수익형 부동산의 가장 큰 매력은 시세차익에 대한 기대 외에도 임대수익을 얻을 수 있다는 것이다. 오피스텔·오피스·상가 등 다양한 수익형 부동산 중에서도 상가는 전통적으로 꾸준히 인기를 끌어온 상품이다. 오피스텔이나 오피스는 임대료가 쉽게 오르지 않지만 상가는 장사가 잘 될수록 임대료가 올라가기 때문에 단기간에도 임대수익률이 높아질 수 있다. 상가를 장만해 안정적인 수익을 얻으려면 우선 장사가 잘 될 만한 입지를 골라야 한다. 투자하려는 상가의 노출도나 집객력 등을 따져봐야 하지만 우선 해당 상권의 임대료 수준이나 활성화 여부부터 확인해야 한다. 자칫 장사가 되지 않는 상가에 투자했다가 임대료 하락은 물론 세입자를 구하지 못해 공실이 발생할 수도 있기 때문이다.

손바뀜 심하면 불리

평균 영업 유지기간을 따져보는 것도 알짜 상가를 고르는 방법 중 하나로 꼽힌다. 세입자가 자주 바뀌면 임대수익률에도 좋지 않은 영향을 미치기 때문이다. 세입자 입장에서는 권리금이나 시설투자비 등의 초기 투자비용을 회수하기 위해서는 영업기간이 길수록 유리하다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “매출이 잘 나오는 상권이라도 초기 비용을 회수하려면 3년 정도는 걸리는데도 손바뀜이 심하다는 것은 그만큼 임대를 놓는 주인 입장에서도 불리한 요인이 된다”고 말했다.

그렇다면 서울·수도권의 장수상권은 어디일까. 부동산정보제공업체인 에프알인베스트먼트가 서울·수도권 33개 주요 상권, 2485

개 점포를 조사한 결과 주요 상권의 평균 영업 유지기간이 3년 4개월인 것으로 나타났다. 서울에서는 서울 송파구 방이동 먹자골목(4년 4개월), 서울 사당역(4년 1개월)이 영업 유지기간이 길었다. 수도권은 경기도 일산 화정역(4년 2개월), 광명시 철산역(4년 1개월) 등이 장수상권으로 꼽혔다. 반면 서울 압구정 로데오(1년 9개월), 서울 이대입구역(2년) 상권과 경기도 화성시 동탄 중심상업지역(1년 7개월) 등은 평균 영업기간이 2년에 못 미치는 것으로 나타났다.

서울 방이동 먹자골목은 지하철 8호선 잠실역과 몽촌토성역 중간에 조성됐다. 도로변이 아니라 도로 안쪽에 거대한 먹거리 상권

이 형성됐다. 1988년 서울올림픽 개최 당시 관람객이 몰리면서 올림픽공원 인근에 숙박시설과 식당이 들어서면서 자연스럽게 상권을 이뤘다. 이후 지하철 2·8호선 잠실역이 개통되면서 강남권뿐 아니라 강동지역과 성남지역 소비자도 유입되고 있다. 송파구청사거리에서 오금로 방이삼거리 방면으로 방이맛골 표지판으로부터 상권이 시작된다.

한식과 일식을 중심으로 중고가 음식점이 몰려 있고 맥주전문점이나 단란주점 등 유흥업소와 모텔도 많다. 중장년층 직장인 수요가 많아 상가 임차 수요도 넉넉한 편이다. 점심 식사부터 저녁 회식까지 일일 상권 지속시간이 긴 편이다. 임대료는 상가마다 차이가 나지만 중심부의 전용 83㎡ 1층 상가가 보증금 1억원에 월420만원 수준이다.

2·4호선 사당역을 중심으로 형성된 사당역 상권도 장수상권이다. 2호선 개통 이후 상권이 활성화하기 시작했고 경기도 과천·수

원·안양 등으로 연결되는 광역버스가 집결하면서 직장인이 몰렸다. 남부순환로 교차로 길목이라 봉천·신림동 수요도 흡수했다. 최근 업무시설이 늘어나면서 상주인구가 늘어 든든한 고정 수요를 형성한다. 사거리 형태로 상권이 조성됐으며 각각 거리마다 특징이 있다. 사당역 상권에서 가장 활성화된 곳은 관악등기소 인근 지역이다. 지역 내 주점 등 유흥업소가 모여 있고 모텔 등 숙박시설도 넉넉하다.

주거시설은 빌라 중심의 단독주택이 많고 아파트는 거의 없다. 남현동 방면 거리는 20~30대가 주로 찾으며 방배동 방면은 40~50대를 겨냥한 음식점과 주점 등이 주를 이룬다. 임대료 수준은 인근 방배동보다 다소 높은 편이다. 먹거리가 몰려 있는 남현동방면 거리 도로변 99㎡ 1층 점포는 보증금 5000만~1억원에 월 250만~350만원선이다. 안정적인 상권으로 꼽혀 매물은 거의 없다. 대부분 100㎡ 이상의 큰 점포가 매물로 나오고 9억~11억원선이다. 수도권은 서울로 연결되는 지하철을 낀 상권의 손바뀜이 덜 하다. 고양시 일산신도시 화정역 상권은 3호선 화정역 개통을 계기로 활성화돼 수도권 대표 장수상권으로 자리매김했다. 화정역 1·2번

출구쪽 화정 로데오거리 A지역, 3·4번 출구쪽 덕양구청으로 이어지는 먹자골목이 있는 B지역으로 구분된다.

A지역은 10~20대의 젊은층이 많이 찾는다. 맥도날드를 비롯한 패스트푸드점과 프랜차이즈 음식점이 모여 있다. 인근 주민과 원당·행신 등지 주민도 배후 수요를 형성한다. 1번 출구 방향은 화정시외버스터미널이 있어 서울·지방으로 이동하려는 유동인구가 많다. 터미널 뒤 이마트 주변에 유흥업소가 모여 있다.B지역은 화정역~덕양구청~영화관~아파트 단지로 이어지는 상권이다. 인근 오피스 근무자와 지역 주민을 위한 먹거리가 많다. 화정역 상권은 주변에 3만여 가구 아파트가 모여 있어 상주 수요가 넉넉해 안정적이라는 평이다. 상권 안에 대형 아울렛, 이마트 등 생활필수업종도 입점해 있다. 덕양구청·고양경찰서·덕양우체국 등 공공기관도 인근에 있다.

장항동 라페스타와 웨스턴돔 쪽으로 젊은 수요가 넘어갔지만 가족 단위 수요가 늘어나고 있고 유흥업소를 중심으로 심야 상권이 활성화하고 있어 상권이 쉽게 사그라지지 않는 것으로 전망된다. 의류 아웃렛 매장이 많은 A지역(로데오거리쪽) 임대료는 33㎡ 1층 상가가 보증금 5000만~1억원, 월 200만~400만원선이다. 역에서 멀어질수록 몸값과 임대료가 낮아진다. 비역세권 1층 145㎡ 매매가는 4억~4억5000만원 선으로 보증금 1000만원에 월 300만원 정도를 받을 수 있다.

역세권에 배후 수요 많아

광명시 철산역 상권도 눈에 띈다. 1980년대 이후 대규모 아파트 단지가 들어서고 도로 등 기반시설이 확충되면서 상권이 발전했다. 2000년대 들어 7호선 철산역이 개통되고 유입인구가 크게 늘어났다. 철산역 1·2번 출구쪽 오른쪽에서 시작되고 상권의 동쪽과 남쪽은 대단지 아파트가 자리잡고 있다. 철산역 상권의 주요 수요는 철산동과 하안동 아파트 단지 주민과 안양천 너머 구로공단 근무자다. 평일에는 중·고등학교 학생과 퇴근 시간 후 구로공간 근무자가 많이 찾는다. 주말은 쇼핑이나 외식을 하기 위한 인근 주민들이 많다. 주변에 5만 가구가 넘는 아파트촌이 형성돼 배후 수요가 안정적이라는 평이다. 중소형 가구가 많고 소비력이 좋은 20~30대 비율도 높다. 상권 중심지역 1층 상가 시세는 3.3㎡당 3000만~4000만원 수준이다. 보증금은 5000만~8000만원선으로, 연 투자수익률은 5~7%선이다.