지지구의 아파트 공급은 실거주 의무기간을 5년(전매제한기간은 최대 8년)으로 강화했다. 분양시장에 대한 실수요 요건을 강화해 투자 수요의 단기 유입을 제한하기 위해서다. 주택 실거래 신고기간은 60일에서 30일로 단축했다. 거래 시장의 정보 불균형 해소와 정보 오류에 대한 모니터링을 강화해 가격 담합과 허위 거래(자전거래 등)를 걸러내려는 것이다.

투기수요에 대해서는 자금 차단, 자본이득 불용, 세금 강화 등 세 가지 방향에서 모두 부동산 제도를 강화한 만큼 정부가 할 수 있는 정책카드는 대부분 동원한 셈이다. 따라서 2019년 부동산시장은 정부의 고강도 수요억제책의 영향으로 한동안 매도·매수자 모두 ‘눈치 보기’ 장세가 이어지며 호가 상승이 주춤하고 거래량도 2018년에 비해 감소할 전망이다.

다만 무주택자에 대한 분양시장의 내 집 마련 문호는 전보다 크게 열었다. 서민의 자가 이전도 용인하기로 해 ‘똘똘한 집 한 채’를 마련하기 위한 실수요자의 움직임은 지속될 것으로 보인다.

무주택 실수요자라면 기존 재고주택보다 분양시장을 통한 내 집 마련을 노리는 게 현명한 선택이다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 견제 외에도 청약가점제와 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 30만 호가량의 수도권 신규택지 발표(수도권 3기 신도시) 등 실수요자의 분양시장 진입 문턱이 낮아지고 있기 때문이다.

올해 전국적으로 공급될 아파트 물량은 30만~38만 호가량이다. 지방 등 일부 지역은 주택 공급과잉과 미분양 우려, 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세) 시장에 머무는 것이 바람직한 선택이다. 다만 서울 등 수도권 인기 지역은 집값이 물가상승률 정도는 오를 것으로 전망된다.

특히 2019년 공급할 신혼부부 희망타운은 총 1만522호로 이 중 6468호가 수도권에 공급된다. 2분기 서울 중랑 양원지구 405호를 시작으로 3분기에는 화성 동탄2(1171호), 고양 지축(750호), 남양주 별내(383호), 시흥 장현(964호), 하남 감일(510호) 지구 등 경기권 공급이 줄을 잇는다. 4분기에는 서울 강남 수서역세권(635호)과 경기도 파주 운정3(799호), 파주 와동(370호), 화성 봉담2(481호) 지구에서 신규 물량이 대기하고 있다.

신혼부부 희망타운 청약자격은 평균소득 120%(맞벌이 130%)에 순자산 2억5000만원 이하의 요건을 갖춘 신혼부부(한부모가족 포함)이어야 한다. 분양형은 1.3%대 초저리 수익공유형 모기지를 이용할 수 있고, 임대형은 분할상환형 전세자금 대출과 결합해 입주가 가능하기 때문에 주거비 부담을 상당히 낮출 수 있다.

이 밖에 50~60점대로 청약가점이 비교적 높은 예비 청약자라면 수도권에선 서울시 강서 마곡지구, 송파 북위례신도시와 경기도 성남시 고등지구, 대장지구를 노려볼 만하다. 경기도에선 과천지식정보타운과 하남시 감일지구, 고양시 덕은지구 등 대기수요가 상당한 공공택지 분양이 매력적이다. 서울에서는 강남·서초·동작구 등 강남권 재건축 일반분양과 한강변 일대 수요자의 선호가 높은 역세권 재개발 분양 물량이 속속 공급될 예정이다.

1주택 교체수요는 서울·경기 5년차 역세권 주목

다만 주의할 점이 있다. 수도권 일부는 투기과열지구 또는 조정지역으로 묶인 청약규제지역이다. 일부 택지지구는 전매규제와 실거주 의무가 주어진다. 또 청약통장 가입 후 24개월을 채워야 1순위 청약자격이 부여되고, 세대주가 아니거나 2주택 이상 소유한 세대에 속한 경우에는 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우 1순위로 청약할 수 없다. 입주자 모집공고의 청약자격을 정확히 살피는 것이 중요하며 분양가 9억원 이상 물량은 중도금집단대출이 어려우니 계약금 등 분양대금 마련에 유의해야 한다.

청약가점이 낮거나 이미 1주택을 보유한 교체수요라면 분양시장을 통한 내 집 마련이 쉽지 않다. 이런 경우라면 서울과 경기도 성남·과천·하남시 일대 입주 5년차 안팎의 역세권 신축 아파트 위주로 기존 재고주택에 접근하는 방법이 있다. 이때 무리한 대출보다 집값의 60~70% 정도 되는 전세자금 보유자 등 실수요자 위주로 내 집 마련에 도전하는 것이 유리하다. 당분간 임차시장 안정이 이어질 것으로 전망되기 때문에 무리해서 서두를 필요는 없어 보인다.

부동산은 유독 개별성과 지역성이 강한 상품이다. 지구상에 정해진 위도와 경도는 이 세상에 오직 하나밖에 없고 가격이 폭등한다고 해서 다른 재화처럼 수입해 가격을 조절하거나, 땅이 인구에 비해 부족하다고 해서 다른 곳의 토지를 옮겨올 수도 없다. 여러 세대의 눈을 통해 객관적인 주거가치가 반영되고 충분한 검증을 거쳐 투자의 신빙성을 높이게 된 주거벨트를 찾아야 하는 이유다.

이런 지역들은 굳이 사족을 붙이거나 입지적 장점을 부연 설명하지 않아도 단박에 인기 주거지로 손꼽히는 곳들이다. 교통·교육·편의시설, 업무단지(자족기능) 등 입지와 상품 측면에서 가치가 있는 주거지, 그중에서 표준·규격화한 아파트 상품이 거래시장에서의 환금성이 좋아 흔히 돈이 될 만한 물건으로 꼽힌다. 서울과 경기 남부권인 성남·과천·하남시 등지가 요즘 수도권에서 집값 흐름을 주도하는 대표지역들이라 할 수 있다.

강남권 재건축·한강뷰 로망 여전

주택시장의 워너비(wanna-be) 상품으로 꼽히는 강남권 재건축 사업은 과거보다 사업추진이 더뎌질 가능성이 높아졌다. 착공에서 준공까지 7~8년 이상 오랜 기간이 소요되는 사업인 데다 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수 본격화 등 정부 규제 수위가 높아지면서 조합원 간, 시행 및 시공사 간 갈등이 첨예해지고 있기 때문이다. 다만 정비사업 속도 저하가 향후 공급 희소성을 불러오고 수급불균형에 따라 미래 가격상승을 기대할 수 있는 양면성이 있어 장기투자 목적의 선별 매입은 지속될 전망이다.

강남구에선 사업시행인가를 통해 재건축 진행의 8부 능선을 넘은 단지들을 주목할 만하다. 이주·철거 단계의 개포지구 1·4단지는 인근 대치동과 역삼동·삼성동 등에 백화점, 종합병원, 대규모 복합시설이 위치해 정주여건이 좋은 곳으로 꼽힌다. 개포지구 뒤편에는 구룡산과 대모산이 위치해 조망권도 원만한 편이다.

한강변이라는 이점이 부각된 서초구 반포·잠원의 경우 중대형 아파트에 직접 거주하면서 고급 아파트의 프리미엄을 기대하는 실수요가 많다. 특히 반포·잠원지역은 한강변이라는 장점과 함께 3.3㎡당 1억여 원에 육박하는 매매가로 인구에 회자된 아크로리버파크 때문에 주변 재건축 단지들의 기대감이 어느 때보다 높다. 사업시행인가 단계의 반포주공1단지나 일반분양을 앞둔 삼호가든3차 등을 주목할 만하다.

송파구의 잠실주공5단지는 잠실종합운동장 마이스(MICE) 사업과 영동대로 지하화, 글로벌 비즈니스 센터 등 주변 개발 호재가 많은 곳이다. 또 용산구 이촌동 한강맨션도 한강 조망권이란 이점과 함께 민족공원 조성, 한남뉴타운 개발 등 호재가 넘쳐난다.

다주택자는 임대사업자 등록·증여 등 절세 전략

▎지난해 12월 세종시에 분양된 한 아파트의 견본주택에서 청약 예정자들이 상담을 하고 있다. / 사진:연합뉴스

현실적으로 고급 유효수요가 집결하는 강남권과 한강변을 대체할 만한 곳은 생각보다 많지 않다. 교육과 업무, 생활편익 인프라가 집약된 이들 주거지가 투자 및 실수요자에게 여전히 환영받는 이유다. 이들 지역에서 공급은 대개 정비사업을 통해 실현된다. 다만 최근 몇 년간 다락같이 급등한 매매가격과 개별단지의 사업성 등 고려해야 할 점이 한두 가지가 아니다. 장기적인 안목에서 미래수익성을 잘 살피고 접근해야 하는 이유다.

부동산 세금과 관련한 2018년 세법 후속 시행령 개정안이 1월 7일 발표됐다. 1월 29일까지 입법예고하고 2월 7일 국무회의를 거쳐 2월 12~15일경이면 관련개정안이 대부분 시행된다. 다주택자나 부동산 과다 보유자에 대한 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지고 세무조사 등 정부의 과세 강화 의지가 구체적으로 들어있다.

개정안에 따르면 우선, 2021년부터 1세대 1주택의 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화된다. 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유 기간 2년을 기산하기로 했다. 주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해줬는데, 올해 2월부터 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 비과세를 허용하기로 했다.

이 외에도 그동안 다주택자들이 합법적 절세의 틈새로 활용하던 항목들을 거의 제한하는 등 보유·양도·임대소득이 무거워질 전망이다. 보유세의 과세표준이 되는 공정시장가액 상향 로드맵과 종부세율 상향으로 민감해진 주택수 계산 방법이 명확해진다. 주택임대사업자는 임대료를 연 5% 이하로 유지할 경우에만 세제특례가 부여된다. 분양권·입주권 증여는 5년 이내 매각 시 양도세 과세 등 실거래가 자료나 고가부동산, 소득 없는 연소자(年少者)들의 부동산 거래를 중심으로 한 주기적인 세무조사도 지속적으로 이뤄진다.

다주택자로선 주택임대사업자 등록이나 운영이 강화되고 있고 양도세와 보유세 부담이 전보다 커져 주택 추가 구입의 실익이 많지 않다. 주택 수요 및 거래 감소 요인이 더 늘어날 전망이어서 규제지역은 전반적으로 매물 잠김 현상이 지속될 수 있다. 다만, 다주택자에 대한 양도세 비과세 2년 보유요건 강화 등 과세적용시기가 2021년으로 유예된 일부 조항 때문에 절세를 위해 시행 전 차익실현 매물이 출현할 것으로 전망된다.

2000만원 이하 주택임대소득 과세까지 2019년 1월 1일부터 실시되는 만큼 각종 세금부담을 고려해 주택임대사업자 등록을 고민하는 다주택자가 많다. 조정대상지역은 주택 추가 구입을 통한 임대사업의 세제혜택 실익이 없으니 주택 추가 구입은 주의할 필요가 있다. 2018년 9·13 대책 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택(수도권 공시가격 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 8년 임대등록 시에도 양도소득세가 중과(2주택은 일반세율+10%p, 3주택 이상은 일반세율+20%p) 적용되고 종합부동산세도 합산 과세되기 때문이다.

막연한 상승기대 금물, 알짜 골라야

투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출은 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아진다는 점도 유의해야 한다. 규제지역에서 9·13대책 이전부터 이미 여러 주택을 보유한 다주택자라면 주택임대사업자 등록을 검토하는 게 유리하다. 임대사업 목적에서 주택을 신규로 추가 구입해 절세 혜택을 보려면 조정지역을 피하고, 여유자금이 다소 부족한 상황에서 대출을 통해 임대사업을 하려면 투기 지역과 투기과열지구를 피할 필요가 있다.

무거운 과세 부담을 다소 덜기 위한 방안으로 증여란 돌파구도 있다. 최근 2년 간 배우자나 자녀에게 양도세를 아낄 목적으로 부동산을 증여하는 거래가 증가 추세다. 하지만 증여받은 사람(수증자)이 증여받은 부동산을 팔 때는 적어도 5년이 지나는 게 좋다. ‘이월과세 비교과세’와 ‘부당행위계산 부인’ 등의 규정이 있기 때문이다. 이월과세 비교과세는 2017년 7월 1일 이후 양도분부터 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교해 큰 세액으로 납부하도록 하는 기준이다. 만약 특수관계인과의 거래를 통해 세금을 부당하게 감소시키는 경우 해당 거래를 부인하고 소득금액을 다시 계산하도록 하고 있다.

부동산은 소유하는 순간 각종 과세 기준과 규제의 표준이 결정되기 때문에 취득 시기와 방법을 충분히 검토하고 결정해야 한다. 최근 기준금리 인상 외에도 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 세금을 부과하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 및 임대업이자상환비율(RTI) 여신규제 등 부동산 구매 환경이 악화된 상황이다. 이 때문에 주택시장은 가격 견인 호재보다 수요억제 재료가 증가해 있다. 현 정부는 역대 어느 정부보다 가수요 구축(驅逐)에 적극적이며 투기를 용인하지 않을 태세다. 이 같은 환경요인이 2019년 주택 가격 재상승 가능성을 점차 낮추고 시장 움직임을 제한하고 있는 만큼 수요자들은 철저하고 보수적인 자산관리가 필요하다.

유동성이 풍부한 호황기에는 무리한 대출을 이용해서라도 숲을 통째로 구입하는 갭투자가 가능했지만, 과거보다 엄혹해진 부동산 규제 속에선 숲속에서 돈이 될 만한 알짜 나무를 잘 골라 키우는 전략이 필요하다. 부동산 정책 환경에 순응하면서 모나지 않는 안전한 자산관리가 중요한 시점이다.