분양가 3.3㎡당 2000만원 위로 뛰어… 자금력 있는 수요 많아 청약경쟁 여전히 치열할 듯

▎서울 송파구 위례신도시에 나온 위례 리슈빌 퍼스트 클래스 견본주택. 이 단지는 같은 위례신도시인데도 전매제한 기간이 4년으로, 이미 하남에 분양한 단지들의 절반 수준이다.

신도시 ‘마지막 로또’로 꼽히는 위례신도시 분양시장에 의외의 변수가 등장했다. 중도금 대출 규제와 전매 제한 기간이다. 위례는 주변 시세 대비 분양가가 저렴하고 강남권에서 드물게 분양가 중도금 대출을 받을 수 있는 게 큰 매력이다. 하지만 더는 위례에서 중도금 대출을 받기 힘들다. 분양가가 중도금 대출 보증 한도인 9억원을 초과하기 때문이다. 위례 아파트 분양가가 지난 3월까지 3.3㎡당 1800만원대에서 4월 들어 2000만원 위로 성큼 뛰었다. 앞으로 위례에 나올 물량이 모두 전용 85㎡ 초과 중대형이어서 웬만해선 가구당 분양가가 9억원이 넘는다. 지난 4월 19일 견본주택 문을 열고 분양에 들어간 송파구 송파 위례 리슈빌 퍼스트 클래스의 분양가가 3.3㎡당 평균 2179만원에 확정됐다. 주택형이 전용 105~130㎡로 111㎡ 이상 가구 대부분이 9억원 초과다. 전체 494가구의 절반이 넘는 263가구다. 최고가는 전용 130㎡ 10억3690만원이다. 2016년 6월 9억원 초과 중도금 대출 제한을 도입한 이후 위례 최고 분양가는 지난해 말 분양된 하남시 위례 포레자이 8억9900만원(전용 131㎡ 상층)이었다. 이 단지 평균 분양가는 3.3㎡당 1820만원이다. 3월 말 분양한 하남시 힐스테이트 북위례가 3.3㎡당 1833만원으로 위례 포레자이보다 소폭 올랐다. 하지만 주택형이 상대적으로 작아 가장 비싼 분양가가 전용 102㎡ 7억2670만원이었다.

지금까지 공공택지에서 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출을 받지 못한 아파트는 지난해 4월 경기도 하남시 감일지구 포웰시티 펜트하우스(꼭대기층 고급주택)뿐이다. 이 단지 분양가가 3.3㎡당 평균 1680만원이었고 펜트하우스 전용 152㎡는 3.3㎡당 2030만~2060만인 12억2500만~12억4400만원이었다. 앞으로 위례에 나올 다른 단지들도 분양가 9억원 초과 행진을 이어갈 전망이다. 위례포레 인근 같은 하남에 5월께 분양 예정인 우미린 1차도 분양가가 3.3㎡당 2000만원대로 예상된다. 계룡리슈빌에 이어 송파에 분양을 준비 중인 호반써밋도 분양가가 3.3㎡당 2200만~2300만원 정도로 업계는 본다. 추가 위례 분양 물량은 3000가구가 넘는다.

중대형 대부분이어서 가구당 분양가 9억원 넘어

한 달 새 리슈빌 분양가가 껑충 뛴 이유는 땅값 차이 때문이다. 포레자이 땅은 2010년 10월 3.3㎡당 1511만원이었다. 2016년 7월 공급한 계룡리슈빌 부지 가격은 이보다 40% 가까이 비싼 3.3㎡당 2053만원이었다. 송파구청 관계자는 “공공택지에선 땅값과 건축비로 분양가를 책정하기 때문에 땅값 차이만큼 분양가가 벌어질 수밖에 없다”고 말했다. 분양가가 올랐지만 주변 시세와 격차는 하남 단지들과 별 차이가 없는 4억~5억원 정도다. 송파 시세가 하남보다 더 비싸서다.

전매 제한 기간도 달라졌다. 리슈빌 4년, 힐스테이트 8년. 위례신도시에서 500m가량 떨어져 한 달 새 분양한 두 아파트의 전매 제한 기간이다. 당첨되면 비슷한 4억~5억원의 ‘로또’를 쥘 수 있는 데도 재산권을 행사하지 못하는 기간이 4년이나 차이 난다. 행정구역이 다르면서 주택 매매 거래량이 가른 희비다. 실거래가와 공시가격이라는 다른 잣대를 적용한 결과다. 리슈빌의 분양가를 비교할 주변 시세로 송파구가 결정한 지역은 같은 행정동인 송파구 장지동이다. 한국감정원에 따르면 현재 장지동 아파트값이 3.3㎡당 평균 3145만원이다. 리슈빌 전용 111㎡ 분양가가 8억6000만~9억2000만원이다. 비슷한 크기의 주변 시세는 12억5000만~13억5000만원이다. 분양가가 주변 시세의 70% 아래다. 하남시는 힐스테이가 속한 하남시 학암동을 분양가 비교 지역으로 정했다. 학암동 시세는 3.3㎡당 평균 2695만원. 전용 102㎡ 기준으로 힐스테이트 분양가가 6억7000만~7억3000만원이고 학암동 전용 101㎡ 시세는 10억~12억원이다. 시세 대비 분양가 비율은 64% 정도. 지난해 9·13대책에 따라 수도권 공공택지(택지지구·신도시)에 분양하는 아파트는 주변 시세 대비 분양가 비율에 따라 전매 제한 기간을 정한다. 짧게는 3년에서 최장 8년으로 차이가 크다. 8년은 분양가가 주변 시세의 70% 미만일 때다. 분양가가 주변 시세 100% 이상이면 3년이다. 실거래가·공시가격, 서로 다른 기준 전매 제한 기간 산정 기준인 주변 시세 대비 분양가 비율이 비슷한 데도 전매 제한 기간이 리슈빌 4년, 힐스테이트 8년으로 갈라졌다. 주변 기존 아파트 거래량에 따라 이중 잣대로 주변 시세를 계산하면서 크게 다른 결과가 나왔다.

정부는 분양가를 최근 1년 간 실거래가와 비교해 주변 시세 대비 분양가 비율을 계산하도록 했다. 전용면적 기준으로 비슷한 주택형끼리 ㎡당 가격을 산출해 비교한다. 그런데 월평균 거래가 2건 미만이면 실거래가격 대신 공시가격을 기준으로 하도록 했다. 거래가 많지 않을 경우 실거래가격이 불확실하다고 본 것이다. 공시가격의 시세 근접성을 높이기 위해 공시가격에 해당 지역 시세반영률(지난해 전국 평균 68.1%)을 적용하고 여기다 공시가격 기준 시점인 1월 1일부터 분양 시점까지 해당 자치구 아파트값 변동률을 곱한다. 하남시는 힐스테이트의 주변 시세 대비 분양가 비율이 63%라고 밝혔다. 학암동에선 힐스테이트 기준으로 실거래량이 40여 건이어서 주변 시세를 실거래가격으로 잡았다. 그런데 장지동에선 총 실거래 건수가 20건이 채 되지 않았다. 월평균 2건 미만이어서 실거래가격은 무시됐다. 송파구청은 리슈빌 분양가가 주변 시세의 87%라고 밝혔다. 공시가격에 시세 반영률을 적용하더라도 대개 실거래가격보다 낮게 나온다. 공시가격도 올해 가격이 아직 확정되지 않아 지난해 가격이 쓰였다. 한국감정원 통계를 보면 장지동 아파트값은 최근 1년 새 10% 넘게 올랐지만 송파구 전체는 지난해 9·13대책 후 잠실 일대가 많이 떨어지면서 오히려 1% 넘게 내렸다. 이러다 보니 주변 시세가 피부로 느끼는 가격보다 훨씬 낮게 계산되면서 분양가 비율이 올라갔다. 앞으로 위례에 나올 단지들도 분양 직전 최근 1년 간의 아파트 매매 거래량에 전매 제한 기간이 좌우될 것 같다. 학암동도 지난해 11월 이후 거래가 끊기다시피해 분양 시점이 늦어질수록 공시가격 기준이 될 가능성이 크다. 올해 공시가격이 지난해보다 많이 오를 예정이어서 공시가격으로도 전매 제한 기간이 길어질 수 있다.

올해 공시가격, 지난해보다 많이 오를 전망

중도금을 대출 받기 어렵고 전매 제한 기간이 길더라도 청약경쟁은 치열할 것으로 업계는 본다. 주변 시세와 분양가 차이가 워낙 크기 때문이다. 이월무 미드미디앤씨 대표는 “중도금 대출 규제에 구애 받지 않는 자금력 있는 수요가 많이 몰릴 것”이라고 내다봤다.