002년 10월. 당시 이명박 서울시장은 서울 뉴타운 개발 계획을 전격 발표했다. 서울시장에 취임한 지 3개월 만이었다. 시는 은평구 은평뉴타운, 성북구 길음뉴타운, 성동구 왕십리뉴타운을 시범뉴타운으로 선정했고, 이를 모델로 연차별로 2012년까지 뉴타운 사업을 확대 시행한다고 했다. 뉴타운 개발사업은 민간이 주체가 돼 소규모로 진행되던 기존의 재개발 방식을 탈피해 재개발 지역과 인접한 생활권을 광역단위로 묶어 개발하는 것이 특징이다.지금까지 재개발조합이 부담하던 재개발구역 내 공공시설을 시가 직접 예산을 지원해 건설하는 등 공공부문의 역할을 높였다. 즉 단순한 도시구조의 정비, 개선에 머무는 게 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 인간중심의 커뮤니티를 조성하고, 도시 전체가 조화를 이루는 고품질의 복지 주거환경 공간, 꿈의 도시를 만드는 것이다. 뉴타운 추진계획을 발표하는 자리에서 이명박 시장은 “강북 주민들이 앞으로 10년만 참으면 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있을 것”이라고 자신 있게 말했다.뉴타운 개발 계획 전격 발표에 기대와 우려가 교차했다. 시범뉴타운으로 선정된 지역의 주민들은 환호했고 해당 지역 땅값, 집값도 급등했다. 성동구 상왕십리의 건평 37.4㎡(11.3평), 대지 29.8㎡(9평)짜리 허름한 주택의 경우 발표 직전 1억6000만원에 매물로 나와 있었으나 발표 후 1주일 만에 1억8000만원으로 호가가 뛰었다. 은평구 진관내동과 성북구 길음동에서도 나와있던 부동산 매물이 갑자기 사라지는 현상이 나타났다. MB, 뉴타운도 밀어붙여하지만 많은 부동산 전문가는 이명박 시장의 불도저식 밀어붙이기를 우려했다. 짧은 기간에 서둘러 너무 큰 개발계획을 입안했다는 것이다. 당시 최막중 한양대 도시공학과 교수(현 서울대 교수)는 “개발을 진행하는데는 세입자 문제나 주민 이주 문제 등 수많은 이해 당사자가 있는데 시가 일방적으로 정책을 밀어붙이는 느낌”이라고 지적했다. 최 교수는 이어 “강북 개발에 대한 전체적인 밑그림이 보이지 않는다. 개발이 주변 지역에 미칠 파급효과가 어떤 것인지를 면밀히 검토한 이후에 개발계획을 발표해야 하는데 그렇지 못해 자칫 ‘계획적인 난개발’이 될 수 있다”고 우려했다.또 뉴타운을 개발하는 데 들어가는 막대한 재원 확보에 관한 구체적인 방안이 없다는 지적이 쏟아졌고, “모든 것을 허물고 다시 짓는 공영개발은 전통적인 강북 서민들의 주거지를 파괴할 우려가 있다”는 목소리도 컸다.이런 우려에도 이명박 시장은 뉴타운 사업을 밀어붙였다. 시범뉴타운을 발표한 지 1년 1개월 만인 2003년 11월 돈의문뉴타운, 한남뉴타운, 전농·답십리뉴타운, 중화뉴타운, 미아뉴타운, 가재울뉴타운, 아현뉴타운, 신정뉴타운, 방화뉴타운, 노량진뉴타운, 영등포뉴타운, 천호뉴타운 등 12곳을 2차 뉴타운으로 지정했다.이를 놓고도 말이 많았다. 2차 뉴타운 지정 발표 2개월여 전 독일 베를린을 방문 중이던 이 시장은 지정요건에 맞는 후보지는 모두 뉴타운 지역으로 지정하겠다고 밝혔다. 이는 애초 2003년까지 3∼5곳만을 추가지정하고, 2010년까지 총 24∼25곳을 지정한다는 계획을 한순간에 뒤집은 것이었다. 2002년 10월 은평·길음·왕십리 등 3개 시범뉴타운 발표 후 1년 가까이 순차적인 계획지정을 밝혀왔던 터라 이 시장 자신이 세운 기본원칙도 지키지 않는 대표적인 졸속행정의 표본이란 비판이 나왔다.
일부에서는 “집값 올리는 시장님”이란 말도 나왔다. 시범뉴타운 발표 이후 1년간 왕십리 뉴타운 등 해당 지역 재개발 대상 집값이 최고 3배 가까이 폭등했는데 또다시 부동산 시장에 투기의 불을 지피는 것 아니냐는 우려가 잇따랐다.특히 당시 노무현 정부는 급등하는 서울 집값을 잡기 위해 ‘부동산과의 전쟁’에 총력을 기울이고 있었고, 양도소득세·보유세 강화 등을 내용으로 하는 ‘10·29 주택시장 안정대책’을 발표해 강남 재건축 아파트를 중심으로 부동산 시장이 안정세를 찾아가는 중이었다. 때문에 2차 뉴타운 발표는 2004년 4월 총선과 나아가 차기 대선을 노린 이 시장의 정치적 야욕 때문 아니냐는 혹평도 나왔다.하지만 이 시장은 흔들리지 않고 2005년 11곳의 3차 뉴타운을 추가로 지정했다. 지정 지역은 이문·휘경뉴타운, 장위뉴타운, 상계뉴타운, 수색·증산뉴타운, 북아현뉴타운, 시흥뉴타운, 신길뉴타운, 흑석뉴타운, 신림뉴타운, 거여·마천뉴타운, 창신·숭인뉴타운 등이다. 이로써 서울 뉴타운 사업은 시범뉴타운 발표 4년 만에 26개 지구에 226개 구역이 일사천리로 지정됐다.
2005년 당시 서울 강남권 아파트를 중심으로 부동산 가격이 급등세를 이어가자 서울시와 정부는 부동산정책을 놓고 여러 차례 충돌했다. 이 시장은 서울시 간부회의에서 “최근 정부 부동산정책은 일관성 없이 왔다갔다한다. 이건 중앙정부가 아니라 군청 정도에서 하는 수준”이라며 정부 정책을 강하게 비판했다. 이에 당시 건설교통부(현 국토해양부) 추병직 장관은 “이명박 서울시장은 그동안 청계천 개발이나 시청앞에 잔디를 까는 등의 전시적 행정에만 열중하느라 취임 초 의욕적으로 발표했던 뉴타운 플랜에 소홀하고 있다”고 맞받아쳤다.강북 주민을 부자로 만들어줄 ‘마지막 차’ 양 측의 공방을 자세히 살펴보면 서울시와 정부가 부동산정책을 놓고 감정싸움을 하면서도 뉴타운 사업에 대해서는 ‘적극 추진’에 한 목소리를 낸 것이다. 노무현 정부의 부동산정책 조정자 역할을 맡은 정문수 당시 청와대 경제보좌관도 “신도시 건설이 능사가 아니다. 서울 강북 등 기존 주거여건을 개선하는 게 우선”이라고 말했다. 정부와 서울시가 서울 강남·북의 ‘균형’ 개발을 위해 뉴타운 등 강북 개발을 활성화해야 한다는 데에 인식을 같이했던 것이다.그러나 부동산시장에서의 ‘균형’은 사뭇 달랐다. 시장에서는 ‘땅값과 집값의 균형’이 우선이었다. 강남 아파트값이 치솟는 것을 바라보기만 했던 강북 시민들에게 뉴타운은 두 번 다시 오기 어려운 돈 벌 기회였다. 실제 뉴타운으로 지정된 곳의 집값과 땅값은 순식간에 두세 배 이상 오르는 게 예사였고 뉴타운 지구 지정은 황금알을 낳는 거위, 강북 주민을 부자로 만들어 줄 ‘마지막 차’ 등으로 묘사됐다.뉴타운에 조금이라도 부정적인 입장을 나타내는 정치인은 서울시민의 표심을 얻기 어려운 상황이 된 것이다. 한나라당 오세훈 후보와 열린우리당 강금실 후보가 맞붙은 2006년 제 4회 서울시장 선거에서도 뉴타운은 ‘성역’이었다. 오세훈 후보는 강북 등 뉴타운 사업 50개 확대를 핵심 공약으로 내세웠다. 강금실 후보도 이명박 시장이 추진해온 뉴타운 사업을 자신이 시장이 되더라도 원칙적으로 계승하겠다고 했다.
강 후보는 “지금 (뉴타운) 사업이 많이 죽어있는 상태”라며 자신은 “뉴타운을 좀 더 발전시킨 광역화된 복합 뉴타운을 구상중”이라고 말했다. 강 후보의 뉴타운 발전 발언에도 선거에서는 이명박 시장의 뉴타운 사업을 이어갈 적임자로 꼽힌 오세훈 후보가 당선됐고 그해 서울 아파트 매매가는 24.1%나 급등했다.2006년 지방선거에서 뉴타운은 서울만의 이슈는 아니었다. 김문수 경기도지사도 뉴타운 사업과 관련, 주민의 요구를 그대로 받아들이겠다고 공약했다. 더 나아가 김지사는 경기뉴타운 지원센터 개소식에서 “뉴타운 사업은 공산당식까지는 아니어도 경기도식으로 신속히 해야 한다. 도시계획에 대한 경기도의 이념 정립과 세계 각국의 장단점과 원리를 파악한 뒤 경기도의 방향을 합쳐 세트를 만들어야 한다”고 말했다. 뉴타운 사업을 더 적극적으로 추진하겠다는 의지를 나타낸 것이다.2006년부터는 전국의 지자체들도 서울시 뉴타운 벤치마킹에 나섰다. 인천, 부천, 부산, 대전 등이 대표적이다. 뉴타운에는 많은 이권이 걸려있다. 뉴타운으로 지정만 되면 부동산값이 두세 배 오르다 보니 뉴타운 지역의 부동산에는 항상 투자자금이 몰렸다. 해당 지역 원주민뿐 아니라 외지 투자자까지 이해관계자가 훨씬 많아진 셈이다.2007년 대통령선거에서 이명박 한나라당 후보가 당선된 데에도 ‘뉴타운 기대표’ 가 적지 않게 영향을 미쳤다는 분석이 많다. 당시 이명박 후보는 “신도시 개발은 시간이 많이 걸리고 새로운 투기를 유발할 우려가 있기 때문에 비용이나 경제적으로 효율적인 뉴타운 개발이 바람직하다고 생각한다. 강남발 부동산 문제는 교육문제, 강북 뉴타운 개발을 통한 강남 대체효과 촉진 등 종합적으로 접근해야 한다”며 뉴타운 사업을 계속 추진하겠다는 의지를 분명히 했다.‘뉴타운 약발’의 위력은 2008년 4월 총선에서 절정에 이르렀다. 서울의 경우 48개 지역구 중 40개를 한나라당이 차지했는데 이들 중 28명은 뉴타운 공약을 내걸었다. 18대 총선 직후 공약(空約)으로 전락특히 뉴타운이 결정적 영향을 미친 대표적인 곳은 강북·도봉·노원구 등 강북벨트 7개 지역구. 역대 총선에서 이 지역은 민주당세가 압도해왔다. 선거 초반만 해도 유인태(도봉을) 의원 등 중진을 필두로 대부분 현역 의원인 민주당 후보들이 한나라당 신인급 후보자를 여론조사에서 상당한 격차로 앞섰다. 하지만 한나라당 후보들이 뉴타운 추가 지정을 공약으로 내세우면서 판세가 뒤집히기 시작했다. 이들은 선거운동 기간 “오세훈 시장을 만나 지역구에 뉴타운 추가 지정을 약속받았다”고 선전했고 강남에 비해 뒤처진 집값 때문에 피해의식을 갖고 있던 지역 유권자들은 개발 기대심리로 환호했다. 결과는 최규식(강북을) 의원을 제외한 민주당 후보 전원의 낙마. 1000표 안팎의 접전지역에서 뉴타운 문제가 결정타로 작용했다는 평가다.하지만 18대 총선 과정에서 서울지역 후보들이 내세웠던 뉴타운 공약은 모두 ‘공약’(空約)이 돼버렸다. 총선 직후 오세훈 서울시장이 뉴타운 추가지정 계획이 전혀 없다고 밝혔기 때문이다. 오세훈 서울시장은 총선 직후 “1∼3차 뉴타운 사업이 가시화되기 전까지는 (4차) 뉴타운 추가지정은 절대로 없을 것”이라고 말했다.멈추지 않을 것 같던 뉴타운 불패신화는 2008년 가을 금융위기와 함께 끝이 났다. 집값이 하락하기 시작하자 뉴타운 사업의 여러 문제점이 한꺼번에 수면 위로 올라왔다. 각종 소송과 주민 간 갈등으로 사업이 제대로 진행되지 못하는 지역이 부지기수로 늘어났다. 2007년~2010년 3월까지 서울시에서 발생한 뉴타운 관련 소송건수는 모두 212건으로 이중 절반 가량이 뉴타운 사업이 난항을 겪던 2009년에 발생했다.뉴타운은 원주민에게 ‘헌집을 주면 새집을 받는’ 구도였다. 해당 지역에 있던 주택 수보다 더 많은 수의 아파트를 지어 원주민에게 배정하고, 남은 아파트는 일반인에게 분양해 그 분양수익금으로 원주민 아파트의 공사대금을 충당하는 식이다. 하지만 부동산 경기 침체로 일반분양분 분양가를 높여 받지 못하고, 그 결과 원주민도 새 아파트에 입주하기 위해선 2억원 안팎의 추가부담금을 내야 하자 갈등이 깊어지게 된 것이다.
정치권도 뉴타운과 관련해 딴 목소리를 내기 시작했다. 2010년 6·2서울시장 선거에서 민주당 한명숙 후보 측은 “오세훈 한나라당 후보는 뉴타운 사기극의 공범”이라고 맹비난했다. 한 후보 측은 당시 “오 후보는 뉴타운 사업이 심각한 문제를 가지고 있다는 것을 진작 알았지만, 2008년 국회의원 총선 당시 (한나라당 후보들이) 너도나도 ‘오 시장과 약속이 됐다’고 할 때 침묵으로 동조하고 방조했다”며 이같이 주장했다. 이어 “오 후보는 뉴타운 사기극에 대해 일언반구 반성이 없고, 그저 부작용의 하나라는 입장”이라며 “슬그머니 ‘공공관리자’ ‘휴먼타운’ 등으로 발을 빼면서 뉴타운 거품으로 피해를 본 사람들에 대한 사과 한 마디 없는 실정”이라고 몰아붙였다.이런 입장은 2006년 서울시장 선거 때와는 사뭇 다른 것이었다. 당시 오세훈 한나라당 후보와 맞선 열린우리당 강금실 후보는 “이명박 시장이 추진해온 뉴타운 사업에 대해 자신이 시장이 되더라도 원칙적으로 계승하겠다”고 말했었다.2011년에는 지자체에서도 뉴타운 실패를 선언하기 시작했다. 2011년 4월 경기도는 긴급 기자회견을 열고 ‘뉴타운 사업 개선방안’을 발표했다. 김문수 지사의 핵심 공약이었던 뉴타운 사업을 김 지사 임기 중에는 추가로 지정하지 않고, 현재 추진 중인 사업은 주민 반대의사가 높게 나오면 사업을 추진하지 않겠다는 내용이다. 김 지사가 사실상 뉴타운 실패를 선언한 것이다. 같은 달 김황식 국무총리도 국회대정부질의에서 뉴타운 정책 실패를 인정했다.서울의 경우 뉴타운으로 지정된 곳은 총 247개 구역. 하지만 지난 10년간 사업이 끝난 곳은 전체의 1할도 안 되는 21곳에 불과하다. 착공(13곳), 관리처분인가(13곳), 사업시행인가(19곳) 등 그나마 사업이 진척된 지역도 45곳뿐이다. 전체의 4분의 3이 넘는 181곳은 사실상 사업이 겉돌고 있다. 이 가운데 40%에 달하는 71곳은 추진위원회조차 구성하지 못했다.취임 3개월 된 박원순의 포기선언도 시기상조2002년 이명박 당시 서울시장이 뉴타운 개발 계획을 발표할 때 “강북지역에 쾌적한 주거환경을 갖추게 될 것”이라고 말했던 것에 비춰보면 뉴타운 사업이 실패했다는 지적에 딱히 반대의견을 내기 어렵다.하지만 지난 1월 30일 박원순 서울시장이 뉴타운 사업의 사실상 폐기를 선언하며 발표한 ‘뉴타운·정비사업 신정책 구상’에도 우려의 목소리가 크다. 박 시장은 정책을 발표하며 “오늘은 서울을 투기 광분과 공사장으로 뒤덮었던 뉴타운 10년의 역사를 뒤로 하는 날”이라고 강조했다. 그러면서 사업시행인가 이전 단계의 뉴타운 사업장에 대해 실태조사와 주민 의견을 물어 추진 여부를 다시 결정하겠다고 말했다. 사업이 제대로 진행되는 곳을 찾아보기 힘들 정도로 애물단지가 된 뉴타운을 계속 밀어붙일 주민은 많지 않을 것이다. 게다가 사업추진 일몰제까지 도입되면 상당수 뉴타운이 사라지는 것은 시간문제다.수많은 시민의 재산권이 걸린 문제라서 벌써 후폭풍이 거세다. 무엇보다 가장 우려되는 점은 ‘뉴타운 폐기’를 발표한 시점이 박원순 시장이 취임한 지 3개월밖에 되지 않은 때라는 것이다. 2002년 10월 이후 11년 동안 진행돼 온 뉴타운 정책의 패러다임을 완전히 바꾸기에는 충분한 시간이 아니다. 2002년 10월 당시 이명박 서울시장이 시장에 취임한 지 석달 만에 발표한 뉴타운 개발 계획. 뉴타운의 시작과 소멸 발표가 시장 취임 3개월 만에 이뤄졌다는 점이 똑같다. 전 세계 도시개발역사에 전무후무한 일이 될 듯하다.
누가 뉴타운을 괴물로 만들었나 2002년 이후 ‘뉴타운’은 정치인과 주요 정부관료들이 단골로 언급하는 메뉴였다. 제 18대 총선 과정에서는 여야를 막론하고 뉴타운 지지 발언을 경쟁적으로 쏟아냈다. 뉴타운 사업이 강북 주민의 표심(票心)을 얻기 위한 정치적 계산에서 탄생했다는 분석이 나올 정도였다. 한나라당은 강북지역의 표를 싹쓸이 했다. 시기별로 뉴타운 관련 주요 발언록을 정리했다.2002년 10월 이명박 서울시장“강북 주민들이 앞으로 10년만 참으면 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있을 것”- 서울 뉴타운 개발 계획을 처음 발표하는 자리에서2003년 10월 김진표 부총리 “신도시와 강북 뉴타운 개발이 중요한 정책과제” - 경제장관 간담회 후 기자들과 만난 자리에서 부동산 정책은 주택 공급 확대로 해결해야 한다며2004년 3월 정두언 한나라당 국회의원 후보“낙후된 서대문 지역의 뉴타운 사업을 마무리하는데 20년 공직 경험을 쏟아붓겠다” - 17대 총선 직전 한 언론과의 인터뷰에서2005년 7월 열린우리당 안병엽 부동산대책기획단장“앞으로 광역적인 뉴타운 개발 체계를 확립해 교통, 문화, 교육을 포함시켜 강북 지역을 개발할 것” - 라디오 방송에서 뉴타운에 대해 언급하며2006년 7월 김문수 경기도지사“뉴타운 운동은 21세기의 새마을운동” - 경기도지사 취임식에서 뉴타운을 만들기 위한 주민들의 자발적인 재건축, 재개발 노력을 경기도가 적극 지원하겠다며2008년 4월 정몽준 한나라당 국회의원 후보“사당동과 동작동에 뉴타운을 건설하겠다. 지난주오세훈 시장을 만나서 확실하게 설명했고 오 시장도 확실하게 그렇게 동의를 해주었다” - 총선 전 유권자들에게 연설하는 자리에서2008년 4월 송경아 진보신당 대변인“뉴타운을 내세워 표를 얻으려는 한나라당과 민주당의 후보들은 실행할 가능성도 없으면서 투기만과열시키는 뉴타운 공약을 당장 그만두어야 한다.”- ‘지역 주민 속이는 뉴타운 공약’이라는 총선 논평에서2008년 4월 오세훈 서울시장“1∼3차 뉴타운 사업이 가시화되기 전까지는 뉴타운 추가지정은 절대 없을 것” - 총선 후 라디오 프로그램에 출연해서2008년 10월 유정현 한나라당 의원“오세훈 시장과 제가 스캔들이 났네요.” -민주당 김유정 의원이 4·9총선 당시 오세훈 시장의 ‘뉴타운 발언’을 추궁하며 ‘불륜’이라는 표현을 쓰자 국감장에서 불만을 토로하며 2010년 5월 한나라당 오세훈 서울시장 후보“저는 뉴타운에 관한 한, 하늘을 우러러 한 점부끄러움이 없습니다”-서울시장 선거 전 TV토론회에서 뉴타운 정책을 추궁받는 자리에서2010년 10월 민주당 김재윤 의원“서울시, 두바이 따라하다가 굿바이 될 처지” -국감장에서 서울시의 뉴타운 사업을 거론하며2011년 5월 민주당 김진표 원내대표 “뉴타운 정책이 `‘누더기 타운’이 되면서 지역을분열시키고 갈등을 조장하는 대국민 사기극으로변하고 있다”- 민주당 고위 정책회의에서 뉴타운 실패를 지적하며2011년 11월 박원순 서울시장“내가 대머리가 된다면 아마 뉴타운 때문일 것이다” -서울시장 취임식에서 뉴타운 해결책을 마련하겠다며
