2019년까지 1만5000여 가구 들어서... 집값 1년 새 1억원 넘게 올라

▎10월 초 분양에 나선 ‘고덕그라시움’은 서울 강동구 고덕주공2단지를 4932가 구로 재건축하는 초대형 단지다.

지난 10월 6일 ‘고덕 그라시움’ 1순위 청약접수에서 1621가구(특별공급 제외) 모집에 3만6000여명이 몰려 평균 22대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 고덕 그라시움은 강동구 고덕주공2단지 재건축 단지로 일반 공급 가구수가 서울에서 올해 공급된 아파트 중 가장 많다. 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2338만원으로 올 초 분양 당시 책정했던 것보다 200여만원이 올랐다. 이기동 분양소장은 “이 단지는 지하철 5호선 상일동역과 고덕역이 인접한 더블역세권에 9호선이 연장 개통되면 강남과 여의도 접근성이 더욱 좋아져 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 크다”고 말했다.

서울 강동구 고덕주공2단지를 시작으로 3·5·6·7단지 아파트가 재건축에 들어간다. 재건축 물량은 1만5000여 가구에 달한다. 고덕주공 2단지 재건축은 지난해 8월 주공4단지를 재건축한 ‘고덕숲아이파크’에 이어 1년여 만이다. 고덕주공3·5·7단지는 내년, 고덕주공6단지는 오는 2018년에 분양에 나설 계획이다. 양지영 리얼투데이 리서치센터장은 “고덕주공2단지의 청약경쟁률이나 분양 성적에 따라 앞으로 진행될 단지들의 분양가격에 영향을 미칠 것”이라며 “개발 호재가 가시화되면서 이전 고덕지구에서 분양했던 재건축 단지들과 비교할 때 높은 청약경쟁률이 예상된다”고 말했다. 주공4단지를 재건축한 ‘고덕숲아이파크’의 1순위 청약경쟁률은 최고 25대 1에 달했다.

지하철 9호선 개통에 강남·여의도 접근성 좋아져

고덕지구가 주목받는 이유로는 일반 물량이 많다는 점이다. 고덕주공2단지를 포함해 3·5·6·7단지에서 5900여 가구가 나온다. 여기에 교통 호재도 더해진다. 올림픽대교·천호대교·강변북로 등과 인접하고 지하철 8호선 연장선(암사역~별내역, 2022년 개통 예정)과 9호선 4단계(보훈병원~고덕 강일1지구) 연장선도 예정돼 있다. 오는 2025년 9호선 고덕역이 신설되면 강남·여의도 등으로 이어지는 교통 편의성이 개선된다.

개발 호재도 있다. 고덕강일 공공주택지구(옛 보금자리지구)에 약 23만㎡ 규모의 고덕 상업업무복합단지(2017년 완공 예정)가 들어선다. 강동구 개청 이래 최대 개발 프로젝트로 평가받고 있는 이 복합단지는 문화·유통·비즈니스·지식산업존·근린 생태 체험존·호텔 등이 들어선다. 또 세계적인 가구유통 기업인 이케아 3호점도 입점한다. 복합단지 개발이 완료되면 약 9조5000억원의 경제 유발 효과와 3만8000명의 고용창출 효과가 일어날 것으로 전망하고 있다.

이러한 개발 호재와 재건축 계획 기대감에 아파트 매매값도 오름세다. 부동산114에 따르면 고덕동 3.3㎡당 아파트 매매값은 9월 말 2313만원으로 전년 동기(2171만원)보다 6.5% 올랐다. KB국민은행 시세에 따르면 지난 9월 23일 고덕주공2단지 전용면적 46㎡의 평균 시세는 5억8500만원이다. 1년 전에 비해 5500만원 이상 올랐다. 2년 전보다 1억1000만원가량 뛰었다. 고덕주공3단지 48㎡의 매매가격 역시 현재 5억5000만~5억7000만원 선으로 1년 전보다 1억~1억2000만원 급등했다. 이 지역 한 공인중개업소 관계자는 “최근 고덕주공2단지를 중심으로 매수세가 계속 이어지고 있다”며 “시세보다 비싸도 매물이 나오면 바로 팔린다”고 말했다.

내년 2월 입주 예정인 ‘고덕래미안힐스테이트’의 분양권에도 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 부동산114에 따르면 84㎡는 6억7800만원에 분양됐지만 현재 5000만~7000만원 오른 7억3000만~7억5000만원에 거래되고 있다. 로얄층의 경우 8억 2000만원에 달한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “교통 호재로 잠실이나 강남 등 강남 생활권을 누릴 수 있는 입지적 강점에도 아직 강남과 서초, 송파구에 비해 아파트값이 저렴한 편”이라며 “강남권으로 가지 못한 실수요자들에게 관심을 받고 있어 향후 젊은 중산층의 신흥 주거단지로 발전할 것”이라고 말했다.

강남권 부동산 뛰어 넘기엔 한계

고덕지구 재건축으로 강동구도 주목받고 있다. 고덕지구에 이어 둔촌주공 아파트도 재건축 사업이 본궤도에 오르면서다. 둔촌주공 아파트는 국내 최대(건립가구 기준) 재건축 단지다. 최근 둔촌주공 아파트의 관리처분계획이 통과됐다. 계획에 따르면 둔촌주공1~4단지 기존 5930가구는 재건축 후 1만1877가구로 늘어날 예정이다. 조합은 관리처분계획이 승인을 받은 후 이르면 내년 상반기 이주를 시작할 예정이다. 재건축 사업이 진행되면서 둔촌주공의 매매가격은 올랐다. 지난 7월 7억5000만원 선에 거래되던 둔촌주공1단지 58㎡형은 현재 8억원에 거래되고 있다. 대규모 재건축 단지개발과 교통개발로 인한 강남 접근성이 용이해지면서 강동구는 강남구·서초구·송파구와 함께 강남 4구로도 불리고 있다.

그러나 부동산 가격이 강남3구를 넘기는 어려울 것으로 보고 있다. 양지영 센터장은 “강동구 일대는 교통·개발 호재가 많고 공원이 많아 쾌적하다”면서도 “강남 지역에 사는 수요자들은 강남권을 벗어나지 않는 것처럼 지역마다 실수요층이 다르기 때문에 강동구가 강남권을 쫓아가려면 오랜 시간이 걸릴 것”이라고 말했다. 또 이미 개발 기대감으로 부동산 가격은 많이 오른 상태다. 여기에 공급 과잉 우려도 있다. 내년 고덕동 입주 물량은 3658가구다. 인근 지역에도 아파트가 넘친다. 경기도 하남미사강변도시에서 앞으로 2년 동안 7000여가구의 입주 물량이 나올 예정이다.