국민 비판에도 정부는 주택 공급정책 차질 우려
투기 방지 위해 조직 내부는 강력히 통제될 전망

▎성남주민연대 회원들이 4월 8일 청와대 분수대 앞에서 LH 해체와 주택청 신설 및 무주택자·N포 세대 등을 위한 근본 대책 수립을 촉구하는 기자회견을 하고 있다. / 사진:연합뉴스

참여연대와 민주사회를 위한 변호사모임(민변)의 폭로로 촉발된 LH(한국토지주택공사) 사태가 일어난 지 한 달여의 시간이 흘렀다. 시작은 LH 직원이었지만 이후 전·현직 공직자와 관련된 의혹도 제기됐다. 4월 19일 현재까지 600여 명이 수사 대상에 올랐다. 4월 8일에는 광명·시흥 신도시 사업 추진 핵심 부서에 근무했던 LH 직원이 ‘내부 정보를 활용해 투기한 혐의’로 구속됐다. 경기도청에서 근무한 전직 공무원과 농어촌공사 직원도 줄줄이 구속됐다. 수사를 거듭할수록 굴비처럼 투기 관련자가 엮어 나오고 있다. 하지만 지금까지 밝혀진 것은 빙산의 일각이라는 관측도 나온다.

LH 사태가 일파만파로 확산하면서 정부와 여당은 선거를 앞두고 각종 쇄신책을 내놓으며 성난 민심을 잠재우고자 했지만 서울과 부산 두 곳 모두 야당인 국민의힘 후보가 압도적인 표차로 승리를 거뒀다. 전문가들은 LH 사태가 야당의 승리에 결정적인 역할을 한 것으로 보고 있다.

정세균 국무총리는 3월 11일 LH 사태 1차 수사 결과를 발표하면서 “LH에 대한 국민의 신뢰가 회복 불능으로 추락했다”며 “그야말로 해체 수준의 환골탈태하는 혁신을 추진하겠다”고 밝혔다. 하지만 이후 ‘해체’에 대한 언급은 사라졌다. 선거 참패 여파로 LH 개혁 추진 동력이 더욱 약화하는 것 아니냐는 우려마저 나온다. 우선 정부는 4월 중으로 LH 개혁안을 발표하기로 했다. ‘국민 밉상’으로 전락한 LH의 운명은 과연 어떻게 될까.

文 “공직자 재산 형성 보겠다” 했지만 반발 커

문재인 대통령은 반부패정책협의회를 열고 LH 사태 수습 방안인 ‘부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책’을 확정, 발표했다. 문 대통령이 반부패정책협의회를 주재한 건 지난해 6월 권력기관 개혁을 논의한 후 9개월 만일 정도로 LH 사태를 심각하게 받아들인 것이다. 문 대통령은 이 자리에서 “재산등록제도를 모든 공직자로 확대해 최초 임명 이후의 재산 형성 과정을 상시로 점검받는 시스템을 마련하겠다”고 밝혔다. 이번 대책의 핵심은 ‘전 공직자의 재산 등록’이다. 정부는 공직자의 재산 형성 과정을 상시로 모니터링해 LH 사태와 같은 공직자 투기를 원천 차단하겠다는 입장이다. 결국 LH 사태의 근본 원인을 ‘일부 공직자의 개인 일탈을 감시하지 못한 시스템의 부재’로 인식한 것이다.

지금까지 공직자 재산등록은 정무직, 4급 이상 공무원 등 고위직 약 23만 명만을 대상으로 했다. 앞으로는 분야와 직책 상관없이 9급 이상 전체 공직자가 재산을 등록하고 변동 사항을 주기적으로 신고해야 한다. LH·SH(서울도시주택공사) 등 부동산 업무 전담 기관의 전 직원 7만 명도 재산등록 대상에 추가된다. 공무원과 공공기관 직원만 따져도 약 130만 명에, 직계 가족까지 더하면 수백만 명이 재산 공개 대상에 새로 추가될 수 있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “재산등록시스템 구축 기간을 고려해 단계적으로 추진하겠다”며 “1단계로 올해 부동산(토지·주택)만 등록하는 것으로 시작하고 금융자산 등 여타 재산은 이후 추진하겠다”고 설명했다. 부동산 업무를 하는 공직자는 소관 지역 안에 있는 땅이나 집을 새로 사들이는 게 원칙적으로 금지된다. 무주택자가 실거주 목적으로 주택을 사들일 때도 소속 기관장에게 신고한 다음 취득해야 한다.

당장 공직 사회는 크게 반발했다. 자신들을 잠재적 투기세력으로 몰아가는 것이 아니냐며 불쾌감을 드러냈다. 한국교원단체총연합회(교총)와 전국교직원노동조합(전교조)도 한목소리를 내고 “부동산 개발 정보나 투기와 아무 관계도 없는 교원은 물론 전체 153만 공무원, 공공기관 직원까지 재산을 공개하는 것은 과도하다”고 지적했다. 한 정부 부처 공무원은 “직장에서도 과장급들은 막내들에게 ‘호구 잡혔다’는 이야기를 할 정도”라고 설명했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “단순히 재산 공개 범위를 확대한다고 해서 제 3자를 통한 투기를 막긴 어려울 것”이라고 짚었다.

또한 대책으로 내놓은 토지 세금 강화안도 반발을 일으켰다. 정부는 보유 기간 2년 미만, 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세율을 내년부터 40~50%에서 60~70%로 20%포인트 상향 조정하기로 했다. 땅을 사서 1년 내 팔면 차익의 최대 70%를 양도세로 내야 한다는 의미다. 또 가계의 비주택담보대출에 대해 LTV 규제를 새로 적용(전 금융권 대상)하기로 했다. 일정 규모 이상의 토지를 사려면 자금 조달계획서도 내야 한다. 고가 주택을 사는 것과 비슷한 규제를 받는다. 부동산 개발 정보 업체 ‘지존’의 신태수 대표는 “개발 예정지를 중심으로 핀셋 규제를 하면 되는데 개발 여부와 상관없이 모든 토지를 대상으로 규제를 강화했다”며 “이번 대책은 빈대 잡으려다 초가삼간 태우는 꼴”이라고 비판했다. 익명을 요청한 한 대학교수는 “전 국민을 잠재적 투기 세력으로 몰아가려는 게 아니냐”며 분통을 터뜨렸다.

투기 방지 대책을 발표하면서 정부는 ‘부동산 빅 브라더(정보를 독점하는 절대권력)’로 불리는 ‘부동산거래분석원’ 신설도 은근슬쩍 끼워 넣었다. 정부가 추진하는 부동산거래분석원은 계좌, 납세 정보 조회 권한을 가지고 있고, 부동산 시장의 이상 거래에 대한 모니터링과 시장 교란 행위를 분석하는 기능을 수행한다. 지난해 이미 과도한 감시로 사생활 침해가 우려된다는 비판에 직면해 설치 논의가 진전되지 않고 있었다. 하지만 최근 정부가 부동산 시장을 실시간 감시해 투기 여지를 차단하겠다는 취지로 이 카드를 다시 꺼내든 것이다. LH 사태에 대한 국민적 분노를 자기들이 하고 싶은 일에 이용하는 것 아니냐는 지적이 나오는 상황이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 악화한 여론을 당장 수습하는 데만 급급해 여론 떠보기식으로 대책을 쏟아내고 있다”고 지적했다. 이어 심 교수는 “이럴 때일수록 비교적 제도가 잘 갖춰져 있는 선진국의 사례를 차분하게 살펴보면서 실효성 있는 투기 방지 대책을 단계적으로 마련해야 하는데 현 정부와 여당의 대응 방식은 정반대”라고 지적했다.

토공·주공 통합 뒤에도 LH는 ‘따로국밥’

▎문재인 대통령이 3월 12일 경찰대학에서 열린 경위·경감 임용식에서 “우리 사회의 공정을 해치고 공직사회를 부패시키는 투기 행위를 반드시 잡아달라”고 말했다. / 사진:뉴시스

정부의 LH 사태 재발 방지 대책에는 LH에 대한 구체적인 개혁안이 빠져 있었다. 홍남기 경제부총리는 “LH의 기능·조직에 대한 혁신적 개편 방안이 검토 마무리 단계에 있다. 최대한의 의견수렴과 신속한 검토를 거쳐 조속히 발표해 드리겠다”고 밝혔다.

LH는 2009년 10월 한국토지공사와 대한주택공사가 합병해 탄생한 공기업이다. 택지 개발이나 도시 개발부터 주택 분양까지 전 과정을 수행한다. 공공기관 경영정보 공개시스템인 알리오와 LH에 따르면 지난해 직원 평균 연봉은 8010만원이다. LH는 1990년대 들어 토공이 각종 신도시를 조성하며 주택건설 사업에 참여하게 되면서 주공과 업무가 중복되자 양 회사를 통합해 새 법인으로 설립됐다. L은 토공(Land)이고 H는 주공(House)이다.

이 과정에서 토공과 주공 직원들은 각각 통합에 크게 반발했는데 LH 설립 이후에도 적대적인 분위기는 쉽게 바뀌지 않았다. 대표적인 사례가 노조 활동이다. 통합 이후에도 이전 회사의 노조가 각각 활동했고 통합한 지 10년이 지난 2019년에야 통합 노조가 탄생했다. 익명을 요구한 LH 직원은 “부서장이 토공 출신이냐 주공 출신이냐에 따라 부서원의 승진 여부가 달라진다는 얘기가 공공연했다”며 “2009년 이후 통합된 LH로 입사한 사원이 늘어나면서 그나마 적대적인 분위기가 나아지고 있다”고 전했다.

이런 LH를 다시 쪼개는 방안이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기되고 있지만, 정부는 이같이 극단적인 방식은 검토하지 않기로 했다. 무엇보다 해체 수준의 대규모 LH 조직 개편에 나섰다가 정부가 추진하는 주택 공급 정책에도 차질이 생길 수 있다는 우려가 크기 때문이다. 임대주택 등 관리 업무에 드는 비용 문제도 걸림돌이다.

LH 사태 초기만 해도 수습을 진두지휘했던 정세균 전 총리는 “해체 수준으로 환골탈태 혁신을 추진하겠다”고 말했지만, 시간이 지날수록 분위기가 달라지고 있다. 홍 부총리도 3월 29일 브리핑에서 “LH는 토지 개발, 주택 공급 등 부동산정책의 가장 핵심적인 기능을 수행하는 공공기관인 점도 고려하지 않을 수 없다”고 밝힌 바 있다.

다만 LH 역할과 기능, 조직과 인력, 사업 구조 등에 대한 대대적인 개편은 불가피하다. 방향은 정해졌다. 주택 공급 정책을 흔들림 없이 일관 추진한다는 대원칙하에 ▷기능·조직에 대한 혁신적 개편 ▷투기 방지를 위한 강력한 내부 통제 ▷공공기관으로서 탈바꿈하는 경영혁신 등 세 가지 방향이다.

우선 투기 등 불공정행위가 원천적으로 발생할 수 없도록 LH 전 직원에 대해 재산 등록제를 도입하고, 신규부동산 취득제한제 등 대내외 통제 장치도 구축하기로 했다. 또 공직 기강 해이와 총체적 관리 부실을 해소하기 위해 핵심 업무 외에 부수 업무는 과감하게 축소해 조직·기능의 슬림화를 추진하기로 했다.

먼저 신도시 입지 조사 업무는 LH에서 분리한다. 개발 정보의 사전 누출 가능성이 가장 높은 업무이기 때문이다. 이 역할은 국토부에서 맡을 가능성이 높다. 여기에 정부는 LH의 사업 분야 중 토지·도시 개발과 주거복지 기능까지 다른 기관으로 이관하거나 민간이나 지자체로 이양하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.

“민간 영역에 공급 상당 부분 맡겨야” 주장도

▎3기 신도시인 광명·시흥 신도시 주변 땅을 투기한 혐의로 구속영장이 신청된 LH 전북본부 직원이 4월 11일 수원지방법원 안산지원에서 열리는 영장실질심사에 출석하고 있다. / 사진:연합뉴스

조직 슬림화도 필요하지만, 현실적인 문제도 고려해야 한다. LH 업무를 이관해도 인력까지 내주기는 어렵다. 기능을 축소한다고 하면 1만 명에 달하는 LH 기존 직원들의 재배치도 쉽지 않다. 여권 관계자는 “결국 LH의 기능을 이관받은 기관이 흡수해야 할 텐데 결국 변한 게 없다는 평가를 받을 수 있다”고 말했다.

국회 예산정책처에 따르면 LH의 부채 규모는 126조6800억원(2019년 기준)이다. 전년 대비 1조3892억원이 감소했지만, 부채비율은 여전히 254.2%에 달한다. 부채를 그대로 두고 업무만 이관하는 것도 어불성설이다. 사업 수입이 줄어들 게 뻔하기 때문이다.

이참에 인식 전환이 필요하다는 의견도 있다. 정부가 내놓은 LH 혁신안은 결국 공공이 주도하는 주택 공급 정책의 추진을 전제로 하고 있기 때문이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “공공이 주도하는 주택 공급의 전반적인 문제점을 되짚어봐야 한다”고 강조했다. 그는 이어 “일본의 사례에서도 볼 수 있듯이 인구 축소기가 조만간 닥치게 될 텐데, 공룡이 된 LH가 주도하는 택지 개발이 앞으로 필요할 것인지 선택의 갈림길에 섰다”며 “한 번 키운 공기업을 죽이기는 쉽지 않다. LH가 독점적인 지위를 갖게 되면서 파생되는 사회적인 부작용이 적지 않다. 이에 대한 점검이 필요하다”고 덧붙였다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “민간을 잠재적 투기 세력으로 보는 현 정부의 시각에 문제가 있다”며 “공급 정책에 있어 민간의 영역에 상당 부분 맡겨두고, 공공은 임대주택, 서민주택 수급 등의 본연의 역할로 돌아가야 한다”고 지적했다.

정책의 방향을 설정하고 이끌어가야 할 수장의 공백도 LH 사태 수습에 대한 믿음을 사라지게 하는 요소다. 현재 LH 사장은 공석이다. 직전 사장이었던 변창흠 전 장관이 떠난 빈자리를 아직 채우지 못한 것이다. 사장 공모 절차를 진행했지만, 적임자를 찾기도 전에 LH 투기 의혹이 터졌다. 여기에 유력 후보자였던 김세용 전 SH 사장이 다주택자 전력 논란이 일면서 부적격 판정을 받았다. 결국 기획재정부의 공공기관 운영위원회 심의까지 진행했지만, 국토부는 ‘적격자가 없다’는 이유로 공모 절차를 원점으로 돌렸다.

신임 LH 사장 재공모 지원 서류 제출은 4월 6일 마감됐다. LH 사태로 후보자에 대한 임명 절차가 까다로워진 데다 국민 ‘눈높이’도 높아진 만큼 사장 선임까지 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. 일각에서 김진애 전 열린민주당 의원, 박선호 전 국토부 1차관 등이 거론되고 있지만, 모두 다주택자이거나 고위공직자 이해충돌 문제 등이 불거진 바 있다. 특히 박 차관은 변 전 장관 후임을 선임할 당시에도 서류 접수를 하지 않았던 것으로 알려졌다.

현재 사장 직무대행인 장충모 부사장 발탁에 대한 의견도 엇갈린다. “내부 사정을 잘 아는 장 부사장이 적임”이라는 의견과 함께 “개혁이 필요한 LH에 내부 출신이 칼을 들이댈 수 있겠느냐”는 반론도 만만찮다. 한 정부 관계자는 “새로운 인물이 와서 쇄신에 나서는 게 보기에도 좋을 것”이라고 말했다.

LH 측은 “아직 차기 사장 후보군에 대한 윤곽도 나오지 않았다. 초기 단계인 만큼 이르면 5월 중순쯤 차기 사장이 선임될 것으로 예상한다”고 설명했다.

2·4 공급대책 세운 수장들 부재로 차질 불가피

▎인천경찰청이 인천 계양 테크노밸리 등 부동산 투기 관련 수사를 진행 중인 가운데 테크노밸리 부지에 현수막이 걸려 있다. / 사진:연합뉴스

문재인 대통령이 서울시장 선거 패배에 따른 민심 수습 방안으로 4월 16일 개각을 단행했지만 LH 사장 인선은 쉽지 않을 전망이다. 가덕도 신공항 추진을 비롯해 부동산 부패청산, LH 조직 혁신 등 골치 아픈 현안이 산적해 선뜻 나설 인물이 많지 않을 수 있다. 후임 국토부 장관으로 노형욱 국무조정실장이 내정됐지만 얼키고 설킨 실타래를 풀기가 쉽지 않아 보인다.

4월 7일 김세용 전 사장이 공식 사퇴하면서 공석이 된 SH 사장 인선 작업은 이보다 더 늦어질 전망이다. SH는 오세훈 서울시장 당선으로 조만간 공모 절차를 시작한다는 입장이지만, 현재로선 임원추천위원회 구성도 못 하고 있다. 임추위는 서울시의회추천 3명과 서울시 추천 2명, SH 추천 2명 등으로 구성된다.

정부는 선거 참패에도 “부동산 정책의 기존 틀을 유지하겠다”는 입장이지만, 2·4 공급대책을 이끌어온 수장들의 부재로 인해 후속 조치 실행이 쉽지 않을 전망이다. 변 전 장관에 이어 부동산 대책을 총괄해온 홍남기 부총리까지 떠나면 정부가 계획했던 83만 가구 공급이 제대로 실행될 수 있을지 장담할 수 없는 상황이다.

특히 2·4 대책은 변 전 장관이 SH·LH 사장 등을 지내면서 현장에서 느낀 주택 공급방식의 문제점과 해결책을 고민하는 과정에서 나온 정책이다. 여기에 서울시장이 된 오세훈 시장이 공공 주도 대신 민간 재개발·재건축 추진을 공식화한 것도 정부로선 큰 부담이다.

- 김원 중앙일보 기자 kim.won@joongang.co.kr