정부, 10월 중순께 가계부채 종합대책 발표 전망...시장에 충격 클 수도

▎서울 강남 재건축아파트 값은 8·2 대책 직후 주춤하다 다시 오름세를 보였다. 그러나 10월 중순 발표가 유력한 가계부채 종합대책의 강도에 따라 약세로 돌아설 가능성도 있다. 사진은 서초구 반포동 주공1단지.

부동산시장에서 추석은 계절적으로 비수기에서 성수기로 진입하는 분기점(터닝포인트) 역할을 한다. 학기가 시작되기 전에 이사를 해야 하는 학군 수요가 아니면 추석 이후 본격적으로 집을 사고 이사를 하는 예가 많기 때문이다. 추석 연휴 이후 전개될 집값 움직임이 하반기 부동산 시장 흐름과 판도를 가늠하는 척도로 여겨지는 것도 이 때문이다. 그렇다면 올해는 어떨까. 10일에 이르는 연휴가 끝나면서 부동산 시장은 긴장하는 기색이 역력하다. ‘규제 종합선물세트’로 불린 8·2 부동산 대책보다 더 센 놈이 기다리고 있기 때문이다.

바로 ‘가계부채 종합대책’과 ‘주거복지 로드맵’이다. 여기엔 지금보다 훨씬 더 강력한 금융규제 등이 담길 전망이다. 8·2 부동산 대책 이후 한 달 만에 또 다시 강남 재건축 시장이 살아나고, 집값이 오름세로 돌아선 만큼 발표 시기가 앞당겨지고 강도도 세질 가능성이 크다. 정부 안팎에선 10월 중순 발표가 가장 유력하게 거론되고 있다. 국토교통부 등에 따르면 정부는 10월 중순께 가계부채 종합대책을 발표하고, 이어 10월 말께 주거복지 로드맵을 발표한다는 것이다. 업계에서는 추석 연휴 이후에도 집값이 더 오르면 정부가 전월세상한제 및 계약갱신 청구권 도입, 보유세 인상 등 다양한 규제책이 담길 것으로 예상한다.

총부채원리금상환비율 도입 유력

▎10월 20일부터 청약 규제가 본격화하면 분양시장은 실수요 시장으로 재편될 전망이다. 사진은 상반기 서울 수색동에서 분양한 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 아파트 견본주택.

가계부채 종합대책에는 8·2 부동산 대책과 상호 보완적이면서도 전국 모든 주택에 적용될 만큼 더욱 광범위한 내용이 담긴다. 신(新)총부채상환비율(DTI)은 물론 총부채원리금상환비율(DSR)이 포함될 가능성이 크다. 신DTI는 대출 심사 때 장래 소득 증가·감소 가능성 등을 반영한다. 특히 주택담보대출의 원리금뿐 아니라 기존에 가지고 있는 주택담보대출의 원리금 상환액까지 반영한다. 또 소득의 지속성이 완전히 입증되지 않을 경우 일부분만 소득으로 인정하고, 장기 대출의 경우 연령대를 감안해 장래 소득을 산출하는 방식도 적용된다. 이에 따라 기존 대출이 있을 경우 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 어렵게 된다.

정부는 또 은행이 대출을 내줄 때 모든 금융권 대출의 원리금을 더해 대출 여부를 판단하는 DSR도 2019년부터 시행한다는 계획이다. DSR는 가이드 라인을 통해 100% 이내로 묶는 것을 정부는 검토하고 있다. DSR는 주택담보대출 원리금 상환액뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 모든 빚의 연간 상환액을 고려한 수치다. 예를 들어 연 5000만원 연봉을 받는 직장인은 모든 빚의 상환액이 연봉을 넘으면 추가로 대출을 받을 수 없다. 다만 정부는 실물경제에 미치는 파장을 고려해 DSR의 범주별 구체적 가이드 라인은 발표하지 않을 가능성이 크다. 이와 함께 현재 소득 등 자격 제한이 없는 ‘적격대출’(9억원 이하 주택에 최대 5억원 대출 가능)에 고소득·다주택 가구 보유자 제한 조항을 신설하고, 1건 이상 주택담보대출을 보유한 다주택자에 대해 신규 주택담보대출 만기를 최대 15년으로 제한하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

주거복지 로드맵에는 다주택자의 임대주택사업자 등록 유도를 위한 세금과 건강보험료 인센티브 방안, 신혼부부를 위한 파격적인 대출 상품, 생애주기에 맞는 다양한 유형의 공공 임대주택 공급 계획 등이 담길 예정이다. 또 전월세상한제와 계약갱신청구권의 도입 방안이 포함될 가능성이 있다. 전월세상한제는 집주인이 세입자와 재계약을 할 때 전·월셋값 상승률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 계약갱신청구권제는 주택 임대차 계약을 하고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 추가로 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 것이다. 이 제도가 도입되면 임차인은 최장 4년간 전·월세를 살 수 있다.

만약 이런 내용이 한꺼번에 발표되면 부동산시장엔 큰 충격을 줄 가능성이 크다고 전문가들은 입을 모은다. 특히 가계부채의 54%가 주택 관련 대출이기 때문에 강력 금융규제가 나오면 투자자든 실수요든 빚을 내 집을 사는 게 어려워질 수 있다. 돈 줄을 죄면 주택 매매 거래가 끊기는 ‘거래 절벽’ 현상이 나타날 수도 있다는 우려가 나온다. 부동산 시장의 한 관계자는 “초강력 규제를 적용하고 있는 상태에서 대출 규제인 DSR까지 시행하면 부동산 시장은 침체 될 수밖에 없고 장기적으로 경제 전반에도 영향을 줄 것”이라고 전망했다.

추석 전까지 서울 재건축 아파트를 중심으로 이어진 집값 상승세도 꺾일 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타 자문단 부동산수석전문위원은 “다주택자 양도세 중과가 내년 4월부터 적용될 예정이고 가계부채 대책과 주거복지 로드맵 발표가 예고된 만큼 매수자와 매도자 간의 줄다리기는 계속될 것”이라면서도 “본격 상승 전환 국면과는 거리가 있다”고 말했다. 특히 8·2 대책 이후 재건축 아파트를 중심으로 매도 호가(부르는 값)는 뛰었지만 거래량은 바닥권이었다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 강남구 아파트 거래량은 하루 평균 11건으로 지난해 9월(21건)의 절반 수준에 불과하다. 같은 기간 서초구와 송파구 역시 각각 15건에서 8건으로, 23건에서 12건으로 각각 감소했다.

국토부 측은 “주택 거래 신고를 매매 계약일로부터 60일 안에 하도록 한 점을 고려하면 9월 거래량엔 8·2 대책 이전 계약도 일부 포함돼 있을 것”이라며 “실제 거래는 더 준 것으로 보고 있다”고 말했다. 거래량이 뒷받침되지 않으면 호가 오름세는 이어지기 힘들다.

함영진 부동산114리서치센터장은 “장기화된 저금리 기조 속에 투자처를 찾지 못한 유동자금이 강남 부동산시장에 머물러 있다”며 “호가는 있지만 거래량이 뒷받침되지 않아 (상승세가) 전국적으로 확산되지는 않을 것”이라고 진단했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “주택 매매에는 심리적인 요인이 크게 작용하는데, 정부의 추가 대책이 나오면 매수심리가 얼어붙으면서 매매 거래가 뚝 끊길 수 있다”며 “다만 추가 규제의 강도가 예상보다 세지 않을 경우 추석 전 집값 상승세가 연말까지 이어질 수 있다”고 말했다.

분양시장은 과열 열기 식을 듯

과열 양상을 보이던 분양시장은 열기가 한풀 꺾일 것으로 보인다. 청약 1순위 자격 요건 강화 등 8·2 대책에 담긴 청약 규제가 본격적으로 시행되기 때문이다. 당장 10월 20일부터 청약가점제가 확대 시행되기 때문에 유주택자의 청약 당첨 확률이 확 줄게 된다. 20일부터 청약조정대상지역 내 전용면적 85㎡ 이하의 가점제 적용 비율은 기존 40%에서 75%로, 투기과열지구 내에서는 기존 75%에서 100%로 늘어난다. 청약가점제는 무주택기간(2~32점), 부양가족수(5~35점), 청약통장 보유기간(1~17점) 등의 합산 점수가 높은 청약자에게 우선으로 일반 물량을 배정하는 제도다.

이와 함께 청약 1순위 자격 요건도 강화된다. 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 1순위로 청약하려면 청약통장 가입기간이 2년(24회) 이상 돼야 한다. 지금은 수도권은 1년, 지방은 6개월 이상이면 1순위 자격을 얻는다. 가입기간 1년을 갓 넘긴 예비 청약자도 1년을 더 기다려야 투기과열지구·청약조정대상지역 아파트에 1순위로 청약할 수 있는 것이다. 특히 청약조정대상지역의 1순위 대상은 주민등록등본상의 세대원 기준으로 무주택자 또는 1주택 세대주만 가능하며, 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 가능하다.

수익형 부동산 주춤할 듯

그러나 일부 지역에선 과열 현상이 이어질 가능성이 있다. 긴 연휴와 청약제도 개편 등으로 공급을 미뤘던 건설사들이 분양 물량을 대거 쏟아내기 때문이다. 부동산정보회사인 리얼투데이에 따르면 10월에만 전국에서 61개 단지, 5만4589가구가 분양한다. 이 중 재개발·재건축조합원 몫을 제외한 3만6199가구가 일반 청약자 물량이다. 특히 그동안 예비 청약자들의 관심이 컸던 인기 지역 단지가 많은 편이다. 서울 강동구에서 분양하는 ‘고덕 아르테온’, 부산 서면에서 분양하는 ‘서면 아이파크’ 등이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “청약 규제로 분양시장이 양극화하고 있는 만큼 인기 지역에는 청약자가 몰리고, 비인기 지역에선 청약 미달 사태가 나타날 것으로 예상된다”며 “그러나 실수요에겐 내 집 마련의 기회가 될 수 있다”고 말했다.

저금리가 이어지고 있어 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준할 전망이다. 그러나 수익형 부동산시장 역시 대출 규제와 수익률 하락이라는 악재를 만나 다소 주춤할 것으로 보인다. 수익형 부동산은 지속적인 공급 증가로 수익률이 하락세였지만 시중의 풍부한 유동자금이 몰리면서 활황세를 보였다. 하지만 DSR 시행 등으로 상가 등 수익형 부동산 투자를 위해 받은 대출 원금을 주택담보대출처럼 이자와 함께 조금씩 갚아나가게 되면 수익률 하락으로 이어질 수밖에 없다. 이남수 팀장은 “장기적으로는 대출 규제 등으로 주춤할 수 있지만 여전히 시중 유동자금이 많아 수익형 부동산에 대한 관심은 이어질 것”이라며 “다만 오피스텔이나 상가 등은 공급 과잉 영향 등으로 투자 열기가 식을 수 있다”고 내다봤다.

오피스텔은 올해 하반기에만 전국에서 3만여실이 입주할 예정이다. 지난해 하반기 입주 물량보다 12%가량 많고, 하반기 입주 물량으로는 2004년 이후 가장 많다. 임대수익률이 지속적으로 하락하는 상황에서 공급 과잉 우려가 제기되는 대목이다. 중대형 상가의 경우도 지난해 공실률이 1분기 6.7%에서 4분기 7.8%로 상승했다. 지난해 상업용 건축물 인허가 물량이 4814만㎡로 2010~2014년 연평균 인허가 물량(3282만㎡) 대비 46.7% 높은 상황에서 공실률 상승 압박이 더욱 커질 수 있다. 한 시장 전문가는 “전반적으로 부동산시장 경기가 좋지 않은 상황에서 수익형 부동산만 활기를 띠긴 어렵다”며 “풍선효과로 수익형 부동산 시장으로 자금이 몰린다 해도 단기적일 가능성이 크다”고 말했다.