가격 좌우하는 시가표준액에 공시지가 영향력 커… 공시지가 강남구 23.1%, 서초구 14.3% 올라

▎국내 최고급 오피스텔 중 하나인 서울 강남구 청담동 피엔폴루스. 올해 공시지가가 급등한 탓에 보유세 부담이 만만찮게 커졌다.

재산세 납부의 달인 9월에 오피스텔 재산세를 납부한 김모씨는 씁쓸하다. 예상 밖으로 올해 세금이 많이 올랐기 때문이다. 김씨가 강남에 갖고 있는 타워팰리스 전용 75㎡의 오피스텔 재산세가 50만원에서 55만원으로 10%가량 올랐다. 재산세 부과 기준 금액(시가표준액)이 4억5500만원에서 5억2200만원으로 15% 상승했다. 이 오피스텔의 시세는 별 변동이 없었다. 김씨는 “시세보다 세금이 더 많이 오르면 안 되는 것 아니냐”고 말했다.

서울 강남 오피스텔 보유세에 공시가격 현실화 불똥이 튀었다. 몸값보다 세금이 훨씬 많이 올라갔다. 오피스텔 세금은 공시가격과 상관없지만 보유세 산정에 공시지가가 좌우하기 때문이다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거용으로 사용하면 주택분 재산세와 종합부동산세 대상이 된다. 인구총조사에 따르면 2018년 기준 전국에서 46만여 가구가 오피스텔에 산다. 전체 오피스텔 65만실의 70%가 주거용으로 쓰이고 있는 셈이다. 서울에서 오피스텔에 사는 가구가 16만여 가구다. 아파트 거주 가구(162만 가구)의 10분의 1이 넘는 수치다. 강남권 오피스텔 거주 가구는 2만7000여 가구다.

1~2인 가구와 소형 아파트 대체 수요 증가 등으로 오피스텔 공급이 크게 늘었다. 2015년까지 한 해 5만실 정도이던 준공물량이 지난해 10만 가구를 넘어섰다. 전국적으로 2015년 46만실에서 지난해 65만실로 4년 새 40% 급증했다. 같은 기간 오피스텔 거주 가구는 32만 가구에서 46만 가구로 더 늘었다(45%). 아파트 거주 가구 증가율은 9%다. 오피스텔이 사실상 주택으로 자리잡은 셈이다.

오피스텔 70%가 주거용

강남에서 주택으로 내야 하는 오피스텔 보유세 부담이 커졌다. 서울 서초동 부띠크모나코 전용 149㎡ 보유세가 지난해 430만원에서 올해 572만원으로 34% 뛴다. 보유세 중 재산세가 21% 늘어난 반면 올해 세율 등이 올라간 종부세가 56만원에서 119만원으로 두 배 가까이로 늘었다. 최고급 오피스텔의 하나로 꼽히는 강남구 청담동 피엔폴루스 전용 316㎡ 보유세가 올해 1085만원으로 지난해(754만원)보다 절반 가까이 급증했다. 종부세가 169만원에서 353만원으로 2배가 넘었다. 피엔폴로수 시세는 지난 1년 새 5~10% 오른 것으로 평가된다. 지난해 2월 22억6000만원에 거래된 전용 133㎡가 올 2월 24억1000만원에 팔렸다. 한국감정원이 집계한 지난해 서울 오피스텔 가격 평균 상승률은 2.2%다. 강남권이 포함된 동남권은 평균보다 낮은 1.4%였다.

오피스텔 보유세가 시세 변동보다 더 많이 오른 것은 세금 산정 기준 금액인 시가표준액의 독특한 계산 방식 때문이다. 단독주택·아파트 등 주택은 건물과 땅을 합쳐 통째로 평가하는 공시가격을 기준으로 보유세를 매긴다. 공시가격에서 가장 중요한 기준이 시세다. 오피스텔 등 비주거용 건물 시가표준액은 건물과 땅으로 나눠 계산한 몸값을 합친다. 건물 가격은 정부가 매년 정하는 금액(신축건물기준가액)을 기준으로 연한 등 지수를 적용해 계산하고 땅값은 공시지가다. 건물 가격은 지역에 상관없이 비슷하기 때문에 공시지가가 시가표준액을 좌우한다. 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 올해 서울 공시지가(표준지)가 13.9% 상승했다. 강남구 23.1%, 서초구 14.3% 등이었다. 실제 서울 평균 땅값 상승률은 절반에 못 미치는 6.1%였다.

땅값이 비싼 강남권의 경우 시가표준액에서 공시지가 변동 영향이 크다. 피엔폴루스의 경우 시가 표준액에서 차지하는 공시지가 비중이 71%다. 올해 공시지가가 26.4% 올랐고 건물 가격은 0.5% 상승했다. 김종필 세무사는 “주택을 갖고 있으면서 추가로 오피스텔을 보유해 다주택자 세율 적용을 받는 경우 세금을 보고 놀라는 사람이 많다”고 전했다.

하지만 주택과 비교한 오피스텔 보유세 형평성 논란은 그치지 않고 있다. 같은 몸값의 주택보다 오피스텔 보유세가 여전히 훨씬 적기 때문이다. 오피스텔 시가표준액이 주택 보유세 산정 기준인 공시가격보다 시세반영률이 훨씬 낮다. 오피스텔에도 공시가격과 비슷한 기준시가가 있다. 국세청이 한국감정원에 의뢰해 매년 1월 1일 기준으로 시세를 기준으로 건물과 땅을 통합해 산정하는 가격이다. 공시가격과 비슷하게 시세의 60~70%다. 이는 국세청에서 증여세 등을 부과할 때 활용하는 자료로 보유세와 상관 없다.

오피스텔 과세 기준인 시가표준액이 대개 기준시가보다 낮다. 절반이 되지 않기도 한다. 피엔폴루스 전용 316㎡의 올해 기준시가가 50억원이다. 시가표준액(19억8000만원)이 40%에 불과하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 기준시가가 시가표준액 (5억2000만원)보다 20% 더 비싼 6억2000만원이다. 시가표준액의 상당 부분을 차지하는 공시지가의 시세반영률이 올해 65%로 낮고 건물 기준시가 산정 기준금액(건물신축가액)이 턱없이 낮아서다. 올해 ㎡당 71만원이다. 오피스텔과 별 차이 없는 아파트를 짓는 데 들어가는 비용은 두 배가 넘는 ㎡당 180만원 정도다.

공시가보다 낮은 시가표준액 시세반영률

이러다 보니 오피스텔 시가표준액의 시세 반영률이 50% 이하다. 타워팰리스 전용 75㎡ 시세가 10억원 정도다. 피엔폴루스 전용 316㎡가 지난 3월 65억원에 거래됐다. 같은 달 아파트인 서울 용산구 한남동 한남더힐 전용 240㎡도 같은 금액에 실거래가 신고됐다. 한남더힐 전용 240㎡의 올해 공시가격이 44억원으로 보유세가 4800만원이다. 피엔폴루스의 4배가 넘는다. 주거용과 비주거용 간 과세 형평성 등의 문제를 개선하기 위해 2015년 비주거용 부동산 공시제도를 도입할 수 있는 법적 장치가 마련됐지만 진척이 없다. 국토부는 “2015년부터 비주거용부동산에 대한 가격공시제도 도입에 필요한 연구용역을 추진 중”이라고 밝혔지만 4년이 지나도록 결정된 게 없다. 국토부는 “가격산정 모형에 대한 추가 연구가 필요하고 폭넓은 의견수렴 및 관계 기관 간 충분한 협의 등을 거쳐 신중하게 추진해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.

실제로는 세금이 급격하게 늘어나는 데 따른 조세 저항을 우려해서다. 국토교통부가 추경호 자유한국당 의원실에 제출한 연구용역 보고서에 따르면 공시가격이 현재 시가표준액보다 46.8% 높다. 전국 50개 시군구를 대상으로 2만4943개의 상업·업무용 빌딩을 선정해 기준시가를 새로 산정했다. 신규 기준시가에 따르면 건물 시가표준액은 7.2% 높아지고 토지 공시지가는 64.9% 인상되는 것으로 나타났다. 건물과 토지를 합한 기준시가는 현행보다 46.8% 상승했다. 한마디로 요원한 셈이다. 상가·사무실 등 비주거용부동산 전체의 공시제도 도입이 쉽지 않다면 아파트와 유사하고 사실상 주거용으로 쓰이는 오피스텔부터 순차적으로 도입할 필요가 있다는 주장도 나온다.

- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr