올 상반기 서울 분양시장의 중심축이 강남권에 있었다면 하반기에는 강북권으로 옮겨간다. 장위뉴타운을 비롯해 강북권 뉴타운사업이 속도를 내고 있어서다. 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 8월부터 오는 12월까지 강북권(강북·노원·동대문·마포구·서대문·성북·용산·은평·종로·중구·중랑)에서 총 1만8835가구의 신규 분양 아파트가 쏟아진다. 이 중 일반분양 물량은 1만132가구다. 이는 전년 동기간 6700여 가구보다 50%가량 증가한 수치다. 강북권의 재개발·재건축이 활발해진것은 지난 2014년 말 이후 부동산 규제 완화와 분양시장 회복에 따라 조합과 시공사가 사업에 속도를 낸 결과다.

뉴타운 7곳에서 일반분양 5300여 가구

하반기에는 성북구 장위뉴타운, 동작구 흑석뉴타운, 은평구 수색·증산뉴타운 등 7곳의 뉴타운이 들어선다. 일반 분양할 물량만 5300여 가구에 달한다. 주택형은 대부분 중소형 아파트가 될 것으로 보인다. 이곳은 모두 대형 건설사가 시공을 맡아 브랜드 프리미엄도 기대된다. 7곳 뉴타운 중에 가장 관심을 끄는 지역은 장위뉴타운이다. 삼성물산은 8월 장위뉴타운 1구역과 5구역에서 ‘래미안 장위(가칭)’ 2501가구 중 1365가구를 일반에 분양할 예정이다. 일반분양 물량 중 중대형은 112가구 밖에 없어 희소성이 높을 전망이다. 장위1구역은 지하 2층~지상 29층 10개 동 총 939가구(전용 59~101㎡)로, 이 중 490가구가 일반 분양된다. 장위5구역은 지하2층~지상 32층 16개동 총 1562가구(전용 59~116㎡) 중 875가구가 일반에 분양된다.

단지 인근에는 지하철 4호선 미아사거리역 상업지구에 위치한 롯데백화점·현대백화점·이마트 등이 있다. 또 북부간선도로 하월곡IC, 동부간선도로 진입도 수월해 주요 도심권과 강남권 이동이 수월하다. 특히 도보거리에 광역급행철도(GTX) C노선(의정부~삼성~금정) 광운대역도 들어설 예정이라 강남까지 10분 대로 이동이 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 1500만원 안팎에 책정될 것으로 전망된다. 은평구 수색증산뉴타운에서는 롯데건설이 오는 11월 ‘수색4구역 롯데캐슬’을 내놓는다. 이 지역에서 처음 공급되는 신규 아파트다. 총 1182가구(39~114㎡) 중 조합원분을 제외한 495가구가 일반분양된다. 경의중앙선 수색역이 가깝고, 지하철 6호선·경의중앙선·공항철도가 지나는 디지털미디어시티역도 근처에 있다.

재건축에 나서는 마포구도 주목받을 전망이다. 현대산업개발도 8월 중 마포구 신수1구역에 짓는 ‘신촌숲 아이파크’를 분양할 예정이다. 이 단지는 59~137㎡ 총 1015가구로 구성되며, 이 중 568가구가 일반 분양된다. 신촌숲 아이파크 인근에는 경의중앙선 서강대역이 바로 앞에 자리하고 있다. 지하철 2호선 신촌역과 6호선 광흥창역도 걸어서 이용할 수 있다. 서강로, 서강대교, 신촌로 등의 도로망과도 인접해 차량으로 여의도나 광화문 등의 주요 업무지구로 환승없이 출퇴근할 수 있는 편리한 교통환경을 갖추고 있다. 분양가는 3.3㎡당 2500만~3000만원 정도로 예상된다.

치솟는 전셋값에 내 집 마련 수요가 늘면서 강북권에 대한 관심이 커질 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “강북은 집값이 강남권보다 상대적으로 저렴하고 도심접근성이 좋아 실수요자가 몰리고 있다”며 “낡은 집에서 새 아파트로 갈아타거나 전세난에서 벗어나려는 수요도 늘어날 것”이라고 말했다. 이들 지역은 주거환경이 잘 갖춰진데다 교통편도 좋아 실수요자들의 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 실제로 강북권 재개발 청약 열기는 뜨겁다. 지난 5월 롯데건설이 흑석8구역을 재개발해 분양한 ‘흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레’는 1순위 청약 경쟁률 38.4대 1을 기록했다. 계약도 4일 만에 100% 완료됐다. 대림산업이 흑석 뉴타운 7구역에 건설하는 ‘아크로 리버하임’(7구역)도 흥행을 이어갔다. 7월 1순위 청약결과 평균 89.54대 1을 기록하며 올해 수도권 최고 경쟁률을 보였다.

분양가 주변 시세보다 높은지 따져봐야

인기가 높아지다 보니 분양 후 웃돈(프리미엄)에 대한 기대감도 크다. 실제로 지난해 분양이 끝난 일부 단지는 웃돈이 붙었다. 은평구 녹번동의 ‘래미안 베라힐즈(2018년 12월 입주예정)’와 ‘힐스테이트 녹번(2018년 10월 입주예정)’ 분양권에는 분양 이후 2500만~4000만원의 웃돈이 붙었다. 지난 4월 분양한 서대문구 홍제동 ‘홍제원 아이파크’에도 2000만원 안팎의 웃돈이 형성됐다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “뉴타운의 경우 도심에 들어서 기반시설이 잘 갖춰져 있고 초기 분양 아파트는 후속 분양 단지보다 상대적으로 저렴한 분양가로 공급되기 때문에 인기가 많다”며 “지하철역과 인접한 역세권 단지가 많아 직장인이라면 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 이어 “다만 강북에서도 지역에 따라 분양가가 차이날 수 있는 만큼 주변 시세보다 높은지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 덧붙였다.

이들 단지에 청약하려면 청약 예·부금이나 청약종합저축 통장이 있어야 한다. 역세권 단지나 교육 환경이 좋은 단지는 대개 청약 1순위에서 마감되므로 청약 통장 없이 분양 받기는 사실상 불가능하다. 신혼부부나 자녀가 3명 이상이라면 특별공급을 노려볼 만하다. 대상이 많지 않은 만큼 일반 청약보단 경쟁이 덜해 당첨 확률이 높은 편이다. 청약 전에 현지 부동산중개업소에 들러 일반분양 분양가와 조합원 입주권(동·호수 추첨이 끝난 조합원 지분) 시세도 비교해 봐야 한다.

입주권은 일반분양과 달리 분양가를 나눠 낼 수 없어 자금부담이 큰 만큼 간혹 일반분양 분양가보다 싼 매물이 나오기도 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “분양시장의 열기가 이어지고 있어 분위기에 휩쓸려 청약을 고민하는 수요자가 많은데 시세 차익보다는 실수요 입장에서 접근해야 한다”고 조언했다.