지방 3억원 이하 주택, 농어촌주택 등은 주택 수에서 제외 … 팔 계획 없다면 임대사업 유리
4월부터 청약조정대상지역에 주택이 있는 2주택자·3주택자 등 다주택자의 양도소득세가 크게 늘어난다. 2주택자가 청약조정대상지역의 주택을 팔면 양도세가 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 중과된다. 여기에 올해부터 양도세율이 최고 40%에서 42%로 2%포인트 올랐다. 양도차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억 원을 넘으면 42%의 세율이 적용된다. 세율 자체가 오른 데다 10~20%포인트 중과되면 실질적인 양도세 부담은 훨씬 커질 수밖에 없다. 당장 3주택자가 청약조정대상지역의 주택을 처분할 때 최고 62%의 양도세율이 적용된다. 다주택자는 집을 팔거나 임대사업자 등록을 하라는 정부의 압박이다. 하지만 주택을 팔지도 않고, 임대사업자 등록도 하지 않은 사람이 여전히 적지 않다. 임대사업자로 등록하면 양도세나 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있지만 세원 노출로 그만큼 의료보험료와 같은 준조세 부담이 커지기 때문이다. 4월 전에 집을 팔려고 내놨지만 마땅한 매수자가 없어 계속 갖고 있는 예도 많다. 하지만 다주택자라고 해서 꼭 양도세가 중과되는 건 아니다. 주택 수 산정에서 제외되는 주택이 있을 수도 있고, 보유한 주택이 양도세 면제 대상일 수도 있다.

양도세율 인상에 구간별 중과세 부담까지

우선 양도세 중과세는 다주택자가 청약조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용된다. 청약조정대상지역에 있는 물건이 아닌 경우 다주택자라도 일반세율이 적용된다. 현재 청약조정대상지역은 서울 전역(25개 구)과 경기 7개 시(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시), 부산 7개 구(남·해운대·수영·연제·동래·부산진구·기장군)와 세종시다. 다주택자라도 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도하면 양도세 중과세를 피할 수 있다. 또 주택 수를 잘 따져봐야 한다. 주택 수는 개인별이 아닌 세대(世帶·가구)별로 계산하므로 본인은 물론 주민등록표상 본인과 같은 주소에 살고 있는 배우자나 자녀, 부모, 형제·자매가 소유한 주택이 모두 포함된다. 김종필 세무사는 “배우자·자녀는 물론이고 부모나 형제·자매라도 동일 세대원이면 그들의 소유 주택을 모두 포함해야 한다는 게 세법의 원리”라고 설명했다. 이렇게 계산한 1세대의 주택이 2채 이상일 때 양도세 부담이 커지는 것이다. 김 세무사는 “동일 세대를 이루고 있는 성인 형제·자매가 소유한 주택이라면 세대를 분리하는 것도 절세 방법”이라고 말했다. 세대를 분리하기 어렵다고 해도 소유 주택이 모두 주택 수로 산정되는 건 아니다. 세법상 주택 수에 포함하지 않는 주택이 있기 때문이다. 수도권·광역시·특별자치시가 아닌 지역의 기준시가 3억원 이하 주택이나 광역시의 군 지역이나 경기도·특별자치시의 읍·면 지역의 기준시가 3억원 이하 주택이다. 예컨대 서울에 1채, 청주시와 속초시에 기준시가 3억원 이하 주택 각 1채를 소유해 3주택이라도 어느 집을 먼저 팔든 양도세는 중과되지 않는다. 이들 주택은 또 주택 수 대상에서 제외되는 것은 물론 해당 주택이 청약조정대상 지역에 있더라도 중과세되지 않는다.

농어촌주택(농어촌정비법상 농어촌지역·준농어촌지역에 위치한 대지면적 660㎡ 이하이면서 취득 당시 2억원 이하 주택)과 공동으로 상속받은 주택(소수 지분) 역시 주택 수 산정에서 제외된다. 공동 상속 주택이지만 상속지분이 가장 크다면 주택 수에 포함된다. 상속 주택은 지분이 가장 큰 상속인 한 명의 소유로 보기 때문이다. 주택 수 산정에서는 제외되지 않지만 청약조정대상지역에 있더라도 처분 때 양도세가 중과되지 않는 주택도 있다. 3주택자의 경우 ▶장기임대주택 ▶장기사원용주택 ▶양도세 감면주택 ▶문화재 주택 ▶상속일로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택 ▶장기가정어린이집 등이다. 2주택자는 이들 주택 외에도 ▶취학 등의 사유로 취득한 다른 지역의 주택(취득 당시 기준시가 3억원 이하) ▶동거봉양주택(10년 이내) ▶소송으로 취득한 주택(3년 이내) 등이 청약조정대상지역에 있더라도 중과되지 않는다.

‘일시적’으로 주택이 2채가 된 사람도 중과세를 피할 수 있다. 일시적 2주택에 대한 세금 감면은 이사 과정에서 양도세 폭탄을 맞는 것을 방지하기 위한 제도다. 하지만 적절히 활용하면 재테크에도 도움이 된다. 일시적 2주택자는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 상황에서 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 파는 경우다. 이사가 대부분 여기에 해당한다. 투자 목적으로 주택을 취득했다면 이 요건에 맞춰서 잔금을 치르면 양도세를 아낄 수 있다. 다만 처분하는 주택의 양도가액이 9억원 이하여야 하고 2년 이상 보유해야 한다. 9억원이 초과하는 부분에 대해서는 양도세가 발생한다. 또 지난해 8·2 부동산 대책에서 1세대 1주택의 양도세 감면 요건이 강화됨에 따라 지난해 8월 3일 이후 청약 조정대상 지역에서 취득한 주택은 2년 보유는 물론 2년 이상 거주해야 한다. 이 요건은 다른 일시적 2주택 비과세에도 모두 똑같이 적용된다. 결혼을 앞둔 경우에도 일시적 2주택 혜택을 활용할 수 있다. 결혼 전 신랑과 신부 두 사람이 각각 1채씩 소유하고 결혼하는 경우 결혼일로부터 5년 이내에 두 채 중 한 채를 처분하면 양도세를 면제받는다. 60세 이상 직계존속 부모를 부양하기 위한 목적으로 합가하는 경우에도 일시적 2주택 혜택을 볼 수 있다. 합가하는 과정에서 소유권 전부나 일부를 자녀 명의로 옮기게 되면 자녀는 다주택자가 된다. 이런 경우 합가하고 5년이 지나기 전에 두 채 중 한 채를 판다면 양도세가 발생하지 않는다. 주택을 상속이나 증여받는 경우에도 일시적 2주택 혜택을 받을 수 있지만 봉양과는 요건이 다르다. 이때는 물려받은 주택이 아닌, 기존 보유하고 있던 주택을 먼저 처분하는 경우에만 혜택을 받을 수 있다. 기존에 주택이 아닌 조합원입주권을 보유하고 있는 경우에도 입주권이 주택으로 전환된 후 매도하면 비과세 혜택을 받게 된다.

결혼·합가 등 조건 잘 따져봐야

이처럼 다주택자라 해서 모두 양도세가 중과되는 것은 아니다. 따라서 중과세 되는 조건을 잘 살펴보고 파는 순서를 조절하면 양도세를 아낄 수 있다. 임대사업자 등록을 하지 않은 다주택자가 4월 이후에 집을 팔 때는 기본적으로 시세 차익이 크지 않은 집부터 팔아야 한다. 주택 수에 따라 중과되는 양도세를 피하기 위해 집을 처분한다면 미래가치가 높은 알짜 주택 한 채만 남기고 나머지를 처분하는 게 낫다는 의미다. 양도 차익이 크고 앞으로 더 많은 양도차익이 예상되는 주택이라면 4월 이후라도 차라리 임대주택으로 등록하는 게 낫다. 양도세는 물론 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 다만 임대주택 요건이 강화돼 4월 이후에 등록하면 8년 간 임대해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 3월까지 등록하면 임대의무기간이 8년이 아니라 5년이지만 행정절차 등을 고려하면 이제는 물리적인 시간이 없다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부가 보유세를 손보려 하는데 보유세까지 더해지면 버티기 힘들어질 수 있다”며 “매각 계획이 없다면 지금이라도 임대사업자 등록을 하는 게 유리하다”고 말했다.