분양 시장의 기세가 하늘을 찌르고 있다. 정부가 최근 가계부채 억제 방안으로 발표한 거치식·분할상환 대출도 분양 시장엔 오히려 풍선효과를 낳을 것 같다. 신규 분양주택의 중도금 대출과 잔금 대출은 이번 대책 적용에서 제외되기 때문이다.

이런 가운데 뜨거운 분양 시장의 분위기를 더욱 띄울 ‘블루칩’이 나온다. 서울 강남권 재건축 아파트다. 강남권은 주택 시장에서 말이 필요 없는 지역이다. 교육·교통 등의 입지 여건이 뛰어나 주택 시장을 선도하고 가격 상승폭이 크다. 도심 내 재건축 단지는 기존의 각종 기반시설을 갖추고 있어 ‘보증수표’나 마찬가지다. 앞서 분양된 단지들은 높은 청약경쟁률을 기록했고 분양권에 상당한 웃돈이 붙어 있다. 특히 근래 강남권 재건축 시장이 들썩이고 있어 재건축 신규 분양물량에 주택 수요자들의 주목을 받고 있다. 부동산 114에 따르면 6월 말 기준으로 강남권 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격이 2683만원으로 2년 전(3.3㎡당 2499만원)에 비해 7.36% 상승했다. 강남권에 몰려 있는 재건축 단지들이 많이 올라서다. 이 기간 서울 평균 상승률은 4.75%였다.

올 들어 분양이 없다가 이제 물꼬가 터지는 것이어서 대기 수요도 적지 않다. 무더위가 한풀 꺾이는 8월 하순부터 본격적으로 문을 여는 강남권 재건축 분양 시장은 어느 때보다 성황을 이룰 것 같다. 9개 단지에서 2600여 가구가 일반분양될 예정이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 많은 물량이다. 물량이 강남·서초·송파구에 고루 분포돼 있다. 강남권에서도 인기 있는 지역의 물량이 많다. 저층 단지 재건축이 많이 끝나 단지 대부분이 기존 중층 단지를 허물고 새로 짓는 아파트다. 주택형은 중소형 위주다. 모두 대형 건설사가 시공을 맡아 브랜드 프리미엄도 기대된다. 문제는 분양가다. 올해 민간택지 분양가 상한제 폐지로 재건축 단지에 대한 분양가 규제가 사라졌다. 집값 상승세와 재건축 시장 열기를 타고 분양가가 높게 나올 수 있다. 조합들은 당초 계획보다 분양가를 올리기 위해 시장동향을 살피고 있다.

강남권 3.3㎡당 평균 매매가격 2683만원

올해 강남 재건축 분양시장의 하이라이트는 국내 최대 재건축 단지인 송파구 가락시영이다. 5층짜리 134개 동의 전용 29~56㎡ 6600가구가 최고 35층 84개동의 전용 39~130㎡ 9510가구로 다시 태어난다. 태양의 도시라는 뜻이 담긴 ‘송파 헬리오시티’라는 브랜드를 단다. 일반분양분이 1600여 가구로 상당하다. 지하철 8호선 송파역이 단지 바로 앞에 있는 역세권이다. 지하철 9호산 3단계 구간(종합운동장~보훈역)이 2018년 개통되면 교통이 더욱 편리해진다. 가락초등·중대초등·잠실여고·일신여중·가락중·가락고 등이 가깝다. 송파 헬리오시티는 송파지역에서 2006년 분양된 잠실 일대 재건축 단지 이후 거의 10년 만의 대규모 재건축 분양이다. 조합은 지난 1월 관리처분 인가 때 분양가를 3.3㎡당 2800만원 정도로 잡았다. 최근엔 좀 더 올리려는 움직임이다. 가락시영보다 입지 여건이 나은 것으로 평가되는 잠실지역의 엘스 등 재건축 단지 시세가 3.3㎡당 2900만~3000만원선이다.

강남권의 맏형인 강남구 내 대치동과 삼성동·청담동에서도 잇따라 분양된다. 단지 규모가 크지 않아 분양물량이 적지만 워낙 인기 지역이어서 청약경쟁이 치열할 것 같다. 학원가로 유명한 대치동에서 SK건설이 국제 아파트를 새로 짓는 대치 SK뷰를 분양한다. 지하철 3호선 대치역 역세권 단지이고 인근 도곡역을 통해 분당선을 이용할 수 있다. 남부순환로·동부간선도로가 가깝다. 대치초·대곡초·대청중·숙명여중·휘문중고·단대부중고 등 명문으로 꼽히는 학교가 주변에 있다. 한티근린공원·양재천·강남구민회관·코엑스·은마종합상가·강남세브란스병원·롯데백화점·이마트가 있다. 분양가는 3.3㎡당 3500만원 이상으로 예상된다. 인근에 9월 입주하는 옛 청실 재건축 단지(래미안 청실)의 분양권 시세가 3.3㎡당 4000만원 정도 된다.

국내 최대 재건축 단지 가락시영

현대산업개발이 삼성동 상아3차를 다시 짓는 아이파크도 나온다. 지하철 7호선 청담역과 9호선 삼성중앙역을 모두 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다. 올림픽대로·동부간선도로·청담대교·영동대교 등의 도로망을 이용할 수 있다. 삼릉초·언주중·경기고 등을 걸어서 통학할 수 있다. 인근 삼성동힐스테이트의 시세가 3.3㎡당 3500만원 정도다.

고급 빌라가 많은 청담동에서 보기 드문 새 아파트가 나온다. 코오롱글로벌이 청담진흥을 재건축하는 아파트다. 빌라 재건축이어서 단지는 소규모다. 청담동에는 2011년 입주한 청담자이(옛 청담한양 재건축 단지) 이후 새 아파트 공급이 없었다. 청담자이의 시세는 3.3㎡당 4000만원대다.

지난해 강남권 재건축 분양 돌풍을 일으킨 서초구 일대에서도 5개 단지가 쏟아진다. 지난해 1순위 평균 72대 1로 강남권 재건축 물량 가운데 최고 경쟁률을 한 서초동 우성3차 재건축(래미안서초 에스티지) 옆 우성2차가 나온다. 래미안서초 에스티지S라는 브랜드가 붙는 이 아파트는 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역을 이용할 수 있다. 서초 삼성타운을 비롯한 테헤란로 일대의 각종 업무시설로 출퇴근하기 편리하다. 강남역 일대의 문화시설을 즐길 수 있고 서이초·서울교대부속초·서운중·서초고교·은광여고·양재고 등이 주변에 있다. 래미안서초 에스티지의 지난해 분양가는 3.3㎡당 3200만원선이었다. 분양권에 적지 않은 웃돈이 형성돼 있어 이번에는 분양가가 3.3㎡당 3500만원까지 예상된다.

지난해 신반포 1차 재건축 단지인 아크로리버파크를 인기리에 분양한 대림산업이 올해는 신반포5차 재건축 단지인 아크로리버뷰를 내놓는다. 이 단지는 지하철 3호선 잠원역을 걸어서 이용할 수 있고 경부고속도로 한남IC와 잠원IC가 가깝다. 단지가 한강과 마주하고 있어 조망권이 좋을 것으로 보인다. 분양가가 3.3㎡당 4000만원까지 올랐던 아크로리버파크의 분양권 시세가 더 오른 상황이어서 분양가가 4000만원대로 예상된다. 이밖에 반포동에서 삼성물산이 반포한양을, 대우건설이 삼호가든4차를 각각 재건축해 분양에 나선다. 내외주건 김신조 사장은 “그동안 분양이 많지 않았던 강남권 재건축 단지를 기다리는 수요가 많지만 분양가가 변수가 될 것”이라고 내다봤다.

- 안장원 중앙일보조인스랜드 기자