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[특별기획 | 정밀분석] 냉·온탕 오가는 부동산정책 견디는 생존 전략 

“실거주용 내 집 한 채는 꼭 마련하라” 

대출 규제 강화, 신도시 공급, 분양가 상한제, 세금 상승이 현 정부의 기조
절세 차원의 ‘똘똘한 한 채’ 중시… 좋은 입지의 대형 아파트 뜰 것


▎문재인 정부는 저금리 시대에 부동산으로의 돈 쏠림을 막기 위해 대출을 계속 조이고 있다. / 사진:연합뉴스
2019년 부동산시장은 롤러코스터처럼 어지럽다. 상반기에는 아파트 실거래가가 하락했다. 지난해 9·13대책 이후 정부의 부동산 규제 정책이 먹히는 듯했다. 그러나 올 7월부터 반등이 시작됐다. 이후 일부 아파트 단지에서는 최고 신고가를 갱신하고 있다. 거래량이 많지 않음에도 이런 일이 벌어지고 있다.

부동산시장을 오랫동안 지켜본 전문가가 아니라면 설명하기 어려운 기현상이다. 정부가 왜 이런 규제책을 연이어 냈는지를 이해해야 그나마 파악이 가능하다. 현업에 너무 바빠서 정신없이 살다가 이제야 주택시장을 살펴보는 사람들, 혹은 해외에서 체류하다 복귀한 사람이라면 최근 몇 년간의 가파른 상승세가 당황스러울 것이다.

그런 이들에게 정부의 부동산 안정화 정책들은 아쉽게 느껴질 수 있겠다. 그러나 정부가 이런 정책들을 맥락 없이 내는 건 아니다. 불과 6년 전인 2013년만 하더라도 부동산시장은 침체일로에 있었다. 서울시의 주택 가격도 2년 연속 하락을 면치 못했다. 그 당시에는 시장을 살리기 위한 활성화 정책들, 즉 부동산 부양책들을 지속해서 낼 필요가 있었다. 이런 기조에서 2013~2015년에 걸쳐서 3년간 정책들이 연속적으로 발표됐다.

2014~2017년 상승장의 이유


▎인천 계양신도시 조감도. 하남 교산신도시, 남양주시 왕숙신도시, 과천시 택지지구와 더불어 3기 신도시로 우선 개발된다. / 사진:국토교통부
가장 먼저 발표된 활성화 정책은 대출규제를 완화한 것이다. 2014년 7월 이전에는 LTV(주택담보인정비율) 50%까지로 대출을 묶었다. 이것이 70%로 완화됐다. 가령 3억원의 여윳돈을 가진 사람이 있다고 하자. 종전에는 최대 6억원(50%인 3억원까지 대출 가능)의 주택을 살 수 있었다면 대출이 완화되면서 최대 10억원(70%인 7억원까지 대출 가능)의 주택을 매입할 수 있게 된 것이다. 꼭 7억원을 대출 받지 않더라도, 전세 4억원(갭투자 시)이 끼어 있으면 3억원 대출로도 충분하게 됐다. 합쳐서 7억원의 타인 자본을 구성하는 게 가능했다는 뜻이다.

2013~2014년만 하더라도 10억원 대의 아파트 단지가 강남권에 즐비했다. 서울시 아파트 중위가격도 6억원 수준(현재는 중위가격이 9억 원대)이었다. 사려고 마음만 먹으면 살 수 있는 집이 많았다. 이런 대출완화는 무주택자의 대출 끼고 집을 구매하는(갭투자) 실수요를 자극했다. 또는 1주택자가 거주지보다 상위급지로 주택을 갈아타는 수요에도 영향을 미쳤다. 주택담보대출은 2013년 15조원, 2014년 36조원 증가했다. 큰 폭의 대출 확대와 함께 주택시장에는 활기가 돌았다.

그리고 2014년 9월 1일에는 신도시 공급을 중단하는 내용의 부동산 정책이 발표됐다. 이 정책의 발표로 서울·부산·대구 등 구도시의 투자 매력이 상대적으로 높아지게 됐다. 신도시 조성은 통한 주택공급의 일상적 통로로 작용했다. 원천적으로 신도시를 공급하지 않는다는 정부 정책은 기존 구도심의 몸값을 올리는 결과를 낳았다.

재건축 연한 역시 40년이 지나야 할 수 있었던 것을 30년만 지나면 하도록 풀어줬다. 시장의 반응은 즉각적이었다. 서울 양천구와 노원구, 강남권 노후 아파트들의 재건축 기대감이 일순간 치솟았다. 동시에 1기 신도시에서 리모델링(준공 15년이 지나면 가능)이 아닌 재건축으로 선회하는 아파트 단지들이 나오기까지 했다. 2015년 4월에는 재건축·재개발 정책에 있어서 규제 완화의 피날레라 할 ‘분양가 상한제’를 폐지하고, 자율화했다. 이로써 구도심 재건축, 재개발 조합원들은 사실상 그 어떤 규제도 받지 않는 시대를 맞이하게 된 것이다. 이때가 재건축·재개발 투자 황금기였다고 하겠다.

아울러 세법에서도 다주택자들은 혜택을 받았다. 원래 다주택자의 경우, 투자로 집을 더 사들인 사람들이다. 이들이 집을 매각해서 벌어들이는 양도차익에 정부는 소득세를 매긴다. 그동안 양도차익이 5억원인 경우, 전체가 아니라 일정 비율을 공제하고 남은 금액만을 과세표준으로 삼았다. 가령 5억원에 매수하고 10억원에 매도한 양도차익 5억원의 다주택자가 있다고 하자. 그가 10년간 장기보유했다면, 30%인 1억5000만원을 공제해주고, 남은 3억5000만원을 과세표준으로 삼아 양도세를 계산했다.

그런데 바뀐 규정에 따르면 임대사업자로 등록하고 일정 기준만 충족하면 10년 장기보유에 한해서 70%의 특별공제를 적용했다. 이러면 3억5000만원을 공제받고, 남은 1억5000만원만 과세표준으로 삼아서 양도세를 내면 되는 것이다. 즉, 양도차익을 100으로 본다면, 전자의 경우는 30%만 공제고 70%는 과세표준인데, 후자는 70%가 공제고 30%는 과세표준이라, 납부해야 할 세금 자체가 낮아진 것이다.

이처럼 다주택자들에 대한 규제 완화와 부동산 부양 정책이 맞물리면서 2014년~2017년 상승장이 찾아왔다. 현재 문재인 정부의 부동산 규제책들은 과거의 활성화 정책들을 순서대로 중단하는 형태를 띠고 있다.

文 정부 부동산정책은 ‘前 정부와 반대로’


▎2019년 부동산 보유세가 15조5000억원에 이를 것으로 추정된다. 전년 대비 2조원 증가한 수치다.
먼저 대출규제의 강화다. 종전 70%로 완화된 주택담보대출을 투기과열지구 내에서는 40%로 제한했다. 3억원이 있다면 종전까지 10억원의 부동산 매수가 가능했으나, 이제는 5억원의 부동산 매수만 가능해졌다는 얘기다. 구매력이 떨어진 것이다. 가계대출 강화에 대응해 일부 투자자들은 법인을 설립했다. 법인 명의로 부동산 담보대출을 받아서 사는 방식을 쓴 것이다. 그러나 이 역시 2019년 10·1대책을 통해서 묶였다. 법인 부동산 담보기준을 80~90%에서 가계와 똑같은 40%로 낮춘 것이다. 이로써 투자자가 법인을 설립하고 법인 명의로 대출을 끼고 주택을 사는 이익도 사라진 셈이다.

두 번째는 신도시 공급을 재개한 것이다. 정부는 총 30만 호의 5개 신도시를 포함한 3기 신도시 공급계획을 2018년 9월부터 3차례에 걸쳐서 발표했다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 부천 대장, 고양 창릉의 5개 지역이 신도시 지역으로 지정됐다. 신도시 신규 지정은 2003년 이후 처음이었다.

3기 신도시 발표와 함께, 3기 신도시 외곽지역의 부동산 청약 시장은 충격을 받았다. 3기 신도시가 더 좋고 곧 분양할 거라면, 올해 굳이 청약하기보다는 대기했다가 나중에 청약하는 식으로 수요가 지연되기 때문이었다. 또 3기 신도시 발표와 함께 경기도권에 추가 주택공급 정책이 악재로 작용해 수도권 주택가격에 영향을 주기도 했다. 3기 신도시가 등장하면서 종전 정권의 신도시 공급 중단 정책은 막을 내리게 됐다.

세 번째로 재건축·재개발의 분양가 자율화 기조를 들 수 있다. 2019년 6월과 7월 연달아 발표된 ‘고분양가 심사기준’ 정책과 ‘분양가 상한제’가 발표되면서, 분양 가격에도 일종의 통제가 가해졌다. 종전에도 분양가격을 심사하는 기구는 존재했었다. 분양가 심사 기준이 과거 분양가격의 1.1배 수준으로 설정할 수 있었다면, 이제는 과거 분양가격의 1.0배 이하에서 결정하도록 했다. 실질적인 상한제로 작용했다. 이에 다수의 조합이 분양가 심사를 받지 않고, 아예 후분양으로 주택을 공급하는 우회로를 검토하기에 이르렀다.

그러자 정부는 신속하게 7월에 분양가 상한제 재개를 발표하면서 이를 원천 차단했다. 분양가 상한제는 2020년 4월에 실행될 것으로 예상된다. 그 전에 분양한다면 상한제 적용대상이 아닌 만큼, 내년 4월까지는 재건축·재개발 조합 측에서 최선을 다해서 분양을 밀어낼 가능성이 커진 것이다.

마지막으로 세금 관련 규제를 대폭 강화했다. 먼저 2주택자 이상의 경우에 종합부동산 세율을 일제히 올렸다. 매년 4월 발표되는 주택의 공시가액 역시 투기지역의 경우 두 자릿 수로 상승해 세금 부담이 높아졌다. 한국의 부동산 보유세율은 실효세율(시세 대비 몇 %인지를 의미) 기준 0.2% 수준으로 전 세계에서 낮은 수준에 속한다. 이 비율이 0.4~0.6%로 올라갈 것으로 보인다. 보유 부담은 수년 내 실질적 부담으로 와닿게 된다. 가령 10억원 2채를 보유한 경우라면 종전에는 0.2%인 200만원이 세 부담이었는데, 이제는 400만원, 600만 원대로 상승한다는 의미다.

고가의 주택을 2채 이상 보유한 경우에는 실효세율이 0.8~1%대까지도 진입할 수 있다. 이는 20억원 2채를 보유한 시세 40억 보유자의 경우, 종전 800만원(실효세율 0.2%)에서 앞으로는 공시가액에 따라 3200만원 이상을 낼 수도 있다는 의미다. 아울러 양도세 혜택 역시 대폭 줄면서 다주택자들에 대한 세금 부담을 강화했다.

문재인 정부의 부동산 시책은 종전 정부에서 발표됐던 활성화 정책들을 하나씩 소거하는 형태로 발표되고 있다. 이런 맥락에서 앞으로 나올 부동산 규제책들은 ‘재건축 연한을 30년에서 40년 혹은 그 이상으로 연장하는 것’과 같은 형태가 될 가능성이 높다. 또 주택 수요를 낮추고자 전세를 ‘2+2년’으로 갱신해서 살 수 있도록 하는 주택임대차 보호법 개정 등도 예상된다. 동시에 전·월세 가격 역시 분양가 조정처럼 연 5% 혹은 연 3% 수준으로 상한제를 두고 운용할 수도 있을 것이다.

‘갭투자의 시대는 갔다’


▎재건축 대장 아파트로 꼽히는 잠실주공 5단지는 정부의 분양가 상한제에 직면해 있다. / 사진:연합뉴스
이렇게 복잡한 정책 변화 속에 수요자들은 어떻게 대응해야 할까.

먼저 무주택 가구인 경우다. 무주택 가구는 청약점수가 비교적 높은(60점 이상) 경우와 청약점수가 낮은 경우로 나눌 필요가 있다. 점수가 높으면, 청약이 가장 유망하다고 권하고 싶다. 반드시 인서울 아파트 청약만을 의미하는 것은 아니다. 도시정비사업(재건축·재개발)의 경우라면, 구도심의 인프라를 그대로 유지하면서, 미래의 신축 주택을 매수하는 것이기 때문에 청약에 최대한 동참해야 한다.

청약제도의 경우, 85㎡ 미만(34평 이하)이라면 가점제로 100% 뽑기 때문에 본인의 청약점수가 총 84점 중 몇 점인지 지금 당장 계산해보기 바란다. 점수가 높다면 ‘APT2U’와 같은 사이트 등에서 분양 예정 단지목록들을 보고, 입주자 공고문을 제대로 확인한 후, 자본이 허락하는 수준에서 청약 넣기를 바란다.

청약조정지역이 아닌 일반지역의 경우 분양권 거래도 가능하기 때문에 분양권을 사는 것도 신축을 구입하는 적절한 방법이다. 지금은 2015~2016년에 공급한 주택들에 입주하는 시기다. 2000년대 중 가장 많던 46~52만호 분양이 이뤄지던 시기다. 단 이 당시 분양은 2기 신도시인 만큼, 교통 계획을 잘 살펴보고 분양권을 구매하는 것도 좋은 전략이라고 본다. 특히 정부가 GTX나 광역철도를 적극적으로 공급할 계획인 만큼 장기적으로는 이런 선택도 좋은 대안이 될 수 있다.

청약점수가 낮은 무주택자의 경우, 실수요자라면 매수를 권장한다. 주택의 구매와 거주란, 주거 안정성 측면과 주거 비용 절감 차원에서 가장 유리한 선택이므로 주저하지 않길 바란다. 특히 1주택의 경우라면, 정부의 재산세나 종부세 상승과 같은 규제들로부터 벗어난다. 향후 주택을 매각할 때에도 2년 이상 거주 요건만 충족하면 9억원까지 비과세를 받는다. 9억원을 초과하는 이익에 대해서도 최대 10년 보유하면, 80%의 공제를 받을 수 있다. 한국에 존재하는 모든 형태의 투자 중에서 세법상으로는 가장 유리하다.

다만 무주택인데 고가(시세 9억원) 주택을 갭 투자로 매수하고, 본인도 전세로 거주하는 ‘비거주 갭투자’라면 지양해야 한다. 왜냐하면 10·1 부동산 정책에서 ‘고가 주택을 소유한 1주택자에게 신규 전세대출을 중단’했기 때문이다. 아울러 고가 주택의 경우, 정부의 부동산 규제가 집중되는 영역이어서 구매에 신중할 필요가 있다.

1주택자의 경우는 어떨까. 1주택자 중 거주 2년 요건을 채우지 못한 경우라면, 2019년 12월 31일까지 주택을 매도해야만 10년 보유 80%의 공제를 받을 수 있다는 것을 유념할 필요가 있다. 거주 2년 조건을 채우지 못하면, 연내 매각했을 때와 매각하지 못했을 때의 세금 차이가 수억 원에 이르는 경우가 왕왕 있다. 그래서 1주택을 보유한 전체 기간에서 거주 2년을 못 채운 경우라면 이를 잘 체크해야 할 것이다.

대형주택 수요와 리츠에 주목

2년 거주 요건을 채운 일반적인 경우라면, 1주택 상태를 유지하는 것이 좋다. 현재는 대출규제가 강화돼서 종전 70%로 받을 수 있었던 주택담보대출을 40%밖에 받지 못하는 상태다. 갈아타기를 하려는 경우, 주택 가격은 오르고 있고 대출총액은 낮아지는 문제가 발생할 수 있다. 1주택 거주 상태인 경우는 현 상황을 그래도 가져가는 게 가장 합리적 대안이라고 할 수 있다.

충분히 갈아타기를 할 정도의 자금 여력이 있는 이라면, 본인 거주 주택의 사이즈를 점점 대형화하거나 좋은 입지 지역으로 옮기는 등, ‘똘똘한 한 채’ 기조를 강화하는 방향으로 갈 필요가 있다. 특히 주택의 대형화 수요는 앞으로 상당히 거세질 것이라 전망된다. 이는 현재 정부 기조가 다주택을 억제하고 있어서 과거의 소형주택 다수 보유 전략이 현재에는 맞지 않게 됐다. 집 한 채를 가장 알짜로 갖고 가는 것이 가장 유리한 선택이 될 수 있다.

더구나 한국의 평균 주택면적은 OECD 최하위인 1인 당 33㎡ 수준이다. 1인당 40㎡ 수준까지는 지속해서 상승할 것이 예상된다. 2인 가족은 26평(1인당 13평)이 가장 적당하고, 3인 가족은 34평(1인당 11평)에서 점차 38평(1인당 12.8평) 혹은 42평(1인당 14평) 등으로 면적 요구치가 상승할 것으로 예상한다.

일시적 2주택자인 경우에도, 3년 내 주택을 처분하고 이를 모아 대형 주택 1채로 가는 것이 바람직하다. 2주택자 이상인 경우에는 ‘절세’가 중요하다. 2주택자 이상이고 특히 고가주택을 여러 채 보유한 경우, 2019년 종합부동산세부터 실효세율이 0.6~0.8%에 쉽게 도달하게 된다. 이는 40억원 기준 3000만원의 재산세와 종부세를 물어야 한다는 의미다. 3채인 경우에는 1%를 초과하게 된다. 아울러 2020년에도 공시가격이 상승할 경우, 실효세율은 곧바로 상승한다. 2채 보유자에게도 실효세율이 1%를 넘어서는 상황이 올 수도 있다. 보유세가 강화되는 상황에서는 보유 부담을 낮추는 지혜가 요구된다.

만약 부부 중 한 사람이 두 채를 가지고 있다면 증여를 통해 부부 각각이 한 채를 갖는 게 유리하다. 그리고 이 경우 주택을 50:50으로 2채 모두 공동소유하는 형태보다는, 각 1채를 독점 보유하는 편이 종부세를 덜 내는 쪽에 속한다. 아울러 자녀 및 손자에게 증여하는 것 또한 요즘 같은 시기에 적합한 방편이라고 할 수 있다.

2주택 이상을 보유한 가구의 경우, 투자 목적에서 추가적으로 구매하는 것은 지양하는 게 합리적이다. 그럼에도 투자 재원을 활용하자면 주식시장에 상장하는 부동산 리츠(REITs)와 같은 상품을 대안으로 알아보는 것도 방법이다. 보유세 부담이 없고, 부동산을 기반으로 하면서도, 취득세도 없다. 배당도 안정적인 상품에 속한다.

투자는 결국 자기 자신의 계산으로 하는 것이다. 그러나 판단 배경에는 근거가 있어야 한다. 부동산 관련 정책이나 현재의 경제와 금융 환경 등에 대한 배경지식이 풍부해야만 더 좋은 투자 판단을 내릴 수 있다. 과거부터 오늘날의 정책까지 모두 훑어보고, 그 흐름을 이해하는 가운데 자신만의 베스트 초이스를 하길 바란다.

- 채상욱 하나금융투자 건설 분야 수석연구위원

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201911호 (2019.10.17)
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