서초동 트라움하우스 3차 273㎡공시가 2억8000만원↓ 보유세 1000만원↑... 재산세 부담 앞으로 더 커져

▎올해 공동주택 공시가격안 열람에서 아파트 1위를 차지한 서울 용산구 한남동 한남더힐. 전용 244㎡이 55억6800만원이다.

지난 3월 14일 시작한 올해 공동주택 공시가격 열람안에 따르면 1위는 서울 서초구 서초동 트라움하우스 5차 273㎡(이하 전용면적)다. 전국 1339만 가구 평균 금액(1억9800만)의 35배 수준인 68억6400만원이다. 준공과 동시에 2004년부터 16년째 줄곧 1위다. 지난해보다 800만원 올라 상승률(0.1%)이 서울 평균(14.17%)에 한참 못 미친다. 하지만 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해 6280만원에서 올해 7472만원으로 공시가격 상승분의 1.5배 수준인 1192만원(19%) 늘어난다.

트라움하우스 5차 이전 ‘원조 1위’인 인근 트라움하우스 3차 273㎡ 공시가격이 올해 45억400만원으로 지난해(47억8400만원)보다 2억8000만원 하락했다. 공시가격을 산정한 한국감정원 관계자는 “주변의 비슷한 크기 초대형 빌라 가격이 떨어진 점 등을 반영했다”고 말했다. 그런데 이 주택의 보유세는 지난해 3998만원에서 올해 5000만원으로 되레 1000만원가량 오른다.

올해 공시가격이 발표되면서 지난해 9·13대책에 따른 종부세 강화의 위력이 확실하게 드러나고 있다. 공시가격 9억원이 넘는 고가 주택은 대부분 공시가격 상승률 이상으로 보유세가 늘어난다. 공시가격이 내렸는데도 보유세는 반대로 올라가기도 한다. 재산세는 변함 없지만 올해부터 종부세가 늘어서다. 공시가격 중 종부세 계산에 반영하는 금액 비율인 공정 시장가액비율이 상승하고 세율도 인상됐다.

더구나 공시가격보다 눈덩이처럼 불어나는 보유세는 올해로 끝이 아니다. 급격한 세금 증가를 완화하기 위한 장치인 세 부담상한 덕에 올해 감면된 세금이 내년으로 일부 이월되고 2022년까지 공정시장가액비율이 5%포인트씩 올라가며 세금 계산 기준 금액이 커져서다. 올해 공정시장가액비율이 85%로 5%포인트 오르며 트라움하우스 3차 273㎡의 종부세 계산에 실제로 적용되는 과세표준(세금 계산 기준 금액)이 올해 38억8284만원으로 지난해(38억2720만원)보다 오히려 더 많아졌다. 적용 세율도 1%에서 1.4%로 상승했다. 트라움하우스 5차 273㎡도 공시가격은 800만원 올랐지만 과세표준이 3억5000만원 오르고 세율도 1.5%에서 2.0%로 상승해 세금이 대폭 늘어난다.

아크로리버파크도 공시가격 내렸지만 세금 늘어

올해 공시가격이 20% 넘게 올라 보유세 세부담상한(1주택자 150%, 2주택자 200%, 3주택 이상 300%) 덕을 보는 경우 올해 집값 하락으로 내년 공시가격이 내려가도 보유세는 올라가기도 한다. 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡의 올해 공시가격이 27%(4억원) 오른 19억400만원이다. 19억400만원에 해당하는 보유세는 1123만원이지만 세부담상한에 걸려 실제로 납부하는 금액은 927만원이다. 이 아파트가 올해 시세 변동 없이 공시가격이 그대로 유지되더라도 내년 보유세가 1169만원으로 200여 만원 오른다. 공정시장가액비율 상승으로 늘어나는 세금은 40만원이지만 올해 보유세가 세부담상한 덕을 봐서다.

올해 집값이 3억원 정도 떨어져 내년 공시가격이 17억400만원이 되면 보유세는 930만원으로 더 많다. 실제로는 세금이 떨어지는 것이지만 세부담상한으로 올해 세금이 깎인 탓이다. 김종필 세무사는 “세부담상한으로 보유세가 많이 늘어나지 않는다고 안도할 수만은 없다”며 “공시가격에 상관 없이 보유세 부담이 당분간 이어질 수밖에 없다”고 말했다.

올해 보유세가 많이 늘며 일정한 소득이 없는 고령자·은퇴자 등의 세금 부담이 만만치 않게 됐다. 이 같은 우려에 대해 정부는 “고령·장기 보유 세액감면 등 세부담을 완화하는 제도적 장치가 존재하기 때문에 보유세 부담 증가는 제한적”이라고 밝혔다. 1세대 1주택인 70세 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유하면 종부세가 최대 70% 감면된다고 덧붙였다.

고령·장기 보유 세액 감면이 종부세에만 해당되기 때문에 전체 보유세가 줄어드는 효과는 반감된다. 9억원 초과 고가 주택 중에서도 공시가격이 상대적으로 낮아 보유세에서 종부세가 차지하는 비중이 작을수록 감면 효과가 작다.

가족에게 무상으로 주택을 넘기는 증여가 보유세 절세 전략의 하나가 될 수 있지만 함정이 많다. 증여하면 공시가격이 쪼개져 각각에 적용되는 세율이 내려간다. 올해부터 종부세도 다주택자에 세율을 가산하기 때문에 증여로 개인 소유 주택 수를 줄여도 그렇다. 하지만 실제로 부부 간 증여는 득보다 실이 더 많을 수 있다. 보유세 절세 효과는 작고 이보다 훨씬 큰 세금폭탄이 기다린다. 증여받는 배우자가 내는 증여세와 취득세 때문이다. 1주택자이고 가격이 비쌀수록 증여가 불리하다. 김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 올해 예정 공시가격 16억원인 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84㎡를 각각 50%씩 부부 공동 소유로 하면 올해 부부의 총 보유세가 720만원에서 590만원으로 130만원(18%) 줄어든다. 대신 증여받은 사람은 증여세로 1억3100만원, 취득세로 2430만원을 내야 한다. 올해부터 2022년까지 4년간 총 세금을 비교하면 단독 소유가 3240만원이고, 증여 때 1억79600만원이다. 2022년까지 공시가격이 같다는 전제로 추정했다. 올해 예정 공시가격이 16억원대로 비슷한 래미안퍼스티지 84㎡와 강남구 압구정동 현대 84㎡ 두 채를 가진 사람이 래미안퍼스티지를 배우자에 증여할 경우엔 앞으로 4년 간 총 세금이 단독 소유 1억90만원, 증여 7억3150만원이다.

이 때문에 비싼 집의 경우 증여로 증여세·취득세보다 많은 보유세 절감 효과를 보려면 장기 보유해야 한다. 래미안퍼스티지 84㎡ 1주택자 증여에서 증여세·취득세로 1억5500만원을 써서 매년 250만원(2022년 기준) 정도의 보유세를 아낀다. 보유세 절세를 위해 60배가 넘는 비용을 쓰는 셈이다.

판교, 공시가격 ‘30억클럽’에 들어

올해 공동주택 공시가격에서 초고가 주택의 판도 변화가 나타났다. 지난해 8위였던 서초구 서초동 트라움하우스3차 273㎡와 9위 성동구 성수동1가 갤러리아포레 271㎡, 10위 용산구 한남동 라테라스한남 244㎡가 올해 10위권 밖으로 밀려났다. 대신 지난해 말 준공된 강남구 도곡동 상지리츠빌카일룸 219㎡가 공시가격 상위권에 데뷔하며 48억3200만원으로 올해 8위를 차지했다. 용산구 한남동 루시드하우스 244㎡(48억1600만원), 청담동 상지리츠빌카일룸2차 244㎡(46억7200만원)이 각각 9, 10위에 올랐다.

30억원 초과의 초고가 공시가격 주택이 지난해 874가구에서 올해 1224가구로 350가구(40%) 늘었다. 지난해 서울 이외에서 3가구였는데 올해 5가구가 됐다. 부산 해운대구 우동 해운대아이파크에 3가구 있었으나, 올해 부산 공시가격이 전반적으로 내리면서 2가구로 줄었다. 지난해 23억6800만원인 경기도 성남시 판교신도시 판교푸르지오그랑블 265㎡ 3가구가 올해 30억6400만원으로 상승하며 ‘30억클럽’에 들어갔다. 강남권 ‘막내’인 송파구에선 올해도 30억원이 넘는 공시가격이 나오지 않았다.

- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr