▎겨울철 비수기에도 전세 물량이 부족해 가격이 급등하고 있다. 서울시 송파구의 한 공인중개소 앞에 게재된 전세 시세.

기나긴 설 연휴기간에도 모든 뉴스마다 여지없이 전셋값의 고공행진에 대한 보도를 쏟아냈다. 요즘 마땅한 전셋집을 주변 시세보다 싸게 구하는 것은 하늘의 별 따기처럼 어렵다. 불과 2~3년 전까지만 하더라도 역전세 현상이 나타나 정부에서 대책을 내놓던 상황과는 매우 대조적이라고 볼 수 있는데, 이런 이유로 세입자들이 전세가에 일부 대출을 받아 주택을 취득하고자 하는 수요를 가중시킬 수도 있다. 부동산뿐 아니라 모든 투자에서 성공하기 위해서는 적정한 매매 타이밍을 잡는 것이 무엇보다 중요하다. 지금의 시장 상황에서 어느 시점에서 취득하고, 어느 시점에서 처분할 것인지 잘 판단해야 한다.

일반적으로 전세가의 상승은 매매가의 상승에 직접적 영향을 미친다. 특히 매매가 대비 전세가 비율이 50% 이상 될 경우 세입자들의 매매 수요는 상대적으로 커지게 된다. 이는 매매 거래량 증가로 나타난다. 하지만 올 초 부동산114의 조사에 따르면 현재의 집값 수준을 평가하는 ‘주택가격평가지수’가 1분기 기준 115.7로 전분기(88.4) 대비 27.3포인트 상승하면서 주택가격 상승 체감지수가 높아졌다.

그런데도 6개월 안에 기존 주택을 사겠다는 응답은 전체의 20.1%에 불과해 주택구매력지수는 여전히 낮은 수준에 머물러 있다. 하지만 2010년부터 분기마다 주택구매력지수가 조금씩 증가하고 있어 향후 구매 사례는 좀 더 증가할 것으로 예상된다. 지금 주택 취득을 계획 중이라면 몇 가지 고려사항에 대해 신중히 판단해야 한다.

주택구매력지수 지난해부터 오름세

우선 담보대출에 대한 향후 대책 마련이 필요하다. 세입자 입장에서 2년간의 전세 기간 동안 몇 천만원에서 몇 억원에 이르는 전세 인상액을 준비하는 것은 매우 어려운 일이다. 부족분은 전세자금대출이나 개인신용대출을 활용해 채우기도 하지만 아예 주택담보대출을 통해 매입을 결정하기도 한다. 주택담보대출은 개인 재무상태에 따른 적정 대출금액을 결정하는데 이에 맞춘 원리금 상환 계획도 마련해야 한다. 만약 3년 거치 상환 조건일 경우 매달 부담액은 덜 수 있겠지만 변동금리에 따른 위험을 불가피하게 안고 가야 할 것이다.

향후 글로벌 인플레이션이 크게 문제되는 만큼 한국은행의 기준금리 인상 가능성은 커질 것으로 예상된다. 원리금 상환 부담이 있더라도 고정금리부 담보대출이 상대적으로 유리할 수 있다는 점에 주목해야 한다.

둘째, 자본가치 상승 가능성에 투자해야 한다. 주택가격이 지속적으로 상승하면 이자금액이 상쇄될 수 있겠지만 가격이 오르지 않는다면 추후 적지 않은 부담이 될 수 있다. 따라서 가격이 다소 높더라도 저평가된 우량 주택에 투자하는 것이 필요하다.

셋째, 투자 시점은 올해 상반기 중 결정하는 것이 바람직하다. 무조건 빨리 집을 사는 것이 능사는 아니지만 최근 부동산시장 흐름을 판단할 때 아직 본격적인 주택가격 상승세라고 보기는 어렵다. 주택구입 시점을 조금 앞당기는 것도 일종의 방법이다.

마지막으로 철저하게 실수요 위주로 접근해야 한다. 주택의 투자가치는 보유에 따른 자본가치와 실거주가치를 통해 완성된다. 비록 주택가격이 상승하지 않더라도 실제 거주만으로도 충분히 그 가치가 있기 때문에 중장기적 관점에서 직장과의 거리, 학군, 교통, 편의시설 등을 고려하는 것이 필요하다.

주택 보유자들은 최근 3년간 처분에 많은 어려움을 겪어왔다. 특히 정부의 다주택자 양도소득세 특례조항 때문에 매각하려 해도 거래량이 급감해 처분이 용이하지 않았다. 그렇다면 현시점에서 주택 보유자들은 어떤 전략으로 접근할 것인가? 우선 전세가 상승기를 최대한 활용해야 한다. 기존 전세 세입자들이 매매 의향을 가지고 있기 때문에 주변 시세보다 조금 낮은 가격을 제시한다면 합리적일 것이다.

둘째, 월세 전환을 고려해 볼 필요가 있다. 2년 주기인 전세에 비해 월세는 연 단위로 재계약하는 것이 일반적이기 때문에 유리한 처분조건을 내세울 수 있다. 설령 임대기간이 남아 있더라도 세입자에게 중개수수료와 이사 비용을 지불하는 조건으로 양해를 구하면 된다. 아직까지 월세가 상승폭이 미미해 임대 이전에 따른 월 임대료 증가폭이 거의 변화가 없다. 전세보증금 반환에 따른 부족금액은 일시적으로 주택담보대출을 활용하면 된다.

전셋값 상승기는 처분 시점으로 유리

마지막으로 다양한 판매채널을 활용할 필요가 있다. 수도권은 전반적으로 전세가가 상승하면서 거주 영역도 크게 확대되고 있으며, 그에 따라 지역 중개업소뿐만 아니라 부동산정보업체를 활용하는 것도 처분기간을 단축하는 방안이 될 수 있다. 특히 스마트폰의 보급이 확대되면서 실시간 주택매매 정보 확인이 가능해짐에 따라 예전보다 적은 비용으로 큰 효과를 기대할 수 있다는 점을 알아야 한다.

2002년 이후 9년 만에 최대 상승폭을 기록하고 있는 전세가가 세입자에게는 자의든 타의든 인위적 매매 수요를 늘리는 반면 주택 보유자에게는 새로운 주택 처분의 기회를 제공하고 있다. 전세가가 강세를 나타내면서 전국의 아파트 미분양 물량은 10만 호 미만으로 감소하고 올 1월 서울 3억원 이하 아파트 법원 경매 낙찰가율은 87.5%로 지난해 10월 이후 4개월째 상승세를 유지하고 있다. 올 1월 매매가격도 16개월래 최대 상승폭을 기록하면서 전세가가 매매가를 조금 밀어올리는 양상을 보이고 있다.

이런 상황에 대처하기 위해 2월 말 정부는 전세시장 안정화를 위한 추가 대책 발표를 앞두고 있다. 보금자리주택 조기 공급 및 소형 주택 건축규제 완화와 지원, 서민 전세자금기금 확충 등이 크게 부각될 것으로 예상된다. 중요한 사실은 향후 2~3년간 전국의 신규 주택 입주물량이 매년 감소세를 기록할 것으로 예상되는 가운데 단기간 최대한 많은 주택을 공급하는 방안 이외에는 속 시원한 해결책을 기대하기 어렵다는 것이다. 주택시장의 불안요소들이 가중되는 상황에서 주택 취득을 고려 중인 세입자들은 실수요 위주의 취득 시점을, 주택 보유자들은 효율적 처분 시점을 결정해야 할 시기가 다가오고 있다. 지금은 주택 보유자가 다소 유리할 것이라고 대부분이 판단하겠지만 예전처럼 무턱대고 주택투자 과열을 기대하기는 곤란해졌고 주택투자 차별화가 심화되면서 상대적으로 주택매매 선호도가 낮아졌다는 점에서 양자 모두에게 합리적인 선택이 요구되고 있다.