1월 26일부터 상가 임대료 인상률 5%로 제한 … 상가시장 투자 위축 우려도

▎장하성 청와대 정책실장(왼쪽)이 1월 18일 오전 최저임금 관련 소상공인 의견 청취 및 일자리 안정자금 홍보를 위해 서울 관악구 신림사거리 일대 상점가를 방문해 상인들과 대화를 나누고 있다. / 사진:연합뉴스

1월 26일부터 상가 보증금·임대료 인상 상한이 기존 9%에서 5%로 인하된다. 상가임대차법 보호 범위를 정하는 환산보증금(보증금+(월세×100))도 지역별로 50% 이상 인상된다. 지금까지 서울은 환산보증금 4억원까지만 보호 대상이 됐다. 하지만 기준액이 상향되면 6억1000만원까지 보호 대상이 될 수 있다. 인천·의정부·성남 등은 기준액이 3억원→5억원, 광역시와 안산·용인·김포·광주(경기)는 2억4000만원→3억9000만원, 그 밖의 지역은 1억8000만원에서 2억7000만원으로 상향될 예정이다.

이는 최저임금 인상에 따른 소상공인, 영세 자영업자, 중소기업 등의 부담을 덜어주기 위함이다. 지난 1월 18일 정부와 여당은 이 같은 내용을 담은 ‘소상공인·영세중소기업 지원대책 이행상황 점검 및 보완대책’을 내놨다. 김태년 더불어민주당 정책위의장은 “보증금과 임대료 인상률 상한선을 낮추는 조치는 임대료 급등 방지를 위해 기존 상가임대차 계약에도 소급 적용된다”고 밝혔다.

정부는 이번 대책으로 전체 임차인의 약 95%가 법의 보호를 받게 될 것으로 추산하고 있다. 그러나 소상공인과 가맹점주들은 이번 대책의 실효성이 떨어진다고 말한다. 임대료 상한선을 5%로 낮추면 상가 소유자가 임대료를 높이거나 관리비 인상을 요구할 수 있어서다. 2014년 권리금 보호, 영업 기간 5년 보장 등의 내용을 담은 상가 임대차보호법 개정안이 발표된 후 상가 세입자 2명 중 1명은 월세 인상 요구를 받았다. 건물주가 임대료 대신 특정 명목으로 관리비를 대폭 인상해도 현재로선 제재할 방법이 없다. 한 편의점 점주는 “세입자가 임대료를 5% 넘게 올렸다고 건물주를 신고할 경우 점포 계약을 연장할 때 불이익이 생길 수 있는데 누가 신고할 수 있겠느냐”며 “사실 임대료보다 인건비 부담이 더 크기 때문에 이번 대책이 자영업자에게 얼마나 도움이 될 수 있을지 미지수”라고 말했다.

임대료 인상 상한을 낮추면서 상가시장이 위축될 것이라는 전망도 나온다. 투자수익률이 낮아지면서 상가를 사려는 수요가 줄어들 수 있기 때문이다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “올해부터 임대업자의 대출 심사가 까다로워지고 자금 융통도 어려워져 상가시장이 위축될 가능성이 크다”고 내다봤다. 3월부터 부동산임대업자 대출에 대해 소득심사를 강화하는 ‘임대수익 이자상환비율(RTI, Rent To Interest ratio)’이 도입된다. RTI는 임대업으로 돈을 벌어 이자를 낼 능력이 얼마나 되는지 나타내는 지표다.

한편 영세상인을 보호하기 위해 대규모 점포에 대한 입점 규제는 강화된다. 대규모 점포는 매장 기준으로 3000㎡ 이상인 경우다. 우선 2분류(전통상업보존구역·일반구역)인 입지 규제를 3분류(상업보호구역·일반구역·상업진흥구역)로 세분화한다.