6월 1일 기준 소유자에게 보유세 부과... 공시가격 6억원 넘을 것 같으면 4월까지 등록 필수

▎종부세 등 보유세 급증과 함께 전세보증금 일부를 돌려줘야 하는 역전세 확산도 다주택자들을 고민스럽게 하고 있다.

#1. 지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트를 팔지 않았다. 2년 후 갖고 있던 집을 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상되고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격 급등과 다주택자 종부세 중과 도입 등으로 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.

#2. 서울에서 아파트 3채를 가진 다주택자 김모(56)씨도 비슷한 심정이다. 원래 2주택자였는데 지난해 8월 용산 아파트를 하나 더 매입했다. 3주택 이상 보유자의 세금 증가 한도가 1, 2주택자보다 훨씬 높아져 보유세가 확 늘어나게 된다.

지난해 추가로 집을 사들여 2주택이나 3주택을 보유하게 된 다주택자들이 요즘 고민이다. 지난해 말 이후 집값 전망은 어두워졌는데 올해부터 보유세 부담이 많이 늘어나기 때문이다. 올해부터 종부세에도 다주택자 중과가 도입되고 전년 대비 일정한 범위를 초과하지 못하게 한 세부담 상한이 완화된다. 여기다 보유세 산정 기준인 주택 공시가격이 앞서 표준 단독주택과 표준지에서 드러났듯 올해 많이 오를 것으로 예상되고 공시가격 중 종부세 산정 금액인 공정시장가액비율도 올라간다.

재산세는 변화가 없지만 다주택자 종부세 세율이 과세표준금액에 따라 0.1~0.5%포인트 가산된다. 3억원 이하 0.6%, 94억원 초과는 3.2%다. 재산세와 종부세를 합친 보유세 세부담 상한이 지난해까지 150%에서 올해부터 2주택자 200%, 3주택 이상 300%로 높아졌다. 정부는 당초 2주택자도 300%로 추진했으나 국회에서 200%로 조정됐다. 공정시장가액비율은 보유 주택 수에 상관없이 지난해 80%에서 올해 85%로, 2022년까지 매년 5%포인트씩 올라간다. 공시가격이 10억원인 경우 지난해엔 8억원에 대해 종부세를 매겼는데 올해는 8억 5000만원을 기준으로 하는 것이다. 집값이 오르지 않더라도 세금이 늘어나게 된다.

다주택자 세부담 상한 올라가

지난해 집을 매수한 2주택자 가운데 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 일시적 2주택자들이 요즘 고민에 빠졌다. 기존 집을 서둘러 처분해야 할지, 좀 더 갖고 있어야 할지다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 이들이 조급해졌다. 2017년 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 전체 가구는 36만5000가구이고 이 중 강남권(강남·서초 송파구)이 6만7000가구다.

대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금난을 겪을 수 있기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 후 3년 이내에 기존 집을 처분하면 양도세 비과세 혜택이 있다.

김종필 세무사에 따르면 지난해 공시가격 4억5000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 7억5000만원 강남 아파트를 사들인 경우 공시가격이 20~30% 오른다고 보면 세금이 10배 가까이로 늘어난다. 지난해 공시가격 4억5000만원의 보유세는 종부세 없이 재산세만 97만원이었다. 올해 두 채 공시가격을 15억원으로 보면 종부세도 내야 해 재산세 360만원, 종부세 520만원 등 총 보유세가 880만원이 된다. 지난해 공시가격 9억8000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다.

지난해 6월 1일 이전에 추가 매입해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담 상한인 100% 한도까지 증가한다.

2주택에서 3주택이 된 경우에도 세금이 눈덩이처럼 불어난다. 2017년 기준 서울 3주택 가구는 9만 가구다. 지난해 공시가격 10억원과 6억원 두 주택을 갖고 있다가 8억원 주택을 더 산 경우 올해 공시가격이 주택별로 15~20% 오르면 보유세는 800만원에서 3400만원으로 증가한다. 총 공시가격은 16억원에서 28억5000만원으로 1.8배 늘어나는데, 세금은 4.3배로 된다.

집값이 더는 오르지 않아 내년 이후 공시가격이 올해와 같더라도 공정시장가액비율 상승으로 세금은 계속 불어난다. 올해 공시가격이 급등해 세부담 상한을 초과해 깎인 세금이 내년 이후 일부 나올 수도 있다. 위의 사례에서 올해 공시가격 합계가 15억원인 2주택자의 보유세가 올해 880만원, 내년 1070만원, 2022년엔 1210만원으로 올라간다. 올해 공시가격 합계가 28억5000만원인 3주택자의 경우 보유세가 올해 3400만원에서 2022년엔 4000만원으로 늘어난다.

폭이 커지는 전셋값 하락세도 다주택자에게 부담이다. 서울에도 2년 전 계약 때 전세보증금보다 전셋값이 내려가는 역전세가 확산하고 있어서다. 주인은 하락폭만큼 돌려줘야 한다. 한국감정원에 따르면 2월 둘째 주 기준으로 2년 전보다 서울에서 아파트 전세가격 지수가 하락한 곳이 7개구다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 용산·도봉·노원구다. 서초구가 2년 전 대비 7.19% 내려 하락폭이 가장 크다.

2017년 1월 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡ 25층이 12억원에 전세 계약했는데 같은 주택형 26층 보증금이 지난 1월 11억5000만원이었다. 2017년 1월 계약된 송파구 잠실동 잠실 엘스 전용 84㎡ 22건의 평균 전세보증금이 8억2000만원이었다. 올해 1월 계약된 29건의 평균은 7억7000만원으로 5000만원 낮다.

보증금 떨어진 역전세 확산

일시적 2주택자는 보유세 부담이 커지지 전에 기존 주택 매도를 고려할 만하다. 위의 사례에서 올해 공시가격 합계 15억원인 주택 두 채를 가진 사람이 기존 주택(6억원)을 처분하면 보유세가 종부세 없이 재산세만 259만원으로 세금을 600만원 넘게 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 6월 1일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그전에 팔면 1주택이다.

중장기적으로 집값 회복을 기대한다면 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기 임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상되면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다. 김종필 세무사는 “보유세가 늘면서 다주택 보유 부담이 만만찮아졌다”며 “당분간은 집값 전망이 불확실해 시세차익보다 세금을 줄이는 방안을 찾는 게 바람직하다”고 말했다.