양도세 중과 이어 올해부터 종부세 중과, 임대소득세 강화... 다주택자 압박 강도 높여

▎정부의 세제 강화로 다주택자와 고가 주택 소유자의 주택 유지 비용이 크게 늘어날 전망이다. 사진은 서울 강동구 아파트 전경.

기해년 부동산시장의 가장 큰 변수 중 하나가 세금이다. 정부는 지난해 양도세 중과를 도입한 데 이어 올해부터 종부세 중과, 임대소득세 강화 등으로 세제를 통한 다주택자 압박 강도를 더욱 높이고 있다.

올해 공시가격 대폭 상승도 예고해 세금 부담은 눈덩이처럼 불어날 전망이다. 정부가 1월 1일 기준으로 감정원의 감정평가를 거쳐 정하는 공시가격은 재산세·종부세 등 보유세 산정 기준 금액이다. 지난해 말 열람에 들어간 올해 표준 단독주택과 표준지 공시가격 예정가격을 보면 상승률이 최고 100%가 넘는다. 집값 폭등기였던 2000년대 중반보다도 더 높다. 지난해 집값과 땅값이 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 많이 오른 데다 정부가 공시가격 현실화를 위해 부동산 유형·지역·가격대 간 형평성을 개선하기로 했기 때문이다. 아파트 등 공동주택보다는 단독주택과 땅, 부동산 가격이 급등한 지역 그리고 고가 부동산이 상대적으로 저평가됐다는 지적이 많았다.

올해 크게 달라지는 세제는 종부세와 임대소득세, 일부 양도소득세 등이다. 종부세 공정시장가액비율과 세율, 세부담 상한이 달라진다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 세금 계산 기준 금액인 과세표준을 산정하는 데 적용하는 비율을 말한다. 그동안 80%였는데 올해부터 매년 5%포인트씩 2022년 100%까지 올라간다. 공시가격이 10억원일 경우 과세표준이 올해 8억5000만원, 내년 9억원이 되는 것이다. 집값 변화가 없더라도 과세표준이 올라가면서 자동으로 세금이 늘어난다. 공정시장가액비율은 재산세 계산에도 있는데, 60%로 변함이 없다. 보유세에 특이하게 있는 공정시장가액비율은 시장 상황에 따라 세금을 탄력적으로 늘리거나 줄이기 위해 도입한 장치다.

서울 2주택자 종부세 세부담 상한 150%→200%

종부세 세율이 인상되고 보유 주택 수에 따라 차등 적용된다. 1주택은 과세표준 구간별로 최고 0.7%포인트 높아진다. 3주택 이상과 서울 등 조정대상지역 2주택은 여기다 가산세율이 추가돼 0.1~1.2%포인트까지 올라간다. 상승폭이 대부분 1%포인트 이하로 적어 보이지만 기존 세율과 비교하면 상당히 큰 폭이다. 세율이 가장 높은 과세표준 구간이 94억원 초과다. 기존 2%에서 1주택은 2.7%, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택 3.2%다. 3주택 이상의 경우 세율만 보면 같은 공시가격으로 세금이 60% 늘어나는 셈이다.

보유세에는 세부담 상한이 법으로 정해져 있다. 급격한 세금 증가를 막기 위한 것으로 세금이 전년 대비 일정한 비율을 초과하지 못하게 한다. 재산세는 공시가격 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 130%다. 재산세 세부담 상한은 그대로다. 공시가격이 6억원에서 9억원으로 오르면 재산세는 계산상 81만원에서 153만원으로 90% 가까이 늘어난다. 세부담 상한으로 실제 재산세는 81만원의 1.3배인 105만3000원이 된다.

종부세 세부담 상한은 재산세와 종부세를 합친 금액을 기준으로 전년과 비교한다. 기존 150%에서 올해부터 조정대상 지역 2주택 200%, 3주택 이상 300%로 올라간다. 정부는 지난해 9·13대책에서 다주택자 세부담 상한을 300%로 올리기로 했지만 국회에서 2주택의 경우 200%로 조정했다. 2000년대 중반 노무현 정부 때는 300%였다.

종부세 골격만이 아니라 세부 기준도 까다로워진다. 정부는 종부세 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법을 신설키로 했다. 공동소유주택은 공동소유자 각자가 소유한 것으로 본다. 다만 상속으로 공동 소유한 집은 지분율이 20% 이하거나 지분에 해당하는 공시가격이 3억원 이하이면 주택 수에서 빠진다. 다가구택은 여러 가구가 살지만 분할등기되지 않기 때문에 하나의 주택으로 본다. 다세대주택은 분할등기되기 때문에 각각 한 채다. 조정대상지역에서 새로 취득한 임대주택은 종부세 감면 혜택이 없다. 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 지난해 9월 13일 이후 취득해 등록한 장기임대주택 등은 재산세 감면 혜택은 있어도 종부세 감면은 없다.

그동안 유예된 2000만원 이하 소액 주택임대소득 분리과세가 시행된다. 다른 소득과 합쳐서 합산과세하지 않고 주택임대소득만 따로 떼어내 과세한다. 합산과세하면 과세표준이 늘어나 세율이 올라가기 때문에 분리과세가 합산과세보다 세금 부담은 덜하다. 세율은 14%다. 등록 임대주택에 세제 감면 혜택이 있다. 소득에서 빼는 필요경비와 공제금액이 다르다. 일반적으로는 필요경비율 50%, 공제금액 200만원인데 등록 임대주택은 필요경비율 60%, 공제금액 400만원이다.

등록 임대주택 소득세 줄어

필요경비와 공제금액 차등에 따른 세금 차이가 꽤 크다. 임대소득 2000만원일 경우 등록 임대주택이면 세금이 56만원인데 미등록 임대주택은 112만원으로 두 배다. 장기임대주택이 임대소득 세액 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)을 받으려면 임대료나 임대보증금을 연 5% 이하여야 한다.

1세대1주택 양도세 비과세 요건도 엄격해진다. 2017년 8·2대책 이후 취득한 경우 기존 2년 이상 보유 외에 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다. 보유 기간은 주택을 취득한 날부터 계산된다. 정부는 1세대1주택 비과세를 따질 때 다주택자의 경우 보유 기간 기준을 바꾸기로 했다. 다른 주택을 모두 양도하고 마지막으로 남은 1주택만 보유하게 된 날부터 계산한다. 다주택자가 1주택자가 된 후 기간만 보유 기간으로 인정하는 것이다. 정부는 유예기간을 둬 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용키로 했다.

주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재 다주택자가 등록한 장기임대주택 외에 본인이 거주하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 정부는 2년 이상 거주 기간을 충족하면 횟수에 제한 없이 주던 1세대 1주택 비과세 혜택을 최초 거주주택에만 평생 한 번만 주기로 했다. 이전에는 장기임대주택을 거주주택으로 전환해 2년 이상 거주하면 양도세가 비과세됐지만 이제는 장기임대주택은 전환하더라도 과세 대상이다. 증여받아 양도한 분양권입주권에 양도세 이월과세가 적용된다. 이월과세는 양도일로부터 배우자나 직계존비속으로터 증여받은 자산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액을 증여받은 사람이 아닌 증여한 사람이 취득한 금액으로 계산하는 것이다.