주택 공시비율 80%로 예년과 같아… 재산세·종부세를 합친 보유세 세부담상한도 2007년보다 낮아

▎정부의 세제 강화로 다주택자와 고가 주택 소유자의 주택 유지 비용이 크게 늘어날 전망이다. 사진은 서울 강동구 아파트 전경.

169억→270억원. 전국 400여 만 단독주택(다가구 포함)을 대표하는 20여 만 가구의 표준 단독주택 중 최고가의 올해 예정 공시가격이다. 서울 용산구 한남동 대지 1700여㎡의 지하 2층, 지상 1층 철근콘크리트 건물(연면적 2800여㎡)이다. 지난해 대비 상승률 60%. ㎡당 9130만→1억8300만원(100% 상승). 전국에서 땅값이 가장 비싼 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 자리(169㎡)의 올해 예정 공시지가다.

한남동 단독주택 공시가격 169억→270억원

연초 주택시장에 공시가격 공포가 엄습했다. 공시가격은 정부가 세금 산정 등의 기준 가격으로 활용하기 위해 감정 평가를 거쳐 정하는 가격이다. 공시가격 공포는 ‘세금 폭탄’ 걱정으로 이어지고 있다. 하지만 공시가격과 세금이 오르는 데 한계가 있다. 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격이 주택과 땅값 상승률을 10~20배까지 상회하는 수준으로 올랐기 때문에 올해 공시가격은 전반적으로 급등할 전망이다. 표준 단독주택과 표준지 공시가격지난해 단독은 이후 자치단체가 확정하는 개별 단독주택과 개별 필지 공시가격 산정의 기준이다. 아파트 등 공동주택 공시가격은 3월 예정가격을 열람한다. 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격이 올해 토지·단독주택·공동주택 공시가격 급등의 신호탄인 셈이다.

지난해 서울 단독주택 가격이 2008년(10.63%) 이후 가장 높은 6.59% 올랐다. 서울 땅값도 지난해 11월까지만 보더라도 5.66% 오르며 2007년(5.88%) 이후 최고치를 기록했다. 시세 상승분 이상으로 공시가격이 뛴 것은 정부의 공시가격 현실화 방침 때문이다. 그동안 공시가격의 시세 반영률이 낮다는 지적에 따라 정부는 올해 공시가격을 현실화하기로 했다. 현실화 포인트는 유형·지역·가격대 간 형평성이다. 거래가 적어 시세 파악이 어렵다는 이유로 토지·단독주택의 공시가격이 공동주택보다 현실화율이 떨어진다. 단기간에 가격이 많이 뛴 지역과 고가 부동산의 현실화율도 상대적으로 낮다.

표준 샘플의 예정 공시가격이 이 정도로 오르면 올해 주택 공시가격이 실제로 얼마까지 오를까. 주택 공시가격은 한국감정원이 평가해 산정하는 산정가격에 정부가 정하는 공시비율을 곱해 정한다. 공시비율은 산정가격 중 공시가격으로 공시하는 비율이다. 산정가격이 1억원이고 공시비율이 80%이면 공시가격은 8000만원이 된다. 산정가격은 거래가능금액이라고도 하며 기본적으로 가격을 형성하는 단지 외부 요인과 단지 건물 요인, 단지 내 가구별 요인 등을 반영한다. 여기다 올해는 그동안 상대적으로 저평가된 가격을 어떻게 처리할지가 관건이다. 정부가 지난해 이미 밝힌 시세 상승분(시세 상승률) 반영 외에 상대적으로 낮는 현실화율을 얼마나 올리느냐다. 그동안 덜 오른 가격을 이번에 합칠 것이냐다.

2015년 이후 서울 집값이 많이 올랐지만 공시가격은 게걸음이었다. 지난해 8·2대책에도 강남권은 뛰었는데도 공시가격 상승률은 못 미쳤다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡의 시세가 2017년 1년 간 30%가량 올랐다. 공시가격 상승률은 절반인 15%였다. 국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 같은 해 시세는 24% 상승했는데 공시가격은 7% 올랐다. 강북지역의 인기 단지도 비슷하다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 2017년 시세 18%, 공시가격 10%의 상승률을 나타냈다. 2015년 이후 누적 격차는 훨씬 크다. 은마의 경우 2015~17년 3년 간 시세는 167% 치솟았는데 공시가격은 3분의 1 정도인 52% 올랐다.

공시가격 상승에 ‘천정’이 있다. 정부는 올해 주택 공시비율을 80%로 유지하기로 했다. 표준 단독주택 예정 공시가격도 산정가격에 공시비율 80%를 적용했다. 그동안 공시비율은 국토부가 국세청으로부터 넘겨받아 주택 공시가격을 발표한 2006년부터 80%였다. 그 이전 국세청은 지역주택크기에 따라 공시비율을 70~90%로 차등 적용했다. 국토부 관계자는 “공시가격 제도를 일관되게 유지하기 위해 공시비율은 그대로 두기로 했다”고 말했다. 이에 따라 올해 주택 공시가격은 지난해보다 아무리 뛰더라도 시세의 80%를 넘지 못한다. 산정가격이 시세보다 더 오를 수는 없기 때문이다.

세금은 얼마나 늘어날까. 공시가격은 무엇보다 보유세(재산세+종합부동산세) 산정 기준이다. 공시가격 급등에 따른 보유세 급증 충격은 앞서 2007년 주택시장을 강타했다. 2007년 공시가격 상승률이 28.5%로 국토부가 공시가격 업무를 맡은 2006년 이후 가장 높았다. 직전인 2006년 아파트값이 2005년 이후 최고인 평균 23.5% 올랐다. 2007년 서울 전체 보유세가 15조원으로 2006년(8425억원)보다 80% 가까이 늘었다. 건별 평균 재산세가 19만원에서 25만원으로 33%, 인별 종부세는 150만원에서 380만원으로 151% 각각 증가했다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡ 공시가격이 2006년 6억8100만원에서 2007년 10억800만원으로 48% 상승했다. 보유세는 216만원에서 580만원으로 170% 급증했다. 재산세(216만원)는 50% 늘어난 반면 종부세(267만원)는 36만원에서 7배가량으로 증가했다.

그런데 올해 공시가격이 2007년보다 상승률이 더 높더라도 보유세 쇼크는 덜할 것으로 예상된다. 올해 재산세는 세율 등이 그대로다. 종부세는 세율이 보유 주택수 등에 따라 최고 1.2%포인트 올라가고 과거 적용비율과 비슷한 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 높아진다.

보유세 세부담상한 150~300%

보유세가 공시가격 상승률보다 더 올라갈 수 있지만 전년 대비 실제 부과 세금이 늘어날 수 있는 한도인 세부담상한이 2007년보다 올해 낮다. 2007년엔 재산세의 경우 한도가 공시가격 3억원 이하 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 150%였다. 지금은 6억원 초과가 130%로 낮아졌다.

올해 재산세와 종부세를 합친 보유세 세부담상한도 2007년보다 낮다. 2007년엔 300%였는데 올해는 1주택 150%, 2주택 200%, 3주택 이상 300%다. 올해 공시가격이 아무리 많이 뛰어도 재산세는 지난해보다 30%, 재산세를 합친 보유세는 1주택 50%, 2주택 100%, 3주택 이상 200% 넘게 늘어나지 못한다. 올해 용산구 한남동 표준 단독주택 최고 예정 공시가격 270억원의 보유세가 1주택자일 경우 재산세 6417만원, 종부세 4억5292만원 등 5억1709만원이다. 지난해 보유세가 재산세 3993만원, 종부세 1억4878만원 등 1억8871만원이었다. 세부담상한에 따라 실제 부담하는 보유세는 재산세 5190만원, 종부세 2억3115만원 등 2억8306만원으로 세금이 절반가량 줄어든다. 김종필 세무사는 “공시가격이 30~40% 이상 뛰면 세부담상한까지 보유세가 늘어가는 경우가 적지 않을 것”이라고 말했다.