목돈 부담 땐 분양권 투자를…재개발 사업 진행 늦어지면 추가분담금 우려

▎6월 입주를 앞두고 입주권·분양권 가격이 급등세인 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰 아파트. / 사진:대림산업

서울 광진구에서 전세를 살고 있는 장모(37)씨는 지난해 말부터 신규 분양 아파트에 잇따라 청약했지만 모두 낙첨했다. 새 아파트를 분양 받고 싶어 계속 도전했지만 청약 경쟁이 워낙 심한 데다 청약통장 가입기간 등 청약가점이 낮아 번번이 실패한 것이다. 그래서 최근에는 분양권이나 재개발·재건축조합원 입주권에 관심을 갖기 시작했다. 마침 6월부터는 인기 지역에서 분양한 아파트의 분양권 전매제한이 대거 풀릴 예정이다. 6월부터 분양권 거래가 가능해지는 아파트는 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’를 비롯해 마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’, 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’, 양천구 신정동 ‘목동파크자이’, 서대문구 연희동 ‘연희파크푸르지오’, 종로구 무악동 ‘경희궁 롯데캐슬’ 등이다. 7월에도 도봉구 쌍문동 ‘도봉금강아미움파크타운’과 마포구 창전동 ‘마포 웨스트리버 태영 데시앙’, 강서구 염창동 ‘e편한세상 염창’ 등의 분양권 전매가 가능해진다. 이 단지들은 대부분 서울 도심에 위치해 분양 당시부터 관심이 쏠렸던 곳이다. 장씨는 “청약가점이 낮아 당첨 가능성이 없어 보인다”며 “청약 경쟁이 없는 분양권이나 조합원 입주권으로 마음을 돌렸다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “청약 요건 강화로 당첨 가능성이 작은 실수요자에게는 입주권·분양권 거래를 통한 내 집 마련이 합리적 대안이 될 수 있다”고 말했다.

입주권은 좋은 층·향·동 고를 여지 있어

재개발·재건축조합원 입주권은 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 새로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 지위다. 입주권을 사고 팔 때는 기존의 낡은 주택·아파트의 평가액은 물론 납부 청산금, 웃돈 등이 모두 포함된다. 분양권은 일반 주택 수요자가 건설회사와 분양계약을 한 후 받는 권리다. 입주권과 마찬가지로 분양권을 거래할 때는 웃돈 등이 모두 포함된다. 입주권이나 분양권 모두 그 자체가 결국 아파트인 셈이다. 입주권의 가장 큰 장점은 좋은 동·호수를 고를 수 있다는 것이다. 조합원을 대상으로 동·호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양으로 돌려 청약을 진행하기 때문이다. 또 부족한 사업비용은 일반분양 가격을 책정해 충당하는 구조이기 때문에 가격도 일반분양보다 저렴한 편이다. 재건축 업계 관계자는 “자금 여유가 있다면 동과 호를 골라 매입할 수 있는 조합원 입주권 투자에 관심을 기울여 볼 필요가 있다”며 “그러나 최근 서울 강남권 재건축 단지가 인기를 끌면서 매도 호가가 뛰고 있어 주의할 필요가 있다”고 말했다. 실제로 6월 입주하는 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰 78㎡(전용면적)형 입주권은 25억~27억원을 호가한다. 같은 크기의 입주권이 지난해 12월에는 19억원에 실거래 됐다. 넉 달여 만에 호가가 6억원 이상 뛴 것이다. 입주권은 그러나 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반분양과 달리 한꺼번에 목돈을 투입해야 한다는 것이 단점이다. 조합원 권리가액에 이주 비용을 뺀 만큼의 돈이 필요한데 이 금액이 단지마다 차이는 있지만 서울 강남권의 경우 대개 수억원에 달한다. 또 사업지연 등에 따라 재개발·재건축 사업을 청산하는 과정에서 예상치 못한 추가분담금이 늘어날 수도 있다.

특히 주택 시장 호황으로 사업 진행에 속도가 붙은 서울 강남권 재건축에 비해 다른 지역 재개발은 사업이 막바지 단계에서도 발목이 잡히는 예가 많아 주의해야 한다. 재개발 업계 관계자는 “관리처분계획 인가까지 끝난 사업장이 수년째 담보상태인 곳도 있다”며 “이 경우 예상치 못한 추가분담금으로 낭패를 볼 수도 있는 만큼 조합원들의 사업 추진 의지 등도 고려해야 한다”고 말했다. 이에 비해 분양권의 경우 보통 분양가의 10~20%인 계약금과 웃돈만 부담하면 되기 때문에 한 번에 목돈이 들어가지 않는다. 계약금을 낸 이후 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하는 것이다. 또 분양권은 청약통장이 없어도 되고 층·향·동을 골라 살 수 있다는 장점이 있다. 다만 인기 단지라 해도 높은 웃돈을 주고 사는 것은 주의해야 한다. 무엇보다 분양권 웃돈은 정확한 시세가 없는 예가 많기 때문에 분양권을 살 때는 중개업소 여러 곳에 문의하는 게 좋다. 웃돈이 지나치게 높다면 거품일 수 있으니 신중해야 한다.

앞으로 새 아파트 공급 물량이 많이 남은 곳에선 웃돈이 떨어질 수도 있다. 또 입주 물량이 많아도 웃돈이 빠질 수 있다. 전매제한이 있는 단지는 정확한 분양권 전매 해제 시기도 확인해야 한다. 전매가 풀리지 않은 물량은 거래하면 법적으로 보호받을 수 없기 때문이다. 세금을 아끼기 위한 ‘다운 거래’도 피해야 한다. 적발되면 벌금 등 처벌 받는다. 분양권은 등기가 없는 상태에서 거래가 이뤄지기 때문에 반드시 건설 업체를 통해 분양 계약자가 맞는지 확인해야 하고 계약자 본인과 거래해야 한다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “전매제한에서 풀린 분양권 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 웃돈이 붙은 단지라도 일시적으로 웃돈이 하락할 수 있다”며 “실수요자라면 조금이라도 낮은 웃돈을 주고 원하는 물량을 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다”고 말했다.

세금·중개수수료도 달라

입주권과 분양권은 매입 이후 부과되는 세금에서도 큰 차이가 난다. 입주권은 세법상 주택에 해당하기 때문에 본인 소유의 주택과 조합원 입주권을 갖고 있다면 2주택자로 간주된다. 이에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 반면 분양권은 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지는 주택으로 취급하지 않는다. 취득세도 다르게 적용된다. 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 하지만 분양권은 등기 때 취득세를 내면 되기 때문에 만약 분양권을 준공 이전에 팔면 세금을 내지 않아도 된다. 분양권의 취득세율도 분양 가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮다. 중개 수수료에서도 차이가 난다. 분양권의 경우 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 즉, 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 반면 입주권은 실제로 주거 받은 금액 자체가 총 분양가에 근접하기 때문에 중개수수료 역시 부담이 큰 편이다. 이 팀장은 “분양권과 입주권은 성격부터 세금까지 모두 다르기 때문에 차이를 숙지하고 접근하는 게 좋다”며 “무엇보다 양도세 부담이 큰 만큼 실수요가 아니면 투자 매력이 떨어진다”고 말했다.