기존 사업 법률관계 모두 청산… 재추진하면 집값 자극 가능성

▎사업 무산 직전인 2013년 3월 용산국제업무지구 개발 예정지인 용산역 정비창 모습.

추정 사업비만 31조원이 넘어 ‘단군 이래 최대 개발 사업’으로 불린 용산국제업무지구 개발 사업. 이 사업은 서울 용산역 일대 56만여㎡를 초고층 빌딩이 즐비한 국제업무지구와 명품 매장이 들어서는 상업지구 등으로 개발하는 것으로 2006년 시작됐다. 사업 초기만 해도 용산은 온통 장밋빛이었다. 150층짜리 초고층 빌딩이 줄지어 들어서면 서울을 상징하는 곳이 될 것이라는 기대가 컸다. 그러나 2008년의 세계 금융위기와 이후 불어 닥친 부동산 경기 침체는 사업을 삐거덕거리게 만들었다. 결국 2013년 땅을 판 코레일과 땅값을 제대로 대지 못한 민간 투자자 간 마찰이 일면서 사업은 무산됐다. 후유증은 만만치 않았다. 코레일과 민간 사업자는 최근까지도 크고 작은 소송전을 벌여왔다. 이 때문에 용산역 일대를 개발하고 싶어도 할 수가 없었다. 하지만 최근 용산국제업무지구 개발 사업이 최종적으로 종료됐다. 이 때문에 용산역 개발이 다시 탄력을 받을지 관심이 쏠리고 있다.

6년여 만에 소송전 마무리

대법원 민사1부는 11월 30일 용산국제업무지구 개발 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(드림허브PFV)와 롯데관광개발, 삼성물산 등 20여개 회사가 코레일을 상대로 제기한 2400억원대 채무부존재확인 소송에서 코레일의 손을 들어줬다. 2014년 1심과 2017년 2심 모두 “용산 개발사업을 계속하지 못하게 된 책임이 코레일 측에 있다고 볼 수 없다”며 코레일 승소로 판결했는데, 대법원 역시 상고기각을 함으로써 기존 판결을 확정한 것이다. 코레일은 2013년 용산국제업무지구 개발 사업이 무산되자 위약금 성격의 이행보증금 2400억원을 서울보증보험으로부터 받았다. 코레일이 사업 추진에 앞서 서울보증보험에 용산국제업무지구 개발을 위한 사업협약이 해지되면 2400억원의 이행보증금을 청구해 받을 수 있는 보험에 가입했기 때문이다.

하지만 드림허브PFV 측은 사업 무산의 책임이 코레일 측에 있다며 소송을 냈다. 하지만 1·2심에 이어 대법원도 인정하지 않았다. 대법원 판결에 따라 서울보증보험은 드림허브PFV에 2400억원을 물어내라는 구상금을 청구할 수 있게 됐다. 코레일은 용산국제업무지구 개발 사업과 관련한 드림허브PFV와의 법률 분쟁을 모두 끝내게 됐다. 앞서 지난해에는 코레일이 드림허브PFV 측에 용산 철도창 부지를 돌려달라며 낸 소송에서 1·2심 모두 코레일이 승소했는데, 드림허브PFV 측이 상고하지 않음으로써 이 역시 최종 확정됐다.

용산국제업무지구 개발 사업은 사실상 2005년 1월 1일 코레일이 출범하면서 시작됐다. 당시 노무현 정부는 코레일을 출범시키면서 코레일에 4조5000억원의 고속철도 부채를 안겼다. 대신 용산 철도정비창 부지(37만2000㎡)를 줬다. 땅을 팔아 빚을 갚으라는 얘기였다. 하지만 코레일은 단순히 땅만 팔게 아니라 직접 개발하기로 마음먹었다. 용산을 계기로 직접 크고 작은 역세권개발을 통해 철도 운영 손실을 메울 수 있다고 판단했다. ‘철도의 나라’로 불리는 일본이 모델이 됐다. 일본철도그룹(JR그룹) 역시 호텔·민자역사 등 부동산 개발 사업으로 수익을 올리고 있다. 마침 당시 국내 부동산 경기가 좋았던 때라 그의 그런 판단도 무리는 아니었다. 결국 코레일은 2006년 12월 코레일이 지분을 갖고 민간 사업자와 함께 사업을 추진하는 철도정비창 개발을 공식화하고 민간 사업자 공모에 나섰다. 용산국제업무지구 개발 사업이 닻을 올린 것이다.

사업자 공모엔 삼성물산·롯데관광개발 등 민간·공공 30개 출자사가 모인 컨소시엄(훗날 드림허브PFV)이 따냈다. 땅값으로만 8조원을 써냈다. 부동산 경기가 좋을 때라 이 돈을 내고도 초고층 빌딩 등을 지어 팔면 수익이 날 것으로 본 것이다. 그러나 세계 금융위기로 부동산값이 떨어지면서 문제가 생기기 시작했다. 더구나 2007년 이후 시행된 분양가 상한제, 광역교통개선부담금 등의 규제도 발목을 잡았다. 건설 업계의 한 관계자는 “사업 초기 (용산국제업무지구에 들어설) 빌딩 구매 의사를 밝혔던 글로벌 기업이 금융위기로 발을 뺀 데다 빌딩 등의 매각 가능 금액이 기대를 밑돌면서 수익성에 빨간불이 켜진 것”이라고 전했다. 이 때문에 사업비 마련을 둘러싸고 투자자간 이견이 생기기 시작하면서 금이 가기 시작했다. 그리고 첫 삽도 뜨지 못한 채 2013년 사업은 무산됐다.

코레일은 대법원 판결에 따라 용산역 주변을 개발할 길을 열었다. 코레일 관계자는 “이번 소송 종결로 기존 사업에 대한 청산이 어느 정도 완료가 돼 향후 개발을 어떻게 할 것인지에 대해 고민할 수 있게 됐다”고 말했다. 용산역 일대는 서울 중심인 노른자위 땅인데 용산국제업무지구 개발 무산 등으로 사실상 방치돼왔다. 하지만 앞으로도 개발이 쉽지 않을 것이라는 전망이 많다. 노른자위 땅인 만큼 땅값이 만만치 않은 데다 정부가 부동산가격 급등 등을 이유로 용산역 개발 사업에 부정적이기 때문이다. 지난해 7월 박원순 서울시장이 ‘여의도·용산 통개발’에 대해 언급했다가 집값이 폭등하자 국토교통부가 서둘러 진화한 바 있다. 박 시장이 김현미 국토부 장관과 대치하기도 했지만 결국 정부의 압박에 서울시는 “주택시장이 안정될 때까지 개발을 보류하겠다”고 밝혔다.

코레일, 용산정비창 정화 사업 시작

노른자위 땅인 만큼 어떤 식으로도 다시 개발 사업을 추진할 것이라는 전망도 나온다. 서울시가 6월부터 용산 개발 계획을 구체화하는 ‘용산정비창 개발 가이드라인 마련 용역’을 진행하고 있고, 코레일도 내년부턴 용산정비창 토양오염 정화 사업을 시작할 계획이기 때문이다. 한강로3가 용산철도병원 부지는 HDC현대산업개발이 8월 코레일과 사업협약을 맺고 개발을 추진 중이다. 용산철도병원 본관은 기부채납을 통해 박물관으로 활용하고, 잔여 부지는 아파트와 오피스텔·상업시설 등으로 이뤄진 주거복합단지로 조성한다는 계획이다. 건설 업계의 한 관계자는 “정부가 주택시장에 민감하게 반응하고 있는 만큼 당장 사업을 재추진하기는 쉽지 않을 것”이라면서도 “용산국제업무지구처럼 한꺼번에 개발하는 것은 쉽지 않겠지만 구역별로 나눠 정비사업을 진행하는 방법도 가능할 것”이라고 말했다.

- 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr