저금리·매입경쟁으로 거래가 상승… 중장기 수익은 하락세 전망

▎서울 강남 테헤란로 빌딩숲 전경.

2020년 상반기는 코로나19로 격동의 시기를 겪었다. 그 파장은 국내외 경제는 물론 상업용 부동산에도 영향을 미치고 있다. 우리나라는 2008~2009년 글로벌 금융위기 후 대형 오피스 거래시장에서 약 10조원 이상의 거래가 이루어졌으며, 올해도 그와 유사한 규모로 거래가 이뤄질 것으로 내다보고 있다.

오피스의 올해 상반기 거래 규모는 지난해 상반기와 비교하면 소폭 하락했으나 거래 가격은 지속적으로 상승하고 있다. 그 배경에는 제로 금리, 주식의 높은 변동성, 채권 수익률 하락 등 경제 관련 이슈 외에도 매물 부족, 주요 자산운용사(GP)들의 치열한 경쟁 등이 복합적으로 작용하고 있으며 투자자의 기대수익률은 하락하고 있다. 가격이 상승하는 만큼 수익도 올라야 하는데 왜 그렇지 않은 것일까? 코로나로 발생한 오피스 시장의 지각변동을 구체적으로 알아보자.

코로나 사태 길어지면 공실 증가 대응 필요

프라임급(건물 연면적 2만평 이상)으로 분류되는 국내 초대형 오피스 빌딩의 경우 공실률이 2015년 후부터 감소하기 시작했다. 최근 신규 공급이 이어졌지만 위워크, 패스트파이브 등 공유 오피스 기업들이 등장해 빌딩 소유주의 공실 위험 부담을 줄여줬다. 코로나19가 오피스 임대시장에 영향을 미치는 한 요소로 떠올랐지만 지금까지 초대형 빌딩의 공실률 상승을 부추길 정도의 큰 영향을 미치고 있진 않다.

공실률이 코로나19 사태 발생 전인 2019년 4분기에는 약 6.5%였으나, 올해 1분기에는 1.5%포인트 하락한 약 5.0%를 기록했다. 이 수치는 2019년 연말에 임대차 이전, 신규 계약 등이 있었으며 1분기 후 이주가 진행됐기 때문이다. 2분기에는 도심권역 프라임급 오피스 빌딩인 센터포인트돈의 문(약 8만5950㎡) 등이 공급돼 신축을 포함하는 경우 공실률은 소폭 상승했다. 하지만 기축만 살펴보면 전 분기와 동일한 5.0% 수준이다.

하지만 여의도권역은 코로나와 무관하게 파크원, 여의도 우체국빌딩 등 신규 공급으로 공실률이 상승할 전망이다. 서울 내 주요 권역 중 상대적으로 낮은 임대료 수준을 보이는 권역이기에 신규 임차수요를 불러일으킬 수 있는 기회로 보인다. 코로나 사태가 재택근무 등 새로운 이슈를 일으켰으나 기업들은 무조건적인 임대차 이전, 임차면적 축소보다는 계획을 유보하고 있어 실질적인 공실률 상승에 미친 영향은 미미한 것으로 보인다.

물론 코로나 사태 후 공유 오피스가 위험을 제공한다는 측면도 있다. 공유 오피스는 중장기적으로 임대차 계약에 중요한 변수가 발생할 수도 있으므로 운용사와 주요 투자자들은 리스크 해소 방안을 수립하기도 한다.

국내 오피스 시장은 2018년 처음으로 거래 규모가 10조원을 기록했고, 2020년을 포함해 3년 평균 10조원을 기록할 것으로 전망된다. 거래 규모가 코로나 사태 전에는 올해 최대 약 13조원이 형성될 것으로 예상했으나, 코로나로 많은 투자자들이 거래를 유보하다 보니 지난해와 비슷한 수준이 될 것으로 예측하고 있다.

투자수익률은 어떨까? 2009년 약 6.5%였던 국내 오피스의 수익률(Cap.rate)은 11년이 경과된 시점에 4.5%를 기록했다. 11년 동안 2.0%포인트가 감소한 것이다. 동시에 국고채와의 격차를 살펴보면 수익률이 약 200bp 이상 높아진 것으로 분석됐다. 국고채 금리의 지속적인 하락과 정책 금리의 인하로 부동산 투자 여력이 증가했다는 점을 보여주는 지표이기도 하다. 수익 하락은 부동산 가격의 상승을 의미한다. 물론 부동산 가격을 상승시키는 원인은 다양하다. 그 중에서 풍부한 자금 유동성과 저금리 기조 등은 언급하지 않고 가격 상승 원인만 얘기 해보고자 한다.

첫 번째는 코로나19로 인해 안정적인 자산으로 분류됐던 오피스 빌딩의 투자가 더욱 과열되고 있다. 코로나19로 영화관, 대형 할인점, 호텔 등의 투자는 거의 전무한 상태다. 오피스 또한 코로나에서 자유롭지 않지만 임차인이 사무직 종사자 위주여서 비교적 피해가 덜하다고 판단된다. 이에 따라 안정적인 임차인이 장기간 계약된 오피스 빌딩에만 투자하다 보니 경쟁이 과열되고 한정된 수요 안에서 가격이 상승하는 것이다.

해외 진출 차단되자 국내 오피스 투자에 몰려

두 번째는 해외 투자가 원천 봉쇄돼 국내 주요 투자자는 국내 오피스에 투자하고 있으며 이 과정에서 높은 가격이 형성되고 있는 것이다. 우리나라의 해외 투자는 10년동안 가파르게 성장했고 유럽 주요국을 중심으로 확대됐다. 하지만 코로나로 인해 해외에서도 소비 위축, 공실 부담 증가함로 해외 투자의 어려움이 증가하고 있다. 이런 원인으로 부동산 거래가는 상승하고 있으며 국내 오피스 빌딩의 최고 매매가는 곧 새롭게 쓰여질 전망이다.

올해 또한 코로나19 재확산의 심각성이 더 높아지거나 장기전으로 바뀐다면 자산가치의 하락을 가중시킬 것이다. 동시에 순영업이익을 악화시켜 부동산 투자시장을 위축시키고, 일부 자산의 가격 상승을 부추겨 기대수익률은 더욱 하락하게 될 것이다.

향후 2025년까지의 오피스 공급은 많지 않아 신축으로 인한 공실률 증가 부담은 가중되지 않을 것이다. 하지만 서울 오피스 시장 중 약 1.0%를 차지하고 있는 공유 오피스가 공실률을 상승시키는 주요 원인이 될 수는 없지만, 공실이 발생하면 오피스의 투자수익을 저하시키는 잠재적 요소인 것은 분명하다. 상반기 5.0%의 공실률은 안정권으로 진입했기 때문에 큰 변화가 이루어지지는 않을 것이나, 일부 프라임급 오피스 빌딩의 공급으로 단기간 내 공실률이 상승하는 국면을 맞을 수도 있다.

2018년 후 거래규모가 10조원 넘는 시장에 진입한 우리나라 오피스는 향후 10조원을 웃도는 거래수준을 유지할 것이다. 보험사들의 잇따른 오피스 매각은 감소하지만 코로나로 인한 유동성 확보와 함께 부동산 자산운용사의 반복매매가 이루어질 것으로 생각된다. 글로벌 금융위기와 동일하게 향후에도 오피스 거래는 운용사들의 시장으로 이어질 가능성이 크다. 더 나아가 코로나 사태로 야기된 물류 부동산의 인기가 오피스를 추격할 것이며, 이에 따라 오피스의 매입·매매 전략과 함께 새로운 출구전략이 지속적으로 모색 될 것이다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스 투자자문 본부의 컨설팅 팀장이다. 정부 공공기관의 부동산 투자자문을 수행하고 있다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국 부동산자산관리사(CPM)와 상업용부동산중개자문자격(SIOR)을 갖고 있다.