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지방세법 개정안 새해부터 시행취득세를 조정하는 지방세법 개정안이 지난해 12월 27일 국회를 통과해 새해 1월 1일부터 시행에 들어갔다. 국회 공전으로 국회 통과가 늦어지면서 막판에 시행 시기를 올해 7월로 연기하자는 수정안이 제출되기도 했다. 12월 27일 극적으로 본회의를 통과하며 1월 1일 시행하게 됐다.새해 바뀌는 취득세가 크게 두 가지다. 다주택자 세율 인상과 6억원 초과~9억원 이하의 세율 개편이다. 3주택 이상을 보유한 세대가 주택을 추가로 사들여 4주택 이상이 될 때 취득세율 특례를 받지 못한다. 지금까지는 소유 주택 수에 상관없이 거래세 부담 완화를 위해 특례를 적용받았다. 일반세율이 4%이고 특례세율이 가격대에 따라 1~3%다. 주택거래 활성화를 위해 2014년부터 시행됐다.개정안을 대표 발의한 윤후덕 의원(더불어민주당)은 “다주택자의 주택 취득에 대한 세금 감면은 주거 안정에 기여하기보다 빈부 격차를 확대하고 서민의 주택난을 가중할 우려가 있을 뿐 아니라 조세 형평성을 저해한다”고 설명했다. 윤 의원은 당초 2주택 이상 보유 세대로 범위를 넓혀 발의했으나 국회 논의 과정에서 3주택 이상으로 완화됐다. 지방세를 담당하는 이화진 행정안전부 부동산세제과장은 “2주택 이상으로 할 경우 시장에 미치는 충격이 클 것으로 보여 일단 3주택 이상을 대상으로 하기로 했다”고 말했다.통계청에 따르면 2018년 기준으로 2주택 이상을 소유한 세대가 전국적으로 308만 세대다. 주택 소유 세대의 27.4%다. 3주택 이상은 7.5%인 84만 세대다. 3주택 이상 다주택 세대의 세율이 일률적으로 4%로 올라가면서 그동안 특례 혜택이 컸던 85㎡ 이하·6억원 이하(1%) 주택의 세금이 가장 많이 늘어난다. 세율이 1%에서 4%로 올라간다. 지방교육세 등 부가세를 합치면 85㎡ 이하가 1.1%에서 4.4%로 4배로 된다. 6억원 이하 85㎡ 초과는 1.3%에서 4.6%가 된다. 85㎡초과 6억원의 경우 780만원이던 취득세가 2760만원이 된다. 현재 세율이 3%인 고가 주택은 상대적으로 적게 늘어난다. 85㎡ 초과 15억원 주택 취득세가 5250만원에서 6900만원으로 31.4% 더 많다.주택 수는 개인이 아닌 세대 단위로 계산한다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록이 분리돼 있어도 같은 세대로 본다. 하나의 주택을 공동으로 지분 소유해도 각각 소유한 것으로 보고 주택 수를 계산한다. 부부 간 공동소유는 1주택이다.6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율이 현재 계단식에서 사선형으로 바뀐다. 계단식 세율로 주택 거래가 왜곡됐기 때문이다. 세율이 오르기 직전 금액대에 거래가 몰리는 ‘문턱효과’가 나타나고 있다. 올해 초 기준으로 6억원 초과 9억원 이하 공동주택이 전국적으로 전체의 5%인 67만 가구다. 서울에선 7가구 중 하나인 39만 가구가 해당한다. 이 개정안을 발의한 정부는 “세율 변동구간인 6억원 또는 9억원 부근에서 거래가격 조작 등 부작용이 발생하고 있다”고 말했다.현재 세율은 금액대별 단일세율이다. 가격 기준으로 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 2%, 3억원 초과 3%다. 6억원과 9억원에서 가격이 1원이라도 높으면 세율이 각각 1%에서 2%로, 2%에서 3%로 뛰면서 세금이 급증한다. 현행 취득세율에서 85㎡ 이하 6억원과 6억1원의 거래가격 1원 차이에 취득세가 각각 660만원과 1320만원으로 배나 차이 난다. 85㎡ 이하 9억원과 9억1원의 경우 취득세가 각각 1980만원과 2970만원이다.이러다 보니 세금을 줄이기 위해 세율 구간이 달라지는 6억원과 9억원 부근 금액대의 거래가 두드러지게 많다. 올해 들어 지난 12월 25일까지 신고된 서울 아파트 실거래가격을 분석한 결과 5억9000만 초과~6억원이 1599건이다. 1000만원 범위의 평균 거래량이 75건이다. 6억원이 907건이나 된다. 8억9000만원 초과~9억원 이하가 1.8%인 1120건이고 9억원이 693건이다.취득세를 줄이기 위해 분양 아파트에서 소비자가 필요한 옵션 등을 선택하지 않는다. 취득세는 실제 취득가액 기준이어서 분양가에 옵션비용 등을 합친 금액을 따진다. 이월무 미드미디앤씨 대표는 “세금을 낼 돈으로 소비자가 옵션 품목을 따로 사는 게 유리하다”고 말했다. 계약서상 거래가격을 6억원이나 9억원 이하로 낮추는 불법 ‘다운계약’이 성행하기도 한다.앞으로 6억원 이하와 9억원 초과는 그대로다. 6억 초과 9억원 이하 구간에선 세율이 (취득가액*2/3억원-3)*1/100이다. 소수점 아래 5째 자리에서 반올림해서 4째자리까지 계산한다. 7억5000만원까지는 지금보다 세율이 내려가고(1~2%) 7억5000만 초과 9억원은 세율이 올라가며(2~3%) 희비가 엇갈린다.세금이 가장 많이 올라가는 가격이 9억원이다. 85㎡ 세율이 1%에서 2.99%로 높아지며 세금이 1980만원에서 2970 만원으로 50% 증가한다. 6억원을 넘고 6억150만원 이하의 세금은 절반 줄어든다. 세율이 2%에서 1.01%로 낮아지며 6억1원의 세금이 1320만원에서 6억원과 같은 660만원이 된다. 김종필 세무사는 “세금이 거래가격에 연동해 산정되기 때문에 적발 위험을 감수하고 거래가격을 낮춰 쓰는 다운계약이 필요 없어질 것”이라고 말했다.
다주택자의 주택 매수 유인 약화3주택 이상 다주택 세대 세율 인상과 6억원 초과 7억5000만원 이하 세율 인하는 새해 1월 1일 이후 잔금을 치르고 취득하는 주택부터 바로 적용한다. 7억5000만원 초과 9억원 이하 세율 상향 조정은 올해 말까지 계약하고 내년 3월 말(분양 주택 2022년까지)까지 잔금을 치르면 기존 세율을 따른다. 3주택 이상 다주택 세대도 지난 1월 3일까지 계약하고 내년 3월 말(분양 주택 2022년까지)까지 취득하면 기존 세율 적용을 받는다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정부의 규제 강화로 다주택 보유 메리트가 떨어지는 상황에서 취득세 특례 배제가 다주택자의 주택 매수 유인을 약화할 것”으로 봤다.- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr
