11월에 엘시티 더샵 준공 예정… 초고층 펜트하우스 크기 줄고 ㎡당 분양가도 내려

▎2011년 이후 80층인 최고층 아파트 최고 높이가 올해 말 85층으로 올라간다. 11월 입주 예정으로 골조 공사가 끝난 해운대 엘시티 더샵. 오른쪽 건물이 85층 아파트이고 왼쪽은 101층 랜드마크 타워다.

하늘로 우뚝 솟은 50층 이상 초고층 아파트의 지도가 달라진다. 초고층이 들어선 지 17년이 지나는 동안 초고층 1번지 주소가 세 번째로 바뀐다. 지역별 초고층 랜드마크도 바뀐다. 그 사이 ‘하늘 위의 궁전’으로 불리는 초고층 펜트하우스는 소박해졌다.

국토교통부에 따르면 현재 50층 이상 아파트는 전국 37개 단지 94개동이다. 부산시 해운대구가 초고층 숲으로 7개 단지가 모여 있다. 이 중 2005년 지어진 더샵 센텀파크에 가장 많은 9개 초고층동(각 51층)이 있다.

50층 이상 아파트 전국 37개 단지 94개동

2002년 서울 강남구 도곡동에 초고층 고급 주상복합 아파트의 원조인 타워팰리스 1차(최고 66층)가 초고층 시대를 열었다. 바로 다음 해 양천구 목동 현대하이페리온(최고 69층)이 최고층 기록을 3개층 올렸다. 2004년 도곡동 타워팰리스 3차에도 69층이 지어지면서 2011년까지 9년간 69층이 최고층이었다.

2011년 해운대에 각각 72층, 80층인 해운대아이파크와 해운대두산위브더제니스가 들어서며 초고층 1위가 서울에서 부산으로 넘어갔다. 다시 8년이 지난 올해 11월에 같은 해운대에 최고 85층 엘시티 더샵이 준공할 예정이다. 현재 골조 공사를 끝내고 마감 공사에 들어갔다.

초고층 아파트 높이는 타워팰리스 1차 233.8m에서 엘시티 더샵 339.1m로 17년간 100m 더 올라갔다. 현재 85층 넘게 계획하고 있거나 공사 중인 단지가 없어 85층 최고층 기록은 당분간 깨지지 않을 것 같다.

지금까지 서울 강북지역 최고층은 광진구 자양동 더샵스타시티(58층)이었다. 앞으로 청량리가 강북 초고층 1번지가 된다. 지난 3월 청량리역한양수자인192가 59층으로 분양한 데 이어 인근에 이보다 더 높은 롯데캐슬 스카이 L65가 분양했다. 이름에서 알 수 있듯 65층이다.

‘대구 강남’으로 불리는 대구시 수성구 내 초고층도 순위 변경이 생긴다. 현재 57층인 두산동 수성 SK리더스뷰보다 2층 더 높은 수성 범어 더블유가 주인을 찾아 나선다.

올해 청량리와 수성구의 50층 넘는 아파트는 오래만의 초고층 분양이다. 2012년 이후 초고층 분양이 끊기다시피 했고 2013년 부산시 남구 용호동 더블유(69층)와 2015년 엘시티 더샵이 명맥을 이어왔다. 김신조 내외주건 사장은 “사업비가 많이 들고 상대적으로 분양가가 비싼 초고층은 주택경기 전성기에 나온다”고 말했다. 주택시장 경기지표인 셈이다. 주택시장 경기가 지난해 말 이후 한풀 꺾이긴 했지만 그동안 달아올랐던 열기가 초고층으로 번진 것이다.

국내 초고층 아파트는 외환위기 직전인 1996년 첫 착공(타워팰리스 1차)에 들어간 뒤 주택시장이 달아올랐던 2000년대 초반부터 금융위기가 닥친 2008년까지 22개 단지를 쏟아냈다. 그 뒤 주택시장 열기가 가라앉았지만 사업을 준비해온 10개 단지가 2012년까지 분양을 이어갔다.

초고층 아파트의 화룡점정은 ‘하늘 위 궁전’ 펜트하우스(꼭대기 층 고급 주택)다. 최고 자리를 차지하고 주택형도 100평(전용 244㎡가량) 안팎의 초대형이다. 층수가 올라가며 펜트하우스 크기도 커졌다. 2011년 지어진 해운대 아이파크는 전용 285㎡로 128평형이다.

펜트하우스는 비싼 가격으로도 화제를 모았다. 주택형이 커서 분양가 총액이 많이 나가는 것도 있지만 다른 주택형보다 훨씬 높은 단위면적당 가격 때문이다. 분양 업체들은 초고층 조망권 프리미엄에 한 개 단지에 한 손으로 꼽을 수 있는 극소수 물량의 희소성을 분양가에 반영했다.

엘시티 더샵 분양가가 3.3㎡당 평균 2765만원이었다. 총 882가구 중 최고층 84층 펜트하우스가 전용 244㎡ 6가구였다. 이 중 4가구는 3.3㎡당 4700만520만원이었고 나머지 2가구는 평균 가격의 2배가 넘는 3.3㎡당 7000만원이었다. 2013년 경기도 고양시 일산 최고층 요진와이시티(59층)는 3.3㎡당 평균 1390만원에 분양됐다. 펜트하우스 전용 244㎡는 1.5배인 2135만원이었다.

같은 단지에서 단위면적당 가격이 워낙 차이 나다 보니 조망권·희소가치 프리미엄에도 초고층 펜트하우스가 ‘돈’이 되지는 않는 것으로 나타났다. 주택형별 단위면적당 가격이 비슷해졌기 때문이다.

펜트하우스 시세를 알 수 없어 올해 공시가격을 기준으로 보면 요진와이시티 펜트하우스와 전용 84㎡의 단위면적당 가격 차는 25%로 줄었다. 최고 46층으로 초고층에 속하지 않지만 국내 최고 공시가격 펜트하우스가 들어 있는 강남구 삼성동 아이파크가 2001년 평균 3.3㎡당 1500만원대에, 펜트하우스(전용 269㎡)는 2배 수준에 가까운 2600만원에 분양됐다. 올해 공시가격 단위면적당 가격 차는 10% 이내다.

올해 공시가격에 시세반영률(68.1%)을 적용한 추정 시세와 2001년 분양가를 비교해보면 삼성동 아이파크 전용 145㎡가 7억6200만원에서 36억원으로 4배 가까이로 올랐다. 펜트하우스는 26억1020만원에서 74억원으로 2배가량으로 상승했다. 일반 주택형의 상승률이 2배 수준이다.

펜트하우스와 일반 주택 가격 비슷해져

공시가격 상승률도 펜트하우스가 낮다. 타워팰리스 1차 펜트하우스(전용 244㎡) 공시가격이 2003년부터 올해까지 93.8% 올랐지만 전용 78㎡는 2배 수준인 177.3% 뛰었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “희소성 등을 지나치게 강조해 초고층 펜트하우스 단위당 분양가에 거품이 낀 셈”이라고 말했다.

이 때문에 올해 분양하는 초고층 펜트하우스는 크기가 줄고 단위면적당 가격 차이도 크지 않다. 롯데캐슬 스카이 L65 펜트하우스는 전용 169~177㎡다. 이 단지는 주택도시보증공사로부터 3.3㎡당 평균 2600만원에 분양보증을 받았는데 펜트하우스도 비슷한 가격을 적용한다. 앞서 분양한 청량리역한양수자인192는 전용 124~162㎡ 펜트하우스의 3.3㎡당 분양가를 평균(2200만원)보다 30% 정도 높은 2900만원으로 책정했다. 수성 범어 더블유는 전용 102㎡가 가장 큰 주택형이고 아예 별도의 펜트하우스를 두지 않는다. 한재일 아이에스동서(시공사) 분양소장은 “가격 등의 이유로 초대형·초고가 주택 수요가 줄어 펜트하우스를 적용하지 않기로 했다”고 말했다.

펜트하우스와 일반 주택형 간 단위면적당 분양가 차이가 줄어든 데는 주택도시보증공사의 분양가 규제도 한몫한다. 주택도시보증공사는 주택형별 3.3㎡당 분양가의 평균 가격을 기준으로 규제하기 때문에 펜트하우스 3.3㎡당 분양가가 튀면 전체 평균 분양가가 올라가게 된다.