서울 송파구 리첸즈 상가와 아파트.

“50억 원을 은행에 넣어뒀는데 이자로 나오는 돈이 1년에 1억 원(세금 제외)이 채 안 되네요. 이걸로는 도저히 생활 수준을 맞출 수가 없는데 조금이라도 위험한 곳이면 투자하기가 꺼려져서 어떻게 대처해야 할지 걱정입니다.”

한 자산관리전문가를 찾은 A씨가 털어놓은 고민이다. 월급쟁이 시선에선 한없이 부러운 고민이지만 부모님께 약 50억 원 정도의 유산을 물려받은 뒤 이자 소득에만 의존해온 A씨로서도 최근의 저금리가 부담스러운 건 마찬가지다. 현금이 있어도 둘 곳이 없다. 요즘 자산가들의 가장 큰 고민이다. 은행에 넣어 두자니 금리가 너무 낮고, 펀드는 영 미덥지 않다. 실물자산에 대한 관심이 커졌지만 금은 변동성이 우려되고, 아파트를 사자니 경기가 걱정이다. 늘어난 평균 수명에 그만큼 노후 생활도 길어졌으니 꾸준한 소득을 유지하는 게 중요하다는 건 알지만 마땅한 방법이 떠오르지 않는다.

‘공급 과잉’ 오피스텔은 당분간 찬바람

최근까지 이런 수요를 끌어들인 건 각종 수익형 부동산이었다. 그중에서도 오피스텔과 도시형 생활주택 등은 한때 청약 광풍이 불 정도로 큰 관심을 끌었다. 하지만 3~4년 새 공급이 크게 늘어 과잉 우려가 제기되면서 인기가 시들해졌다. 2010년 6%대를 유지했던 서울 오피스텔의 임대수익률은 최근 5% 초반으로 떨어졌다. 정부가 지난 2월 말 주택 임대소득에 과세하겠다는 내용을 골자로 한 임대차시장 선진화 방안을 발표한 것이 찬물을 끼얹었다. 입지와 교통 여건이 괜찮은 지역은 웃돈을 주고도 살만큼 인기가 높은 반면 임차인을 찾지 못해 비워두는 지역까지 있을 정도로 양극화가 심하다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “단기적으로 레밍 효과(누군가 먼저 하면 나머지도 따라 하는 쏠림 현상) 때문에 공급 과잉이 있는 게 사실이지만 장기적으로 1인 가구의 증가 등과 맞물려 오피스텔 수요는 꾸준히 증가할 것”이라며 “목표수익률을 4~5% 정도에 맞추고 괜찮은 매물을 찾아보는 것도 나쁘지 않다”고 말했다.

오피스텔이 시들해지자 최근 들어 관심은 상가 투자에 몰리고 있다. 선종필 상가 뉴스레이다 대표는 “임대차 선진화 방안 발표 이후 대체투자로 상가에 대한 문의가 크게 늘었다”며 “부동산 경기 회복으로 아파트 거래가 늘면서 호재 지역 중심으로 투자 문의가 꾸준히 늘어나는 분위기”라고 말했다. 고종완 원장은 “저금리 기조가 계속 이어진다고 볼 때 은행 금리 2배 정도의 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커질 전망”이라며 “금융위기 이후 회복 과정에서 실물자산이 상대적으로 저평가돼 있다는 점을 고려하면 상가나 상가 겸용 주택, 오피스 빌딩 등은 여전히 유망한 시장”이라고 말했다.

일단 공급이 크게 늘었다. 올해 상반기 전국적으로 154개 상가가 분양에 나섰는데 이는 전년 동기 대비 약 36% 늘어난 수치다. 수도권은 비슷했으나 세종·부산·대구 등 지방 공급이 크게 늘었다. 공급량은 아직 잘 나가던 2009년 수준을 회복하지 못했지만 가격은 역대 최고 수준에 도달했다. 상반기 분양 한 154개 상가의 평균 분양가(3.3㎡당)는 2660만 원(1층 기준)으로 전년 동기(2062만 원)보다 약 29%나 상승했다. 한국토지 주택공사(LH)가 분양한 28개 단지 내 상가의 낙찰률은 97%를 기록했고, 입찰 시장이 과열 양상을 띠면서 낙찰가율도 182% 에 달하기도 했다. 7월엔 200%를 넘어섰는데 하반기 들어서도 신도시를 중심으로 인기가 계속되고 있다.

상가 투자 역시 유망 지역과 그렇지 않은 곳의 편차가 크다. 위례, 송파, 마곡, 동탄 2기 신도시 등은 공급 물량 자체도 많 고, 투자자의 관심도 크다. 주로 서울과 가까우면서 대규모 배후 주거지역을 가지고 있다는 공통점이 있다. 정부가 당분간 대 규모 신도시 개발을 하지 않겠다고 공언한 상황이어서 희소가 치도 높은 편이다.

동탄 2기 신도시에선 ‘반도유보라 아이비파크 4.0’ 내에 있는 ‘카림애비뉴 동탄’에 관심이 집중되고 있다. 단지가 지어지는 C15 블록은 동탄 2기 신도시 시범단지 내에선 유일한 주상복합 부지다. 아파트와 상가를 완전히 분리해 새로운 형태의 상가를 짓는다. 카림애비뉴는 타운형 스트리트몰 형태다. 미국식 아울 렛을 떠올리면 된다. 2017년 공사가 끝나면 약 1만2000가구의 배후 수요를 기대할 수 있어 1층 기준으로 3.3㎡당 분양가가 2500만 원을 호가할 정도로 인기가 높다.

분양 단지마다 엄청난 청약 경쟁률을 보이고 있는 위례신도시는 상가 경쟁 역시 뜨겁다. 신도시 남북을 연결하는 대규모 스 트리트 몰인 ‘트랜짓몰’이 그 중심이다. C1-5, 6에 짓는 주상복합 ‘퍼블리시티 위례 중앙 푸르지오’의 단지 내 상가가 분양을 앞두고 있고, 지하 4층~지상 12층 규모인 ‘위례 S타워’도 조만간 분양을 시작한다. 조금씩 차이가 있지만 분양가가 3.3㎡당 3000만 원을 넘나드는 곳도 있어 부담이 큰 편이다. 강서구 마곡 지구는 평균 분양가가 3.3㎡당 1000만 원 정도다. 서울 도심 안에선 덕수궁 롯데캐슬 내 상업시설 ‘뜨락’이 관심을 끈다. 10월 중 분양을 시작할 예정이다. 2호선 시청역, 5호선 서대문역이 직 선거리로 200m 내에 있고 대기업과 관공서가 밀집해 있다.

상가 투자의 최대 장점은 안정적인 수익률이다. 공실만 생기지 않는다면 일정한 수익을 꾸준히 유지할 수 있는데다 시장에서 검증이 끝나면 매매 차익을 거둘 수도 있다. 선종필 대표는 “3년 전만 해도 목표 수익률이 7~8% 정도였는데 지금은 6%대로 내려왔다”며 “그럼에도 조달금리가 낮아졌기 때문에 수익률 엔 큰 변화가 없다”고 설명했다. 분양하는 건설사나 시행사가 임차인을 미리 구해주는 등 임대 관리 부담이 줄어든 것도 상가 투자의 인기 비결 중 하나다.

위례신도시 상가 3.3㎡당 분양가 3000만원 호가

꼭 엄청난 투자가 필요한 것도 아니다. 단지 내 상가의 경우엔 실투자금 1억~2억 원 정도로도 충분히 투자가 가능하기 때문 에 관심이 더 크다. 단지 내 상가는 아파트 입주민을 대상으로 운영해 경기를 덜 타는 장점이 있기 때문에 주위에 있는 중심상업지구의 영향만 피한다면 꾸준한 수익을 낼 수 있다. 특히 신규 분양의 경우 권리금 관련 규제로부터 비교적 자유롭다.

향후 전망도 비교적 좋다. 최근 정부가 내놓은 상가임차권 및 권리금 보호대책이 변수로 작용할 전망이지만 공기 자체가 나쁘지 않다는 게 업계 관계자들의 공통된 지적이다. 퇴직 후 안정적인 소득을 얻기 원하는 베이비붐 세대의 은퇴가 가속화 하는 추세여서 투자 수요도 꾸준하리란 예상이 많다.

분위기가 좋아졌다고 조심할 게 없는 건 아니다. 수요자 중 상당수가 퇴직금 등 노후자금을 한꺼번에 투자하는 만큼 이것저것 꼼꼼히 따져봐야 한다. 일단 상가는 사는 것보다 안정적으로 임대 관리를 할 수 있느냐가 더 중요하다. 공실이 생기면 임대료 수익이 중단되는 건 물론이고, 관리비 등 기타 비용 부담도 커진다. 배후 수요가 풍부한지, 아파트 입주율은 어떤지, 임차인 입장에서 선호할 만한지 신중하게 상권 분석을 해야 한다. 입주가 시작돼도 상권이 본격적으로 활성화되려면 짧게는 1 년에서 길게는 3년 정도 걸리기 때문에 그동안 금융리스크를 감당할 수 있는지도 잘 따져봐야 한다.

매입 가격도 중요하다. 아무리 상권이 좋아도 살 때 너무 비싸게 사면 대출 이자 메우기도 버거워진다. 최근엔 상가 투자 시장이 과열되면서 신규 분양의 경우 낙찰가율이 150~200%를 넘나드는 경우도 많다. 웃돈을 얹어주고 사는 경우도 있는데 이럴 때는 안정을 찾을 때까지 조금 기다려보는 것도 현명한 방법이다. 초기 투자 비용이 과도하면 안정적인 수익 확보라는 상가 투자의 가장 큰 장점도 퇴색되기 때문이다. 선종필 대표는 “당분간 대규모 신도시 개발이 없다고 본다면 상가 개발 업체들의 용지 확보 경쟁도 더욱 치열해질 것이고 자연히 분양 가격도 상승할 것”이라며 “이럴수록 가격합리성을 잘 검토해야 한다”고 조언했다. 일단 잡고 보자는 식으로 무턱대고 덤비는 건 위험하다는 의미다.

과대·허위 광고에 속지 않는 것도 필수다. 특히 광고 전단지 나 분양상담사의 말을 그대로 믿었다간 낭패를 보기 일쑤다. ‘연 15.3% 수익 보장’ ‘선임대 완료’ 등과 같은 문구는 사실상 과장 광고다. 수익률을 보장한다며 약정서를 써주지만 믿을 게 못 된다. 사업이 안 될 경우 그대로 도망가버리는 일도 허다하다. ‘선임대 완료’라고 했다면 직접 임차인을 만나보는 것이 좋다. 과열 양상을 띠는 신도시 지역에선 정확하지 않은 ‘웃돈’ 거래도 조심해야 한다.

호재 지역에 너무 관심을 쏟지 말라는 지적도 나온다. 개발 호재 때문에 가격에 거품이 끼는 경우가 많아서다. 실제로 2008년부터 분양을 시작한 판교 신도시 상가는 엄청난 과열 경쟁을 벌였지만 상가 중 상당수는 이후 크게 떨어져 분양가의 절반도 회복하지 못한 경우가 많다. 신주영 에이엔 자산관리 팀장은 “검증이 끝난 상권 중에도 싼 가격에 괜찮은 매물이 제법 있다”며 “해당 지역을 잘 아는 사람에게 자문을 구하고 현장 중심으로 발품을 팔면 의외의 재미를 볼 수 있다”고 말했다.

권리금 보호대책, 상가 투자 열기에 찬물? - 임대료 ‘오른다 vs 영향 없다’ 팽팽

정부가 9월 24일 상가임차권 및 권리금 보호대책을 발표했다. 임차인의 대항력 인정 범위를 확대하고, 권리금 회수 기회를 더욱 보호하는 내용이 골자다. 그러나 업계에선 이번 대책이 간만에 살아난 상가 투자의 불씨를 다시 꺼뜨릴 수도 있다는 우려가 제기된다. 계약 당사자들에게 혼란을 주고, 임대료 인상 등의 부작용이 발생할 수 있다는 이유에서다.

이번 대책에서는 환산보증금 4억 원 이하 상가에서만 5년의 계약 갱신 요구권(서울 기준)을 부여하던 것을 전체 상가로 확대했다. 환산 보증금은 보증금과 월세 환산액(월세×100)을 합한 금액이다. 보증금 1억 원에 월세 500만 원이라면 환산보증금은 6억 원이다. 현실적으로 서울 지역 대부분의 상가는 이미 환산보증금 4억 원을 초과한다.

현행법은 환산보증금 4억 원 이하에 한해서만 임대료를 9% 이내에서 올리도록 규정하고 있는데 그 이상이라면 임대인이 얼마든지 임대료를 올릴 수 있다. 하지만 계약 갱신 요구권의 전제 조건은 임대인과 임차인간 임대료 합의다. 요구권을 상가 전체로 확대한 들 임대인이 임대료를 크게 올려 임대료 합의를 못하면 임차인은 나가야 한다. 취지는 좋지만 어떤 실익이 있을지 의문이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “보통 임대인은 임차인 간 주고받는 권리금에 대해 그다지 알고 싶어하지 않고, 임차인도 임대인에게 적극적으로 알려주지 않는 게 일반적”이라며 “이번 방안에 임차인의 권리금 회수에 대한 임대인의 협력의무를 명시한 만큼 앞으로 임대인은 권리금 내용을 파악해야 하고, 이를 임대료와 비교하면서 인상 근거로 활용할 수도 있다”고 설명했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “2002년 11월 ‘상가건물 임대차보호법’이 시행될 때에도 임대료가 상승할 것이라는 우려가 있었지 만 시행 전후의 임대료 변화는 거의 없었다”며 “임대료와 보증금은 대체로 상권의 시장 수급과 경기 변동에 영향을 받기 때문에 이번 대책이 부동산 시장에 미치는 영향을 크지 않을 것”이라고 말했다.