서울 기준 盧 5년간 56.58%, 文 16개월 만에 9.71% 상승…“시장 이기는 장사 없는데 예전 실수 또 되풀이” 비판도

▎정부의 부동산 대책이 발표된 9월 13일, 한 시민이 뒷머리를 잡은 채 TV를 통해 김동연 경제부총리의 발표를 지켜보고 있다. / 사진:연합뉴스

정부가 또 부동산 대책을 내놨다. 출범 1년4개월 만에 8번째 발표다. 종합부동산세(종부세) 등 보유세를 대폭 올리고 대출을 막아 집값을 잡겠다는 게 이번 9·13 부동산 대책의 핵심이다.

이에 따라 다(多)주택자나 고가(高價) 주택 보유자 21만8000명의 세금이 크게 증가한다. 서울 전역 등 조정대상지역 내 2주택자의 경우 3주택자로 간주됨에 따라 종부세율이 0.1~1.2%포인트 인상된다. 이들에게 적용되는 전년 대비 세(稅) 증가 상한폭도 기존 150%에서 300%로 오른다. 올해 100만원 나왔던 보유세가 집값 상승에 따라 내년에는 300만원까지 오를 수 있다는 의미다.

시쳇말로 ‘똘똘한 한 채’를 가진 고가(시가 18억원 이상) 1주택 소유자 종부세율도 0.2~0.7%포인트 오른다. 서울 서초구 33평 아파트(18억원) 한 채를 5년째 보유하고 있는 사람이라면 지난해 426만원의 보유세를 납부했다. 그러나 올해는 494만원, 공시가격이 올해만큼 오른다는 가정 아래 내년에는 608만원을 내야 한다. 정부가 공시가격 인상을 공언했기 때문에 재산세·종부세 등 보유세 부담은 계속 늘어난다.

정부는 주택 임대사업자에 대해서도 LTV(담보대출비율) 40%를 적용한다. 지금까지는 최대 80%도 가능했다. 임대사업자가 조정대상지역에서 임대용 주택을 신규 구입하는 경우에는 양도세 감면, 종부세 제외 등 기존 세제 혜택을 받지 못한다.

1주택자를 대상으로 한 대책도 나왔다. 서울 등 규제지역 내 1주택자가 새로 집을 사기 위해 신청하는 주택담보대출은 제한된다. 집을 가진 부부가 다른 집에 전세로 살면서 신청하는 전세자금 대출도 부부 합산 소득이 1억원을 넘지 않는 경우에만 허용된다.

분양권 소유자도 주택 소유자로 간주, 한 번 당첨됐던 사람은 분양권을 팔더라도 청약 가점을 대폭 떨어뜨리기로 했다. 높은 청약 가점을 유지하면서 분양권으로만 돈을 버는 행태를 막겠다는 것이다.

정부 대책에 대해 전문가들 반응은 엇갈린다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “집값이 곧바로 떨어지지 않을지는 몰라도 당분간 다시 급등하긴 어려워 보인다”고 내다봤다. 반면 익명을 원한 시중 은행 관계자는 “실수요자에게는 손을 거의 안 댔다. 다주택자들의 경우 늘어나는 보유세보다 중과(重課)되는 양도세가 더 무섭기 때문에 계속 보유하려 할 것”이라며 “이번 대책은 기껏해야 2~3개월짜리”라고 전망했다.

서울 강남구 삼성동에서 20년째 살고 있는 주부 신모(74) 씨는 “이 정부 들어서면서부터 (세금) 올릴 줄 알았다. 저번(노무현 정부)에도 그러지 않았느냐”며 “세금 올리려면 올리라고 해라. 집값은 안 오르나? 절대 안 판다”고 손사래를 쳤다.

주 타깃은 조정대상지역 내 2~3주택자

9·13 부동산 대책에서 종부세 인상의 주(主) 타깃으로 삼은 사람은 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 소유자들. 7월 발표된 정부 안(案)에서는 3주택 이상 보유자에 대해서만 추가로 세금을 물리기로 했다. 그러나 이번 대책에서는 조정대상지역에 집을 가진 2주택자에게까지 세금을 올리기로 했다.

조정대상지역은 최근 3개월간 주택 가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역이다. 현재 서울 전역을 비롯해 세종·경기도 10개 시·구와 부산 7개 구 등 총 43곳이 조정대상지역이다. 한마디로 집값 급등 지역에 집을 두 채 이상 가진 사람들에게 세금을 많이 물리겠다는 것이다. 김동연 경제부총리는 “다주택자 등에 의한 투기 수요를 철저히 차단하는 한편 실수요자는 확실히 보호하는 데 중점을 뒀다”고 설명했다.

정부는 조정대상지역 내 2주택자와 일반 3주택 이상 보유자에게 내년부터 종부세율을 0.1~1.2%포인트 올리기로 했다. 이에 따라 과세표준이 3억원(시가 합계 14억원) 이하인 경우 현재 세율 0.5%에서 0.6%로, 3억~6억원(14억~19억원)인 경우는 0.5%에서 0.9%로 인상된다. 6억원 이하에 해당되는 가장 낮은 과표 구간이 지난 7월 정부 안까지는 하나로 취급됐지만, 이번에는 둘로 나눠 차별 과세를 적용했다. 과표 6억~12억원(19억~30억원)은 0.75%에서 1.3%, 12억~50억원(30억~98억원)은 1%에서 1.8%로 세율이 올라가고, 최고 구간인 94억원(176억원) 초과의 경우는 2%에서 3.2%로 오른다. 노무현 정부 때 최고 세율(3%)을 넘어선 수준이다.

조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상인 사람은 세금폭탄을 피할 길이 없다.

서울 서초 래미안퍼스티지 아파트 한 채(전용면적 84.9㎡)와 마포 래미안푸르지오 한 채(84.9㎡)를 가진 2주택자는 지난해 393만원의 종부세(농어촌특별세 제외)를 납부했다. 하지만 내년 공시가격이 올해 상승률만큼 올랐다고 가정할 때 1353만원의 종부세를 내야 한다(두 아파트의 최근 실거래가 합은 37억원). 2년 새 종부세 부담이 1000만원 가까이 늘어나는 것이다. 재산세 등을 합한 보유세 전체로 보면 같은 기간 세 부담이 848만원에서 2132만원으로 1300만원 가량 증가한다.

조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상인 자가 비슷한 금액(주택 가격 합산 약 19억원)의 집을 가졌다면 종부세는 현행 187만원에서 415만원으로 배 이상 오른다. 금액으로 계산하면 1주택자에 비해 세금 부담이 23배 가까이 늘어나는 셈이다.

‘똘똘한 한 채’를 보유한 서울의 고가 아파트 주인도 종부세가 대폭 늘어나게 됐다. 1주택자와 기타 지역 2주택자의 경우에도 과표 구간에 따라 종부세율이 지금보다 0.2~0.7% 포인트가량 오른다. 정부는 이번 대책으로 종부세가 4200억원 정도 더 걷힐 것으로 예상하고 있다.

다주택자, 서울 등 규제지역에선 주택담보대출 불가

정부는 부동산 투기에 유입되는 돈줄을 막기 위해 주택 보유자에 대한 대출 규제를 대폭 강화했다. 실수요 목적이 아닌 부동산 구입에는 은행 돈을 빌려주지 않겠다는 것이다.

우선 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 한 임대사업자 대출에 담보대출비율(LTV) 40% 규제가 적용된다. 정부는 지난해 12월 다주택자를 임대사업자로 유도하기 위해 대출과 세제 감면 혜택을 부여해 왔다. 이에 따라 서울 등 투기과열지구에서 주택을 살 때 임대사업자로 등록할 경우 일반 주택담보대출처럼 LTV 40% 제한을 받지 않고 시중 은행에서 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있었다.

그러나 ‘임대사업자 등록이 주택담보대출 규제를 회피하기 위한 수단으로 악용된다’는 지적에 따라 8개월 만에 임대사업자 유도 정책을 사실상 거둬들였다. 또 임대사업자가 투기지역·투기과열지구 내 공시가격이 9억원을 넘는 고가 주택을 새로 구입하기 위한 주택담보대출은 금지하기로 했다. 가계·사업자 주택담보대출을 이미 받은 임대사업자도 투기 지역 내 주택 취득 목적의 신규 주택담보대출이 금지된다. 다만 이번 임대사업자 대출 규제는 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 대출을 받을 경우에만 적용될 예정이다. 주택을 새로 건축해 임대주택을 공급하는 경우에는 규제 대상에서 제외된다.

정부는 주택 소유 여부와 무관하게 규제지역 내 공시가격 9억원 초과의 고가 주택은 실거주 목적이 아닌 경우 대출을 금지하기로 했다. 단 무주택자가 주택 구입 후 2년 내 전입하는 경우 1주택 세대는 기존 주택을 2년 내에 처분하는 조건하에 예외적으로 대출을 허용한다. 위반 시 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.

주택 구입 목적이 아닌 생활 안정 자금 목적으로 주택담보대출을 이용할 경우에도 규제가 강화됐다. 규제지역 내에서 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV, 총부채상환비율(DTI·금융 부채 상환액이 소득에서 차지하는 비율) 규제를 적용한다. 그러나 2주택 이상 세대는 10%포인트씩 LTV·DTI 비율을 떨어뜨린다. 또 정부는 부부 합산으로 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증을 금지하기로 했다.

비판 한 목소리… 공급 확대 절실

9·13 부동산 대책과 관련해 야당은 물론 경제정의실천시민 연합도 비판을 쏟아내고 있다. 알맹이는 그대로 둔 채 껍데기만 바꾸려 한다는 것이다.

경실련은 “투기를 조장하는 신도시 개발 철회, 분양원가 공개 등 공급 방식 전면 개선과 불로소득 환수를 위한 보유세, 임대소득 과세 정상화 등이 이뤄져야 한다”며 “오히려 이명박 정부에서는 종부세 완화에도 집값이 하락했다. 최근의 집값 상승은 세제 완화가 아닌 도시재생뉴딜, 여의도·용산 개발, 그린벨트 신도시 개발 등 공급 확대정책의 영향이 크다”고 지적했다.

정동영 민주평화당 대표는 9월 14일 국회에서 열린 최고위원·국회의원·상임고문 연석회의에서 “어제 발표한 정부 대책은 25점짜리”라면서 “세제 강화, 공급 확대 두 가지 모두 임시 미봉책이지 근본 대책과는 거리가 멀다. 결국 참여정부가 가장 뼈아프게 생각하는 부동산 정책 실패, 그 길을 뒤따라가고 있다”고 꼬집었다.

자유한국당과 바른미래당은 “수요 규제에만 급급한 세금 폭탄 정책”이라며 “잘못된 경제정책으로 고통받는 국민에게 세금을 더 걷겠다는 선언일 뿐”이라고 평가절하했다. 특히 한국당 안상수예산결산특별위원회 위원장은 원내대책 회의에서 “노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 정책은 설화와 참화까지 닮아 있다”며 수위를 높였다.

그는 “노무현 정부의 이백만 홍보수석은 ‘지금 집을 사면 낭패를 볼 것’이라고 하면서 정작 본인은 강남에 두 채의 아파트를 구입한 바 있었다. 문재인 정부의 부동산 정책 덕분에 장하성 실장의 강남 아파트는 지난 1년간 10억원이 폭등했다고 한다”며 “이런 상황에서 ‘모든 국민이 강남에 살 이유가 없다’는 금수저 출신 장하성 실장의 말에 우리 국민들은 ‘능력 없으면 부모를 원망해라. 돈도 실력’이라고 한 최순실 딸의 흙수저 트라우마가 일어나고 있다. 정유라는 철부지 십대였지만 장하성 실장은 정책 사령탑이기 때문에 국민의 공분(公憤)을 더하는 것이라고 본다”고 덧붙였다.

전문가들은 집값 안정을 위해서는 공급 확대가 필요하다고 한 목소리를 내고 있다. 공급량 확대가 현재 부동산 문제를 풀어낼 대책이라는 것이다.

김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “시장에서 원하는 것은 ‘공급이 늘 수 있다’는 확실한 신호인데 현재 공급 사인이 제대로 켜지지 않았다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “과거에도 공급 없는 수요 억제로 효과를 거둔 적이 없다”며 “오히려 공급이 가격에 직접적으로 영향을 줄 수 있다”고 조언했다.

참여정부 데자뷔… 정말 잡을 수 있을까

▎9월 13일 서울 강남의 한 아파트 단지 내 상가 부동산중개소 앞을 시민들이 지나가고 있다.

9·13 대책을 두고 정부로서는 쓸 수 있는 규제 카드는 다 꺼냈다는 평이 나온다. 그럼에도 노무현 정부 때 사실상 실패했던 정책 수단들을 강도만 높였을 뿐 그대로 반복한 것이라는 비판이 잇따른다. 노무현 정부는 수십 차례에 걸쳐 종부세 도입·강화, 다주택자 양도세 강화, 규제지역 확대 등의 조치를 내놓았지만 임기 5년간 서울 집값은 속수무책으로 올랐다. 제대로 된 아파트 공급 대책이 동반되지 못한 게 가장 큰 원인이다.

문재인 정부 들어서도 16개월 만에 벌써 8번째 대책이 나왔다. 일부 전문가는 “세금 올리고 대출 조이는 노무현 정부식 대책은 너무 많이 써서 시장에는 내성(耐性)이 생겼다”고 꼬집는다. 이미 한국 부동산 시장에는 “세금 더 내더라도 몇 년만 버티면 집값은 더 많이 오른다”는 학습효과가 생겼다. 그래서 이번 대책이 집값 급등세를 잠시 막을 수 있을지는 몰라도 근본적 안정 대책과는 거리가 멀다는 지적이 이는 것이다.

현장 전문가들 사이에서는 “부동산 정책 말고는 꿀릴 게 없다”던 노무현 정부의 ‘악몽’이 떠오른다는 말이 나온다. 노무현 정부가 출범한 2003년은 지금과는 다르다. 당시는 IMF 외환위기 이후 내수 침체를 겪는 과정에서 나온 전임 김대중 정부의 경기 부양책으로 인해 과열 양상이 심화되던 시기다. 때문에 노무현 대통령은 집권과 동시에 강력한 규제책을 내놓았다.

▎9월 14일 서울 강서구에 문을 연 ‘신마곡 벽산 블루밍 메트로 모델하우스’를 찾은 시민들이 아파트 모형을 바라보고 있다. / 사진:연합뉴스

전 정부에서 풀어줬던 분양권 전매, 1순위 자격 및 재당첨 제한, 수도권·충청권 등 투기과열지구 지정, 부동산 보유세 강화 등을 담은 5·23 부동산 가격 안정 대책을 시작으로 1가구 3주택자 양도세 중과세, 종부세 도입 및 조기 시행, 토지 거래 허가 강화 등을 다룬 10·29 주택시장 안정 종합대책 등을 연이어 발표한 것이다.

참여정부는 2007년까지 집권 5년 동안 9번에 걸친 굵직굵직한 부동산 대책을 내놓았다. 그러나 노무현 정부의 강력한 규제책에도 불구하고 집값은 이를 비웃기라도 하듯 잠시 주춤하다가 다시 점프를 지속했다. 결국 노무현 정부는 완패를 인정할 수밖에 없었다. 노무현 정부 5년간 서울 아파트값은 56.58% 폭등했다.

이후 11년이 지난 현재. 문재인 정부의 부동산 정책을 보면서 참여정부 기조를 떠올리는 여론이 많다. 문재인 정부 역시 출범 이후 부동산 투기와의 전쟁을 선언하고 8차례 대책을 쏟아냈지만, 집값은 되레 무서운 기세로 치솟고 있기 때문이다.

무엇보다 참여정부 시절 청와대 국민경제비서관으로 있으면서 부동산 정책을 진두지휘했던 김수현 사회수석의 그림자가 어른거린다는 점에서 더욱 그렇다. 부동산 업계에서는 문재인 정부가 발표한 역대급 규제책인 8·2 대책이 노무현 정부의 8·31대책과 방향성 면에서 궤를 같이하고 있다고 입을 모은다.

“정책 같으니 결과도 같을 수밖에” 지적도

▎정부는 9·13 부동산 대책을 통해 집값을 잡겠다고 했다. 출범 1년 4개월 만에 8번째다. 종합부동산세(종부세) 등 보유세를 대폭 올려 집값을 잡겠다는 게 이번 대책의 핵심이다. / 사진:연합뉴스

9·13 대책 발표에 앞서 정부는 서울 전역을 투기과열지구와 투기지구(일부)로 지정해 이 지역의 LTV와 DTI를 40%로 강화했고, 조합원 분양권 전매를 금지할 뿐 아니라 자금 조달 계획도 의무적으로 신고하도록 했다. 또한 1주택자 양도세 비과세 요건을 2년 이상 ‘실거주’로 바꾸고, 다주택자에 대한 양도세 중과 조치도 내렸다. 유예 여부가 논란이 됐던 재건축 초과이익환수제도 내년 1월 시행을 확정했다.

그럼에도 집값은 노무현 정부 시절의 악몽이 재현될 조짐이다. 한국감정원 주간아파트가격 동향조사에 따르면 문재인 정부가 출범한 직후인 지난해 5월 14일부터 올해 8월 27일까지 서울 아파트값은 9.71% 올랐다. 서울 도심권으로 범위를 좁히면 11.19% 증가했다.

8월 마지막주 서울 아파트 평균가격은 사상 처음으로 7억원을 넘어서기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 8월 아파트 평균주택가격은 7억238만원으로 전월 대비 0.92% 올랐다. 지난해 11월 조사표본을 재설계한 이후 서울의 아파트값 평균이 7억원을 돌파한 것은 처음이다. 서울 아파트 중위주택가격(주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간가격)도 같은 기간 6억6642만원에서 6억7208만원으로 0.85% 상승했다.

이혜훈 바른미래당 의원은 9월 14일 라디오에 출연해 “노무현 정부 때 정책을 똑같이 되풀이하고 있으니, 결국 결과도 똑같이 되풀이될 수밖에 없다”고 말했다. 그는 이어 “수요가 몰리면 공급이 늘어야 가격이 내려간다. 공급을 막으면 수요가 몰리는 곳에서는 가격이 오를 수밖에 없다. 시장은 그 원리대로 가는 것”이라며 “원리에 거스르는 정책을 내놓고 ‘시장은 내 명령에 따르라’고 한다 해도 시장은 따르지 않는다. 시장을 이기는 장사는 없다. 그게 노무현 정부 5년이 보여주는 결과 아닌가”라고 비판했다.

- 최경호 월간중앙 기자 squeeze@joongang.co.kr