11·3 대책 이후 규제 강화 … 조합원 지위 양도 제한은 빠져

▎서울 서초동의 래미안 서초 에스티지(서초 우성3차 재건축) 공사 현장. 이 아파트는 올해 말 입주가 시작된다.

서울 강남 등 재건축 시장 전망에 대한 불안감이 커지고 있다. 정부가 11월 3일 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 중심으로 부동산 규제를 강화했기 때문이다. 핵심은 분양권 전매 기간 강화, 청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한 등이다. 특히 강남권의 경우 분양권 전매를 ‘소유권 이전등기 시(입주시점)’까지 금지하기로 하면서 재건축 단지에 투자할 엄두를 내기 어렵게 만들었다. 부동산 전문가들은 “그동안 가수요자들이 계약금만 갖고 청약 시장에 뛰어들었다가 나중에 웃돈(프리미엄)만 챙기고 빠져나가는 투자 전략이 불가능해졌다”고 말했다. 하지만 강남권을 비롯해 강동구, 경기도 과천시 일대 재건축 시장은 여전히 투자자들의 관심권에 있다. 재건축 단지 외에는 강남권 등에 새 아파트를 지을 땅이 부족하고, 그만큼 투자 매력이 커서다. 이번 대책 발표로 재건축 시장에 지각변동이 예상되는 만큼 투자전략 수정도 불가피해졌다.

계약금만 투자하고 웃돈 챙기긴 불가능

무주택자라면 신규 분양 물량을 노리는 게 유리하다는 전망이 나온다. 1순위 청약자격이 세대주로 제한되고, 2주택 이상 소유자가 배제되기 때문이다. 김규정 NH투자증권 부동산전문 위원은 “일반분양 물량이 많지는 않지만 청약에 나서는 게 당첨 확률을 높일 수 있는 방법”이라면서도 “중도금 대출 보증을 받지 못하는 점은 고려해야 한다”고 말했다. 강남 재건축 단지 전용 84㎡형 분양가의 경우 대개 9억원이 넘는데, 이는 주택도시보증공사의 중도금 대출보증 대상에서 제외된다. 소유권 이전 등기가 날 때까지 분양권을 팔 수 없어 환금성이 떨어지는 점도 부담이다.

연내 신규 분양 물량은 적지 않다. 부동산정보회사인 부동산 인포에 따르면 11월 이후 연말까지 수도권에서 재건축을 통해 분양하는 물량은 4737가구(일반분양 물량 기준)다. 서울의 경우 잠원동에서 삼성물산이 래미안 신반포 리오센트를 내놓고, GS건설은 방배3구역 재건축 단지인 방배아트자이를 분양한다. 송파구에선 현대산업개발이 풍납우성 아파트를 재건축하는 잠실올림픽 아이파크를 선보인다. 래미안 신반포 리오센트 분양가는 당초 3.3㎡당 평균 4500만~4700만원 수준으로 예상됐으나, 최근 고분양가 논란 여파로 낮아질 것으로 보인다. 방배아트자이 분양가도 종전보다 내린 3.3㎡당 3500만원대에서 책정될 전망이다. 분양 시기는 아직 미정이다. 주택도시보증공사(HUG)가 11·3 대책의 ‘청약 조정대상지역’에 한해 아파트 분양 사전절차인 분양보증을 중단했기 때문이다. HUG는 재당첨 금지, 1순위 청약자격 강화 등 요건이 주택공급 규칙 개정이 마무리되는 11월 15일 전후부터 적용되기 때문에 당분간 분양단지의 분양보증서 발급을 늦춘다는 방침이다. 한 대형 건설사 관계자는 “HUG의 분양보증 중단으로 11월 말 이후에나 분양 계획을 잡을 것”이라고 말했다.

집을 두 채 이상 갖고 있는 유주택자가 재건축 투자에 나설 방법은 크게 두 가지다. 이미 분양한 아파트 분양권에 투자하는 게 그중 하나다. 입주자모집공고를 11월 3일 이전에 낸 재건축 단지는 전매 제한이 계약 후 6개월 밖에 안 된다. 이번 대책이 나온 이후 분양권 시장은 주춤하지만, 전매가 가능한 분양권의 희소가치가 높아지는 만큼 매수세가 늘고 매도자들이 호가(부르는 값)를 올릴 가능성이 클 것으로 예상된다.

부동산114에 따르면 서울 강남 4구에서 내년 상반기까지 전매 제한이 풀리는 아파트 분양권 물량은 6개 단지, 2989가구다. 11·3 대책 이전에 분양한 단지로, 이번 규제를 피해간 분양권들이다. 강남구 일원동에서 분양한 래미안 루체하임(일반분양 332가구)이 12월부터 전매가 가능해지고, 강동구 명일동에 들어서는 래미안 명일역 솔베뉴(268가구)는 내년 2월 전매 제한이 풀린다. 올해 서울 강남권 분양시장에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했던 디에이치 아너힐즈(69가구)는 3월부터, 매머드급 단지인 강동구 고덕동 고덕그라시움(2010가구)은 4월부터 분양권을 거래할 수 있다.

조합원 물량이나 입주권을 사는 방법도 있다. 여전히 조합원 지위 양도가 자유롭기 때문이다. 입주권은 재건축·재개발 사업 조합원의 자격으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 관리 처분계획 인가 시점에 발생한다. 일반적으로 재건축 아파트는 기존 조합원이 먼저 동·호수 추첨을 하고 남은 물량이 일반분양으로 나오기 때문에 입주권 층·향·동이 일반분양분에 비해 좋다. 청약통장이나 청약가점과 무관하게 사고팔 수 있다. 일반분양 물량보다 가격이 싼 경우도 적지 않다.

조합원 입주권은 세법상 주택으로 간주

11·3 대책 이후 강남권 입주권 시장에 대한 관심이 커지고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 분양권 전매를 규제하면서 조합원 입주권 거래로 일부 가수요가 쏠리는 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다. 실제 서초구 K공인중개업소 관계자는 “입주권이 부동산 규제 대상에서 제외되면서 투자 문의가 꽤 들어온다”고 전했다. 부동산컨설팅회사의 한 관계자는 “투자 시점도 중요한데, 입주권은 관리처분인가를 받은 후 물량이라 가격이 많이 올라와 있다”며 “사업 승인(사업시행 인가) 전후의 조합원 물건은 싼 값에 구입할 수 있지만 투자기간이 길어 리스크(위험)가 큰 편”이라고 설명했다.

주의할 점도 있다. 조합원 입주권(조합원분 포함)은 초기 투자비용 부담이 크다. 일반분양은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 정해진 기간마다 대금을 나눠낼 수 있지만, 입주권은 매입 초기에 권리가액과 계약금 등을 한꺼번에 마련해야 한다. 추가분담금(입주 때 추가로 내는 돈)도 부담이 될 수 있다. 자칫 공사비 증액과 미분양 등으로 추가분담금이 늘어나면 그 부담이 조합원 몫으로 돌아오기 때문이다. 이 때문에 투자하려는 단지의 사업 진행 상황을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다고 전문가들은 조언한다.

조합원 입주권은 세법상 주택으로 간주된다. 만약 현재 주택 1채를 소유한 사람이 재건축 조합원 입주권을 사게 되면 2주택자가 된다. 김규정 위원은 “주택으로 간주하지 않는 분양권과 달리 다른 주택과 같이 소유할 경우 양도세 부담이 있다”고 말했다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산 전문위원은 “정부 규제로 강남 재건축 분양시장이 움츠러들 것으로 예상되는 상황에서 입주권 등 조합원 물량의 수익성이 예전만큼 높을 것으로 보긴 어렵다”고 분석했다.