여행 비자만으로도 매매 가능… 신용 증명하는 게 핵심
거래대금은 변호사나 에스크로 회사 통해 주고받아

▎뉴욕 브루클린에서 바라본 맨해튼 섬. 사진 앞쪽엔 이스트 강이, 뒤쪽엔 허드슨 강이 흐르고 있다. / 사진:로이터/연합뉴스

2007년 필자가 미국에서 가장 먼저 발을 내디뎠던 곳. 필자의 이름(방미의 본명은 ‘박미애’다. 편집자 주)을 건 주얼리 매장 ‘미애방(MeaeBang)’을 처음으로 열었던 곳. 바로 뉴욕 맨해튼이다.

센트럴파크 남쪽 맨해튼 미드타운에선 뉴욕 한인타운을 만날 수 있다. 엠파이어스테이트 빌딩 근처다. 1983년 전 세계 한인사회 가운데 처음으로 한인회관이 세워졌을 만큼 한인에게는 유서가 깊은 곳이다. 역사만큼이나 작은 델리(deli, 조리된 육류 등을 판매하는 식료품점)나 세탁소·봉제공장 등으로 시작해 지금은 미국 내에서 상당한 규모의 체인을 일궈낸 한인들이 적지 않다. 물론 그렇게 모은 돈을 부동산에 투자해 부를 일군 경우도 허다하다.

서울과 비교하면 여전히 투자할 만

▎방미는 “2008년 트럼프플레이스 로열층 매물을 32만 달러에 매입해 1년 만에 60만 달러에 되팔았다”고 밝혔다. / 사진:AP/연합뉴스

단골 델리의 사장은 맨해튼에 건물을 무려 다섯 채나 보유하고 있었다. 그중에서도 맨해튼 핵심 지역인 55번가와 렉싱턴 애비뉴 근처에 있는 건물은 매입 당시 가격이 1500만 달러(약 160억원)였다. 4년 후에 2500만 달러까지 치솟았다고 한다. 한 개의 공실(空室)도 없이 매달 12만 달러(약 1억4000만원)씩 임대수익을 거두고 있단다.

물론 그 사장에게도 우여곡절은 있었다. 처음 미국으로 건너와 세 번이나 사업에 실패해 가진 돈을 모두 잃었다. 온 가족이 벼랑 끝으로 몰리는 상황도 겪었다. 그랬던 그는 다시 일어서고자 한인타운에 작은 김밥가게를 차렸다고 한다. 마침 유동 인구가 많은 지역에 임대료도 매우 싼 점포를 얻어 24시간 영업을 하며 바닥을 다졌다. 이때의 경험으로 입지의 중요성을 깨달았다고 한다. 그에게서 들은 사업의 철칙을 간단히 소개한다.

첫째, 가격이 높아도 최고의 로케이션을 찾아라.

둘째, 나 자신을 낮추고 모든 책임을 질 자세로 직접 뛰어다녀야 실패 확률을 줄인다.

셋째, 매일 일하지 말고, 1년 단위로 계획과 전략을 짜라.

넷째, 다른 사람이 하는 일은 피하라. 어디서나 볼 수 있는 가게는 망하는 지름길이다.

다섯째, 똑같은 곳에 재투자하지 말라. 사업·부동산·저축으로 나눠서 투자하라.

이렇게 현지에서 생활하는 한인들과 친분을 쌓으면 하나같이 선생님이 돼 준다. 어떤 학교에서도 배울 수 없는 현장의 살아있는 지식이다. 그래서 필자는 어디를 가더라도 늘 현지에서 만날 사람들을 리스트로 만들어둔다. 부동산 중개업자는 물론, 현지 변호사, 유학원의 원장, 여행사 직원 등은 꼭 만나려고 한다. 부동산 투자의 기초 정보가 되는 귀한 소스들이다.

이민 1세대에게나 가능한 성공 스토리일까. 그렇지 않다. 서울의 집값과 비교하면 가격 진입장벽은 여전히 높지 않다. 2003년 미국에서 처음으로 구입한 부동산이었던 트럼프플레이스가 그랬다. 센트럴파크 서쪽 허드슨 강을 끼고 있는 트럼프플레이스는 돈 있는 사람들의 선호가 가장 높은 건물 가운데 하나다. 휴식 공간(센트럴파크·허드슨 강)을 비롯해 교육(줄리어드대·콜롬비아대), 문화(링컨센터) 등 흠잡을 점이 없다.

필자는 허드슨 강이 내려다보이는 로열층을 32만 달러에 매입했다. 로열층이 아닌 저층을 선택했다면 28만 달러에 매입할 수 있었다. 서울은 어떤가. 한강을 내려다보는 입지에 최고의 빌라를 구입하려면 적어도 50억원은 생각해야 한다. 어느 동네라고 꼭 집어 말하지 않아도 독자들 역시 충분히 짐작할 만한 곳들이 그렇다. 서울 부동산 시세가 그만큼 터무니없이 비싸게 형성돼 있다는 이야기다.

서울만큼 역동성이 부족하냐면 그렇지도 않다. 프리미엄으로 3만 달러를 더 주고 산 로열층 아파트는 불과 1년 만에 60만 달러에 되팔았다. 사실 맨해튼의 집값은 ‘꺼지지 않는 불꽃’으로 비유된다. 2001년 9·11테러가 터졌을 때도 10% 내려갔다 다시 회복했다. 모든 면에서 세계의 중심 역할을 하고 있다 보니 언제나 임대 수요가 공급을 넘어선다. 게다가 트럼프플레이스를 살 때는 금융위기 광풍이 잦아들 무렵이었다. 저금리에 경기 사이클도 호황에 접어들고 있었다.

미국계 큰 은행에 계좌 만들어야

▎뉴욕 맨해튼 59가와 72가 사이 허드슨 강변에 자리 잡은 ‘리버사이드 사우스 파크’ 전경. 왼쪽에서 둘째가 트럼프플레이스다.

미국 투자 초기에 첫 마침표를 찍고서 잠시 고민하던 때가 있었다. 한국으로 돌아갈까. 새로운 사업을 시작할까. 결론은 재투자였다. 미국의 독특한 세법이 마음을 다잡는 데 큰 영향을 미쳤다. 미국에선 상가든 집이든 차액을 많이 남기는 매매를 할 때, 차액보다 비싼 부동산에 재투자할 경우 양도세를 유예하는 세법이 있다. 단 180일 내로 거래를 완료해야 한다. 또 직접 2년 이상 거주했다면 양도세가 부과되지 않는다.

특히 요즘은 명절 연휴만 되면 인천공항이 미어 터진다. 해외로 나가는 횟수가 늘어나는 만큼 해외에 머무는 시간 또한 늘어나는 추세다. 아이들을 해외로 유학 보내는 가정의 경우엔 장기로 머물러야 할 일도 늘어날 것이다. 이때 해외에 부동산을 가지고 있다면, 굳이 체류 비용이 비싼 호텔에서 머물 이유가 없다. 여행 비자만으로도 집을 구입할 수 있고, 귀국 후에도 집을 소유할 수 있으며, 구입가에 대한 한도도 없다. 외국인 진입장벽이 없는 거나 마찬가지다.

이런 이유로 필자는 능력만 있다면 지금이라도 당장 해외, 특히 미국으로 진출해 부동산에 투자를 하거나 비즈니스에 도전해보라고 권한다.

도전을 결심했다면 미국의 부동산 관련법을 살피는 게 당연한 수순이다. 로마에 가면 로마의 법을 따르라는 말이 있듯이 말이다. 비단 미국이 아니라도 세법은 물론이고 계약 관행도 국내와는 다르기 마련이다. 어느 것 하나라도 소홀해 했다간 일을 그르치기 쉽다. 미국 부동산을 중심으로 부동산 거래에 필요한 기본적인 정보들을 살펴본다.

무엇보다 중요한 건 신용이다. 미국은 신용을 중시하는 사회다. 어떤 거래를 하더라도 신용, 크레디트(credit)가 있어야 한다. 미국 생활에 필요한 크레디트는 은행에서 계좌를 개설해야 주어진다. 단순한 관광이 아니라 일정 기간 미국에 체류한다면 가장 먼저 은행에 가서 계좌를 개설할 것을 권하고 싶다. 다음으로는 현금처럼 자유롭게 쓸 수 있는 개인 체크(check)를 발급받아 3개월 정도 잘 관리해 신용 실적을 쌓으면 좋다. 3개월 정도 지나면 그동안 쌓은 신용을 바탕으로 은행에서 신용카드를 발급받을 수 있다. 즉 100달러 정도의 적은 돈이라 해도 3개월 정도 꾸준히 잘 운용해 은행에 신용을 쌓아둬야 한다.

투자를 잘하면 세금이 면제된다

단, 한국계 은행은 피하는 것이 좋다. 한국계 은행은 수수료도 비쌀 뿐만 아니라 종이 한 장 복사하는 데도 돈을 받는 등 서비스적인 측면에서도 미국계 은행과 차이가 난다. 다른 곳은 몰라도 뉴욕에 있는 대부분의 한국계 은행은 단지 한국어 서비스가 가능하다는 이유만으로 대출이자가 다른 미국계 은행보다 더 비싸다. 여러모로 한국계 은행보다 미국계의 큰 은행에서 계좌를 개설하는 것이 훨씬 유리하다.

캘리포니아나 뉴욕 한인타운 안에 있는 미국계 은행은 한국계 직원의 수가 절반이 넘는다. 만약 언어적인 측면으로 도움이 필요하다면 이곳을 이용하길 권한다. 게다가 큰 은행을 이용할 때 대출이자를 비롯해 창구 상담 은행원의 친절도, 서류 발급 시에 드는 수수료, 개인 수표책 발급 수수료 등 여러 가지 면에서 한국계 은행을 이용하는 것보다 나은 서비스를 받을 수 있다.

장기 체류를 할 경우 반드시 사회보장번호(SSN·Social Security Number)를 챙겨야 한다. 우리나라의 주민등록증과 같은 개념이다. 미국 사회에서 은행 크레디트와 함께 자신이 깨끗하고 투명하게 지낸다는 걸 공식적으로 입증하는 증명서와 다름없다. 학생비자로 미국에 들어갔을 경우에도 일단 체류 기간이 3개월을 넘기게 된다면, 사회보장번호를 만들 준비를 하는 것이 좋다.

미국은 투자를 적극적으로 유도하는 나라라는 느낌을 많이 받는다. 미국에선 대출을 받아 집을 살 때 대출이자 대부분을 공제해준다. 500만 달러짜리 건물을 사면서 400만 달러를 대출로 충당했다고 가정해보자. 이때 대출금 400만 달러에 대한 12개월의 이자를 지불한 것을 고려해 나중에 환급을 해준다. 이러한 세금 면제제도는 신용을 잘 쌓아두면 누구나 활용할 수 있는 제도다. 필자에게 투자 자문을 구하는 사람 십중팔구는 이런 제도가 있는 것을 모르는 경우가 많다.

또 만약 시세 차익으로 발생한 돈이 있다고 해도 바로 현금으로 받을 수 없다. 부동산 대금이 변호사의 계좌로 들어가고, 부동산 거래 시 발생하는 금전적인 일은 모두 변호사가 처리하기 때문이다. 100만 달러짜리 부동산을 거래할 때 10%의 계약금을 지불할 경우에도 내가 직접 계약금을 지불하는 것이 아니라, 변호사가 체크를 받아서 지불하는 것이다. 2~3개월 후 잔금을 치를 때까지 변호사의 통장에 나머지 90만 달러가 들어가 있는 식이다. 부동산 거래를 중개하는 ‘에스크로’ 회사(제 3자 예치 회사)의 통장에 대금을 보관하기도 한다.

미국에서 공인중개사를 찾지 말라

▎방미가 뉴욕 맨해튼 36번가에서 운영하고 있는 주얼리 매장 ‘미애방(Meae Bang)’. / 사진 : 방미

미국에서 부동산 거래를 할 때의 이해관계자는 ‘브로커’라고 불리는 부동산 중개업자, 건물을 관리해주는 관리회사, 그리고 에스크로 회사로 나뉜다. 미국은 주마다 법률이 달라서 뉴욕에서는 주로 변호사를 통해 부동산 거래를 하고, LA나 하와이에서는 에스크로 회사를 통해 거래가 이루어진다. 이런 절차가 필요한 이유는 미국 내에서는 부동산 거래의 당사자들이 직접 거래하는 것을 금지하고 있기 때문이다. 우리나라에서는 거래 당사자들이 직접 만나 거래를 하는 경우도 있지만, 우리나라도 대체로 공인중개사라는 중개업자를 대동하는 경우가 많으니 비교하면 좋을 것이다.

변호사 비용은 1500~2000달러, 에스크로 비용은 2000~2500달러 정도다. 어느 쪽이든 전문가들이 서류를 검토하고 잔금을 치를 때까지 자산을 관리해주므로 안정된 거래를 할 수 있다. 미국에서 부동산 거래를 하는 데 있어서 가장 좋은 점은 부동산을 사고 나서도 2주일의 여유 시간이 있다는 것이다. 만약 집을 산 사람이 마음이 바뀌어 계약서에 서명하지 않아도 계약금을 돌려받지 못하는 일이 없다. 그만큼 계약을 바꿀 수 있는 기회를 주기 때문에 좋은 부동산을 살 수 있는 시간적 여유가 생긴다. 반면 한국에서 부동산 거래를 할 때에는 부동산을 산 사람이 판매자에게 직접 돈을 보내야 한다. 또 부동산 계약을 하면 바로 취소를 하더라도 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 많다.

변호사나 에스크로 회사는 내가 부동산을 매입할 때 필요한 서류들을 알려주는 역할도 한다. 만약 부동산 계약에 필요한 비용을 한국에서 부친다고 했을 때, 에스크로 같은 경우에는 우선적으로 부동산 계약과 관련된 서류들을 제출하고 거래대금을 예치해놓는다. 쉽게 생각하면 부동산을 파는 사람과 사는 사람 사이에서 거래가 이루어지는 동안 거래대금을 대신 맡아놓는 기관인 것이다. 이후 당사자들 간에 서류 사인이 완료되고 거래가 종료된 후에 안전하게 대금이 지급되는 방식이다.

또 에스크로 회사는 변호사 역할을 하기도 한다. 집에 어떤 문제가 없는지 조사를 하는 절차에서 에스크로 회사도 변호사와 마찬가지 역할을 한다.

변호사들이나 에스크로 회사는 브로커를 통해 소개 받는다. 브로커는 주로 부동산 계약을 할 때 좋은 물건인지, 믿을 만한 물건인지를 전문적으로 판단하고, 거래에 필요한 변호사를 소개하거나 거래 후 건물을 관리해줄 회사를 소개하기도 한다. 브로커들은 계약이 성사될 경우 거래금액의 5~6% 정도의 수수료를 받는다.

또 부동산을 살 때뿐만 아니라 팔 때도 브로커의 역할이 중요하다. 미국에서는 부동산을 팔 경우에 내부를 모두 비우고 마치 모델하우스를 방불케 하는 연출을 해두고 판매를 한다. 물론 그에 따른 비용은 집주인이 지불한다. 그러고 나서 브로커를 통해 부동산을 판매하겠다는 계약을 맺는다. 보통 판매 기간은 3~6개월가량 소요되며, 만약 그 사이에 다른 브로커와 계약을 또 맺게 되면 계약 위반으로 거래가 성사되지 않는다.

집주인이 살고 있거나 이전 세입자가 거주를 하고 있는 상황에서 새로 집을 구입하는 사람이나 새로운 세입자가 집을 보러 오는 우리의 문화와는 사뭇 다른 풍경이다. 그만큼 서류를 통해 이루어지는 부동산 거래와 거래 당사자들 간의 계약 문화에 익숙해 있는 미국 부동산 시장의 장점과 특색인 셈이다.

마지막으로 미국의 주거 형태를 제대로 이해할 필요가 있다. 특히 뉴욕에는 단독주택이 없다시피 하다. 뉴욕을 대표하는 주거용 건물로는 아파트와 공동주택을 의미하는 코업, 그리고 콘도미니엄을 뜻하는 콘도까지 세 가지 형태가 있다.

보통 아파트라고 하면 한국의 대단지 아파트를 떠올리기 쉽다. 한국 아파트를 염두에 두고 뉴욕의 아파트 역시 살기 좋고 깨끗할 거라고 생각하면 깜짝 놀랄 것이다. 뉴욕의 일반적인 아파트는 얼핏 봐도 지은지 100년은 넘어 보일 정도로 낡았다. 보통 영세 건축업자들이 지어서 하자가 많고, 지속적인 관리가 되지 않는 연립주택처럼 상태가 엉망한 곳이 태반이다. 그리고 미국의 아파트는 렌트만 가능하다.

아파트보단 코업을 노려라

▎방미는 2007년 한국에서의 인기를 뒤로하고 뉴욕 맨해튼으로 건너가 사업과 부동산 투자를 시작했다. / 사진 : 방미

코업은 쉽게 말해 국가에서 지은 임대주택을 말한다. 입주 조건을 갖춘 사람들이 임대로 들어가 살다가 일정 기간이 지나면 매매가 가능하다. 뉴욕의 코업은 독특한 심사제도를 갖추고 있다. 코업을 임대하거나 매매하려고 할 때 주변에 함께 사는 10여 명의 입주민으로 이뤄진 심사단의 심사를 받아야한다. 만일 심사단이 거부하면 아무리 돈을 많이 가지고 있어도 입주가 어렵다. 미국의 최고 인기 가수 마돈나도 센추리 파크 앞 코업을 사려고 했으나 코업 심사단의 반대로 구입하지 못했다. 이런 독특한 제도 탓에 코업은 거래 자체가 쉽지 않다.

단 같은 크기의 콘도와 비교했을 때, 코업은 비록 건물은 낡았어도 상대적으로 세금이 싸고, 30% 정도 저렴한 가격에 매매가 가능하다. 게다가 맨해튼 같은 경우는 입지가 최상인 곳에 있어 통학·통근이 편하다. 관리 상태도 좋다. 그래서 콘도와 함께 가격이 우상향하는 부동산 상품으로 꼽힌다. 만약 소득을 증명할 수 있고 신용만 확실하다면, 뉴욕에선 코업을 사라고 권하고 싶다.

혹시 아이들과 함께 뉴욕에 장기간 머물며 아이들을 대학까지 보낼 계획이라면, 코업을 사는 편이 이득이다. 맨해튼의 원 베드룸을 빌릴 경우 임대료가 월 평균4000달러임을 감안하면, 임대료로 나갈 돈을 모아 코업에 투자하는 게 바람직한 선택이다.

한편, 콘도는 트럼프플레이스처럼 브랜드 가치가 떨어지지 않도록 관리를 잘하는 곳이 많다. 경비 시설이나 안전 시스템도 잘 갖춰져 있어 뉴욕에서 가장 좋은 환경을 갖춘 주거 형태다. 값이 비싼 만큼 가치가 높아 항상 거래가 활발하게 이뤄진다. 또 대부분 새 건물이고 추가적인 인테리어 비용이 들지 않을뿐더러, 생활을 위한 제반 시설이 잘 갖춰져 있다. 그래서 분양이 끝나고 입주할 때면 처음 분양가에서 20~30%는 오른다고 보면 된다.

한 가지 덧붙이자면, 신축 콘도가 부담스럽게 느껴진다면 리모델링 콘도를 노리는 것도 좋은 전략이다. 항상 그렇진 않지만, 리모델링을 맡은 건설사에서 자사와 제휴하는 부동산 중개업자에게 ‘퍼스트 프라이스’, 즉 가장 좋은 가격에 매물을 뿌리기도 한다. 이때 분양가는 3개월 후엔 기본 5% 정도 오른다. 거기서 6개월이 지나면 추가로 10%가 오른다. 어느 건설사가 어느 중개업자들과 제휴하고 있는지 사전에 파악해두는 게 관건이다.