물류·호텔·유통·주유소 등 자산 다양화… 코로나·경기침체 타격 속 ‘옥석 가리기’ 필요
한국은행이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산 여파에 따른 경기 침체를 고려해 기준금리 0.5%를 7월·8월·10월에 이어 네 번째 동결했다. 이에 따라 예금·적금·주식·채권·퇴직연금 등의 수익률이 부동산 간접투자 상품인 펀드와 리츠(REITs)를 밑도는 상황이 이어지고 있다. 부동산 펀드·리츠에 대한 투자 계획을 재점검할 때다.

펀드와 리츠를 이해하기에 앞서 간접투자와 직접투자의 차이부터 짚어보자. 직접투자는 빌딩을 직접 매입·소유해 관리·운영하는 것이다. 간접투자는 부동산 물건을 직접 소유하지 않고 부동산 전문 자산운용사 등을 통해 거래하는 형태다. 부동산 간접투자는 초기엔 주로 오피스에만 투자했는데 점차 대형 마트를 비롯해 물류센터·호텔·인터넷데이터센터·임대주택 등으로 확대됐다. 임차인 모집, 시설물 수선 등의 행위를 직접투자는 소유주가 직접 하지만, 간접투자는 전문운용사를 통해 해결한다는 점이 다르다.

부동산 펀드는 펀드 재산의 50% 이상을 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하는 형태다. 과거에는 기관 투자자들 위주로 구성된 사모시장이 주를 이뤘지만 최근엔 공모 펀드가 출시되고 있다. 부동산 펀드의 수익구조는 건물 같은 실물자산에 투자해 임대수익과 자본이득을 얻는 방법이 대표적이다. 또 다른 방법은 부동산 개발사업 PF(Project Financing) 대출에 투자해 대출 이자를 수익으로 얻는 형태다. 몇 년 전부턴 부동산 자산 전문운용사가 다른 운용사의 펀드를 담아 운용하는 재간접 펀드도 출시됐고, 앞으로 펀드 형태가 더욱 다양해질 것으로 전망된다.

부동산 펀드, 정부 정책 풍선효과에 유의

이런 부동산 펀드는 상품에 따라 다르지만 100만원의 소액 투자가 가능한 상품도 있으며 절세 효과도 누릴 수 있다는 장점을 갖고 있다. 배당수익률도 높은 편인데 청산 시 차익을 제외하더라도 5% 이상의 배당수익률을 자랑한다. 게다가 매각 차익까지 더하면 더 높은 수익을 기대할 수 있다.

코로나 사태가 발생하기 전인 2019년까지는 해외 부동산 펀드에 대한 관심이 상당히 높았다. 당시엔 환차익 등을 통한 수익도 높은 편이었다. 하지만 코로나19 발발로 해외 부동산을 검수하는 실사 등이 제한되자 투자 수요가 급감했다. 그러다 최근 들어 경기 회복에 대한 기대심리가 작용한 덕분인지 수요가 다시 한 번 꿈틀대는 반등의 기미가 보인다.

해외 부동산 펀드 투자는 투자자가 직접 눈으로 확인하기가 어려워 위험 요인이 국내 부동산 펀드보다 더 크게 내재돼 있을 수 있다. 반면에 환율 변동에 따라 환차익을 걷을 수 있다는 것이 해외 부동산 펀드의 매력이다. 반대로 얘기하면 환율 변동에 따라 환손실이 발생할 수 있으므로 환해지에 대한 대응 방안이 중요하다는 뜻도 된다.

부동산 펀드에 가입하려면 부동산 운용사와 업무계약이 체결된 은행·증권사 등의 금융기관을 통해 펀드에 가입해야 한다. 부동산 펀드는 대부분 만기가 5~7년이므로 긴 호흡으로 투자해야 한다. 부동산 펀드는 2020년 1월 이후 순자산 총액이 최대치를 기록했는데, 주식시장에 투입된 자금과 정부의 고강도 주택 규제 정책에 따른 풍선효과로 보인다.

지난해 정부가 내놓은 부동산 간접투자 활성화 방안은 리츠 시장의 활성화를 위해 마련된 것과 다름없다. 리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 투자해야 하며 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해야 하는 상품이다. 리츠는 부동산투자 회사의 주식을 구매하는 개념이다. 자산 가치가 상승하면 주가 또한 동반 상승하게 돼 투자자는 수익을 창출하고 정기적인 배당도 챙길 수 있다.

리츠가 가진 최대 장점은 유동성이다. 리츠가 주식에 투자하는 방식이어서 주식시장에서 언제든지 거래할 수 있으며, 이 거래를 통해 현금으로 바꿀 수 있다. 또한 다양한 자산을 기초로 해 상품을 구성하기 때문에 자산 배분에 따른 위험요소 관리가 효율적이다. 다양한 자산이라는 것은 한 개의 오피스 빌딩으로 상품을 구성하는 것이 아니라, 여러 개 여러 지역의 빌딩을 하나의 상품으로 구성한다는 얘기다.

리츠는 세금 부분에서도 장점을 갖고 있다. 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당하는 경우 법인세가 거의 발생하지 않는다는 점이다. 리츠를 통해 투자하는 경우 재산세 토지분이 단일 세율을 적용 받아 종합부동산세 대상에서도 제외된다. 이는 투자자에게 더 많은 수익을 줄 수 있다는 의미다. 리츠는 사옥 매입, 개발 사업, 보유 자산 유동화 등으로 추진할 수 있으며 이 모든 것은 부동산 전문 자산관리회사(AMC)를 통해 실행된다.

경기침체 인한 공실증가 피해, ‘리츠’ 주의

이 같은 인기에 힘입어 리츠는 개수나 자산규모 면에서 점차 증가하고 있다. 운용 자산을 보면 절반 이상이 주택을 기초 자산으로 한다. 그 이유는 정부가 추진하는 공공임대주택과 밀집한 관계를 띄고 있기 때문이다. 이런 특성은 단점이 되기도 한다. 상업용 부동산에 대한 투자보다는 주거용에 맞춰져 있다 보니 펀드보다 성장이 더뎠다. 하지만 지난해 정부가 부동산간접투자 활성화 방안을 발표하면서 전통적인 리츠 자산인 주택 외에도 오피스·소매유통(리테일)·주유소 등을 기초 자산으로 하는 리츠 상품도 출시되고 있다.

부동산 펀드와 리츠는 저금리 저성장 시대에 적합한 투자일 수 있으나 그에 따른 위험 또한 상당수 존재한다. 경기 침체로 자산 공실률이 증가하고 이에 따라 부동산 가격이 떨어지면 그 피해는 고스란히 투자자가 떠안게 된다. 소매유통·호텔 등을 기초자산으로 하는 부동산간접투자 상품이 코로나 사태로 인해 손실이 그대로 투자자 피해로 이어지는 것과 같은 얘기다.

이처럼 부동산간접투자 상품은 장기적인 관점에서 꾸준한 배당 등을 통한 재테크 수단으로 고려해볼 수 있으나, 단기적인 투자에는 적합하지 않다. 투자 전에 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것을 추천한다. 부동산간접투자 상품의 인기가 상승한다는 것은 경기 회복을 알리는 청신호로도 볼 수 있다. 하지만 그 안의 위험성도 커지므로 꼼꼼한 분석과 냉철한 투자를 견지해야 한다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스의 컨설팅 팀장이다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국부동산자산관리사(CPM)와 미국상업용부동산중개자문(SIOR) 자격을 갖고 있다. 정부 공공기관을 대상으로 부동산 컨설팅을 수행하고 행복건축학교에서 예비건축주 강의를 하고 있다.