조망권·편의시설 경쟁력 될지 점검하고 세부담 얼마나 될지 따져봐야

▎부산 아난티 코브 레지던스 전경 / 사진:연합뉴스

코로나19 여파일까? 최근 생활숙박시설(레지던스) 투자가 시끌벅적 하다. 이들 단지는 바다가 가까워 레저를 편리하게 즐길 수 있는 것은 물론, 객실 안에서 푸른빛 바다 조망까지 가능해 임대수요가 풍부하다. 단지 내 수영장을 비롯해 세미나실·사우나·오락·외식 등이 가능한 각종 편의시설까지 들어서, 여유를 즐길 수 있는 힐링을 위한 세컨드하우스로 구매하려는 수요자들의 필요에도 부합하고 있다.

특히, 해수욕장과 인접한 레지던스는 휴양 목적과 동시에 임대를 놓아 수익을 올리는 투자 상품으로도 활용할 수 있다는 점에서 인기다. 관광객이 몰리는 휴가철에는 높은 임대 수익도 얻을 수 있다. 여기에 임대전문업체가 운영해줘 전원주택이나 펜션·아파트·오피스텔 등과 달리 관리도 쉽다. 게다가 입지여건이 뛰어난 경우 시세 차익도 기대할 수 있다. 최근 주택시장에 대한 강력한 규제와 제로금리 시대 장기화로 인해 레지던스가 더욱 관심을 받고 있는 이유다.

여기에 희소성까지 높다. 통계청 자료에 따르면 호텔·펜션·여관 등 숙박업을 제외한 전국 그 외 기타 숙박업 및 생활형 숙박시설의 공급량은 지난 2007년부터 2017년까지 총 6만801실로, 같은 기간 오피스텔이 31만485실 입주한 것에 비해 5배 이상 차이가 난다. 특히, 100실 이상의 생활형 숙박시설은 10년 간 총 891실밖에 공급되지 않은 점도, 100실 이상 공급되는 대형 레지던스의 미래가치를 높게 하고 있다.

레지던스의 경우 호텔과는 다르게 취사까지 가능한 주거용으로 공급되지만, 청약통장이 필요 없고 대출 규제와 다주택자 양도세 중과와 종합부동산세 등에서도 자유롭다는 점도 눈길을 끈다. 가족단위 여행객들은 가격이 높은 펜션이나 호텔보다 저렴하고, 취사가 가능한 레지던스를 선호한다는 것도 강점이다.

최근 주요 투자처로 꼽히는 지역 중 한 곳은 동해안에 위치한 강원도다. 서울~속초 간 고속도로가 뚫리고 서울과 강릉을 잇는 KTX 경강선이 개통되는 등 교통여건이 개선되면서 접근성이 좋아진 덕분이다. 앞으로 서울~속초 간 동서 고속철도까지 개통되면, 동해안권으로 관광수요는 더욱 몰리 것으로 기대된다.

입지 선택이 미래 투자가치 상승의 지렛대

레지던스 투자를 고민한다면 몇 가지 유의할게 있다. 우선, 입지여건이 중요하다. 특히, 투자가치가 높은 곳은 바다 조망이 중요하다. 해수욕장과 연결된 비치프론트(Beach front) 레지던스라면 금상첨화다. 한 예로 부산 해운대에 있는 엘시티가 해운대 해수욕장 조망, 백사장과 연결된 비치 프론트로 시세가 분양가의 두 배 이상 올랐다. 이를 감안하면 바다 조망은 기본, 해수욕장과 모래사장이 함께 있는 해변 조망권까지 갖췄다면 투자를 고려해 볼만 하다.

더불어 산과 호수까지 함께 조망이 되는 곳도 나쁘지 않다. 코로나19 여파로 국내 관광이 늘고, 여러 관광명소나 새로운 교통체계가 만들어지면서 뜨고 있는 지역들도 유동인구만 풍부하다면 투자를 노려 볼만 하다.

이 역시 가장 중요한 것은 발품이다. 유동인구나 수요층을 파악하려면 시간 날 때마다 꾸준히 그곳을 다녀봐야 한다. 최근에 맛집이 많은 지역이 핫플레이스로 뜨는 곳들이 많은 만큼 지역 내 맛집 등을 온·오프라인으로 함께 확인하면서 수요가 많이 몰릴 곳인지 살펴봐야 한다.

브랜드도 살펴봐야 한다. 그동안 지방에 공급됐던 레지던스는 유명 건설사가 시공한 곳이 별로 없다. 자금여력이 부족한 시공사나 시행사가 지을 경우 사업이 중단될 확률이 높기 때문이다.

내부 설계도 주의 깊게 봐야 한다. 저층부터 고층까지 객실의 조망권·일조권을 우선 확인해야 한다. 당장은 바다나 산 조망을 갖췄어도 개발계획에 따라 앞으로 조망권이 없어질 수 있어, 주변 개발 현황도 챙겨야 한다.

단지 내 편의시설을 레지던스의 경쟁력으로도 활용할 수 있다. 산으로만 이뤄진 지역이라도 단지 내 수영장이나 특색 있는 편의시설을 갖추고 있다면 집객을 유도할 수 있는 무기가 된다.

이 외에도 피트니스센터·세미나실·키즈존·플레이라운지(놀이공간) 등 다양한 시설들도 갖췄는지 확인하는 게 중요하다. 숙박만 한다면 다른 레지던스에 비해 경쟁력이 떨어진다. 요즘엔 에너지 컨트롤 시스템, 스마트 환기 시스템, 스마트 LED조명, 객실관리 시스템 엘리베이터 카드 인식 등 다양한 편의 시스템도 있는 만큼 내부를 꼼꼼하게 살피는 것도 주효하다.

마지막으로 자금력을 확인해야 한다. 아무리 소액투자가 가능하더라도 아파트 같은 안정적인 담보물이 아닌 만큼 위험요소를 감당할 수 있는 수준은 돼야 한다.

우선, 대출을 알아봐야 한다. 소형 레지던스는 초기 자금이 많이 안 들어간다는 장점이 있다. 최근 수도권 주택시장에 불어 닥친 고강도 규제의 영향을 받지 않아, 대출 규제와 분양권 전매 제한, 양도세 중과 등 주택에 적용되는 규제를 하나도 받지 않는다. 오피스텔보다도 규제에서 자유롭다. 여기에 임대사업자 등록 시 부가가치세까지 환급 받을 수 있어, 초기 투자비용이 낮다.

위험요인·정책변화 대비할 예비자금 준비

다만, 위험요소가 될 수 있는 점도 미리 챙겨야 한다. 최근 분양형 호텔을 비롯한 수익형 시장에 대한 규제도 예고되고 있어서, 앞으로 정책이 어떻게든 변화할 수 있다는 점에 주의해야 한다. 따라서 계약금과 잔금 정도는 본인이 부담을 할 수 있는 자금여력은 갖고 있어야 한다.

또한, 취득세 4.6%를 납부해야 한다는 점도 알아야 한다. 주택으로 사용하게 될 경우 아파트와 동일하게 취급하는 점도 유의해야 한다.

입주 후 임대사업을 할 경우 건강보험료가 상승할 수도 있다. 직장가입자는 직장의 소득기준으로 건강보험료를 부과하며, 레지던스에서 창출되는 임대소득과 합산해 과세표준 초과 시 건강보험료가 오를 수 있다. 지역가입자는 기존 사업소득에 레지던스 임대소득을 합산해 부과한다.

또한, 계약일로부터 20일 안에 임대사업자등록을 해야 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 임대사업자로 등록할 때는 호수별로 각각 하는 것이 중요하다. 반면, 중소기업이 법인 명의로 분양 받을 경우 임대사업자등록을 하지 않는 게 유리할 수 있다. 부동산 임대사업으로 등록할 경우 정부가 제공하는 각종 중소기업 혜택을 못 받을 수 있기 때문이다. 임대사업자 등록은 세무사를 통해 진행하면 저렴한 비용으로 보다 수월하게 할 수 있다.

당분간 주택시장은 투자가 어려울 듯하다. 정부의 강력한 규제, 그리고 공급량 증가로 적절한 투자 타이밍을 잡기도 어려운 상황이다. 언택트(비대면) 시대가 도래하면서 공유서비스가 뜨고, 국내 여행 소비가 더욱 증가할 것으로 보인다. 이럴 때 자금여력이 낮은 월급쟁이들은 값싼 수익형으로 효율적인 투자를 만드는 것도 나쁘지 않을 듯싶다.

- 장재현 리얼투데이 본부장