코로나 사태와 저온창고 부족으로 급성장… 공실 위험성 높은데도 거래가치 과대평가

▎김포 SSG닷컴 자동화 물류센터 네오003의 콜드체인 시스템. / 사진:신세계그룹

2020년 8월 기준 국내 인터넷 쇼핑 시장 규모는 약 14조원에 이른다. 이는 지난해 같은 달보다 약 27.5% 증가한 규모로 지금도 꾸준한 증가세를 지속하고 있다. 그 중 네이버쇼핑·쿠팡·SSG닷컴·마켓컬리 등 정보기술(IT) 플랫폼에 기반한 온라인 커머스(이커머스)의 고성장이 두드러진다. 이커머스 시장에서 무섭게 성장한 상품군은 식음 서비스며 문화·레저 등은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 급감했다.

이커머스 시장이 성장할수록 함께 뒷받침 돼야 하는 산업이 운송업과 창고업, 즉 택배시장과 물류센터다. 특히 물류센터는 최근 들어 투자자들 사이에서 매력적인 자산으로 꼽히고 있다.

중국의 경우 택배업이 지난 5년간 매년 35% 넘게 성장하고 있다. 택배량이 2019년 기준 약 635억건으로 전세계 택배시장의 50%에 달한다. 물류의 대부분은 수출 지향적 형태며 가구·의류·가전과 같은 소비재 중심 제품이 대다수다.

물류산업은 중국 경제 가속화, 일자리 창출, 청년 취업난 해소 등의 경제 효과를 이끈다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 최근엔 단순 보관 창고 기능을 뛰어넘어 물류 업체들의 배송영역을 확대하고 시스템 효율화 높이는데도 기여하고 있다. 대표적인 사례가 무인기와 드론을 활용한 배송 경쟁이다. 업체가 우후죽순 생겨나니 가격 경쟁력을 확보하기 위한 한 대안으로 보인다.

유럽의 심장으로 불리는 폴란드는 지리적인 이점과 저렴한 임대비용으로 물류센터 임대 수요가 계속 이어지고 있다. 2019년에는 약 270만㎡ 규모의 물류센터를 새로 공급했을 정도다. 이는 지방 공공기반시설 개발과 경제특구제도의 변경으로 물류센터 개발이 빠르게 추진됐기 때문이다. 폴란드 물류센터의 임대료가 비교적 낮게 형성된 이유는 2011년 유럽 경제 위기의 촉발로 회복 속도가 미진하기 때문이다. 최근 폴란드를 비롯한 유럽은 물류센터 공급 가속화에 맞춰 대형 물류센터를 지속적으로 공급하고 있다.

물류센터의 진화 라스트마일·풀필먼트

과거에는 온라인 쇼핑의 성장에 따른 배송 전쟁을 줄이기 위해 보관 용도로 물류센터 수요가 증가했었다. 하지만 최근엔 자사 상품만 취급하는 물류센터 거점을 구축하려는 움직임이 커지고 있다. 코로나19의 발병으로 비대면 소비의 확산, 실내 활동의 증가 등 소비 태도가 급변하면서 온라인 쇼핑 수요가 급증했다. 물류산업의 극제화와 유통기업의 성장세는 물류센터 수요의 증가로 이어졌다. 이에 힘입어 국내 택배시장 규모는 지난 20년 동안 10배 이상 성장했다.

물류센터가 증가하게 된 궁극적인 배경은 국경을 넘나드는 크로스보더(Cross Border) 공급 방식이 확대되고 결제 방식이 다양해진데다, 유통 기업들도 성장하면서 최신 유행 상품을 빠르게 보관·유통해야 하는 필요성이 발생했기 때문이다.

이런 국제시장의 성장과 기업 성장 덕에 우리나라는 아시아태평양 시장에서 블루오션 투자처로 손꼽히고 있다. 2020년 12월 전국 창고 등록 업체 수는 총 4600여 개에 이른다. 지역별로는 경기도(33%), 경남(13%), 부산(9%) 등으로 포진해 있다. 경기도는 내륙·항만 등의 지리적 여건과 교통 접근성이 뛰어나 전국 창고의 3분의 1 이상이 몰려 있다. 경기도만해도 접근성에 따라 6개 권역별로 특징이 서로 다르다.

최근 개발되거나 운영 중인 물류센터의 화두는 ‘라스트마일’과 ‘풀필먼트’다. 물류 이동의 마지막 단계라 할 수 있는 목적지로 배송하는 라스트마일 딜리버리는 최종 소비자와의 만남이 이루어지는 최접점이다. 이는 배송 소요시간 단축, 1인 가구 소비의 증가, 이커머스 시장의 급성장 등으로 그 중요성이 날로 커지고 있는 상황이다.

라스트마일 딜리버리의 대표 사례로 국제물류기업 DHL과 의류브랜드 ZARA를 꼽을 수 있다. DHL은 수취인이 배송일정과 장소를 직접 선택할 수 있는 맞춤형 서비스 ODD(On demand Delivery)를 도입했다. ZARA는 전세계 2800여 개 매장 네트워크를 활용해 소비자의 거주지와 가까운 매장을 통해 배송하는 시스템으로 온라인 쇼핑몰들과 경쟁하고 있다. 앞으로 라스트마일 기술력을 보유한 유통 기업이 물류시장을 선도할 것으로 기대하는 이유다.

풀필먼트는 온라인 쇼핑의 상품 입고에서 보관·수주·발송까지 모든 과정을 의미한다. 단순 보관 기능을 뛰어넘어 도심으로 신속하게 배달하기 위한 거점 물류센터의 필요성이 커지면서 빠르게 확산하고 있는 물류센터의 한 형태다. 아마존의 물류 처리방법이 대표적이다. 물류 자체를 업무의 하나로 만들어 판매하는 서비스를 제공하고, 동시에 자동화 기술로 다품목을 처리하고 있다. 이를 통해 물류 배송 분야에서 우위 경쟁력을 확보하겠다는 뜻이다.

입찰 경쟁 심해지자 투자수익 하락세

2014~2018년 국내 물류센터 투자자의 약 80%는 외국계 투자자였다. 하지만 2019년부터 손바뀜이 조금씩 일어나고 있다. 펀드·리츠 등 간접투자 상품을 구성할 때 물류센터를 기초자산으로 포함시키다 보니 국내 투자자를 약 50%까지 유치한 것이다. 물류센터 거래가격은 빠르게 상승하고 있다. 과거에는 오피스 빌딩 대비 물류센터의 Cap Rate(자본환원율 또는 순수익률)이 약 200bp 정도 높게 형성됐었다. 하지만 최근엔 5% 미만, 심지어 4% 후반까지 떨어졌다. 가장 큰 원인은 각종 인허가 규제로 신규 공급이 어려워지면서 투자자의 과도한 입찰 가격 경쟁 때문이다.

Cap rate의 하락은 부동산 가격 상승을 부추기고 배당수익률이 하락할 수 있다는 우려 섞인 목소리도 들려온다. 물류센터는 특성상 외곽에 위치해 있고 공실이 발생하는 순간 투자자를 찾기가 어렵다. 더 나아가 대출 미상환 문제가 또 다른 위험요소로 부각될 수 있다는 단점도 지니고 있다. 이런 위험성이 요구수익률에 반영돼 평가됐다는 이야기도 나온다.

투자자들은 실적을 달성하기 위해 뭐라도 해야 한다라는 생각으로 물류시장에 뛰어들다 보니 덩치가 커진 물류센터를 울며 겨자 먹기 식으로 매입하는 경우도 빈번하다. 이런 경우 투자자에게 돌아가는 배당수익의 감소로 이어진다.

물류센터에서 가장 중요한 고려사항은 트렌드보다는 임차인이다. 오피스나 리테일은 자본이득을 통해 수익을 창출하지만, 물류센터는 자본이득보다는 임차인의 신용도 등에 따라 투자가 좌우된다. 따라서 좋은 임차인을 유치해 안정적인 수익을 투자자에게 배당하는 것이 최적의 방안이다. 좋은 임차인 유치가 즉, 진화하는 트렌드에 부합하는 개발이나 마찬가지다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스의 컨설팅 팀장이다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국부동산자산관리사(CPM)와 미국상업용부동산중개자문(SIOR) 자격을 갖고 있다. 정부 공공기관을 대상으로 부동산 컨설팅을 수행하고 행복건축학교에서 예비건축주 강의를 하고 있다.