방역 위기가 업무환경·소비동선 바꿔 부동산시장 패러다임 변화로 이어져

▎ 사진:상가정보연구소

어느덧 코로나19 사태가 발생한지도 1년이 넘었다. 정부의 거리두기 단계 완급 조절에 따라 확산세가 줄어드는 듯 보였으나 감염자수의 증가와 하락을 반복하며 아직까지 완화될 기미가 잘 보이지 않는다.

거리두기 단계는 카페나 음식점 등 식음업 분야에서 비대면 마케팅 붐을 불러왔고 기업들의 재택근무도 급증했다. 이는 상업용 부동산의 임차 수요 감소로 이어졌고 이들을 통해 임대수익을 챙겼던 상업용 부동산 투자자들에게 위기를 안겨주고 있다.

하지만 이런 우려에도 국내 상업용 부동산 시장의 투자는 활황기를 맞고 있다. 코로나19라는 엄청난 리스 상업용 부동산은 왜 흔들리지 않는 것일까?

자산운용사들의 과열 경쟁으로 매매가 치솟아

상업용 부동산 투자시장이 활성화되기 위해서는 기본적으로 저금리 기조가 형성돼야 한다. 코로나19 발생 초기 금융통화위원회는 경기 침체를 막기 위해 기준금리를 전격 단행했다. 기준금리의 인하는 투자를 촉진하거나 부추기는 촉매제로 활용되곤 한다. 낮은 이자를 통해 부동산에 투자하려는 사람들의 구매 욕구를 증가시키기 때문이다.

코로나19로 인한 경기 위축에도 지난해 상업용 부동산 거래 규모는 약 20조원을 밑도는 수준이었다. 역대 최고 거래를 보였던 2019년(15조원) 규모를 뛰어넘는 수준이다. 코로나19로 영향을 받는 호텔·리테일 등에 대한 투자는 저조했지만 오피스·물류 등의 거래가 활발해졌기 때문이다.

국내 상업용 부동산 투자자는 대부분 부동산 간접투자기구다. 이들이 만드는 부동산 펀드, 리츠를 통해 거래가 이뤄진다고 봐도 무방하다. 코로나 사태로 인해 상업용 부동산 자산 유형 중 백화점·할인마트·영화관 등의 거래는 많이 이루어지지 않았다.

그와 반대로 오피스 빌딩이나 물류센터 등은 평당 거래가격과 거래규모는 계속 경신되고 있다. 거래가 가능한 자산은 한정적인데 자산운용사들의 과열된 경쟁으로 그 인기는 점점 더 상승하는 것이다. 즉, 가격도 상승한다는 이야기이다. 해외투자가 막히다 보니 국내로 자금이 돌아와 유동성이 활발해졌고 부동산에 대한 쏠림 현상도 발생하고 있다.

이와 더불어 안정기에 돌입한 국내 임대시장도 한 몫을 하고 있다. 부동산 컨설팅 백경비엠에스의 2020년 4분기 오피스 시장동향보고서에 따르면 서울 오피스시장은 8% 정도의 공실률을 유지하고 있다. 서울 권역별로 살펴보면 도심권역은 8.4%, 강남권역은 3.4%, 여의도권역은 18% 인데 여의도권역은 대형 공급이 많이 이뤄졌기 때문에 가장 높은 수준의 공실률을 기록했다.

또한 거래시장은 4분기 파크원 타워2(9500억원), 아크로서울포레스트(6000억원)등 대형 물건의 거래 또한 활발히 이루어졌다. 평당 거래가격이 계속 상승하고 전체 거래규모가 계속 경신되는 것을 쉽게 확인할 수 있다.

국내 대형 오피스 빌딩은 대부분 대기업 또는 공공기관 등 신용도가 우수한 임차인들로 구성돼 있다. 이로 인해 안정적인 임대수익의 창출이 가능하고 매각시점에 높은 매각 차익을 실현할 수 있어 자산운용사들에게 각광 받는 자산으로 인식되고 있는 것이다.

고강도 주택 규제로 상업용 건물 반사이익 증가

정부는 다주택자에 대해 강도 높은 세제와 대출 규제 등의 압박을 가하고 있다. 이러한 규제 강화는 비교적 규모가 작은 꼬마빌딩 등의 상업용 부동산에 반사이익을 안겨주고 있다. 꼬마빌딩은 최대 60~70% 수준까지 대출이 가능하다 보니 법인이나 개인투자자 등이 더 이상 주택 투자보다는 꼬마빌딩으로 눈을 돌리는 것이다. 주택보다는 세제 규제가 완화돼 있고 주택과 마찬가지로 장기 보유를 통한 매각 차익 실현이 가능하기 때문이다.

실제로 코로나 이후 약 30% 이상 거래량이 급등했고 그중 꼬마빌딩에 해당하는 50억원 미만의 거래 또한 활발하게 이루어지고 있다. 물론 꼬마빌딩은 비교적 영세한 소상공인 위주의 임차인 구성으로 코로나 영향이 없다고 단정지어 말할 수는 없다. 투자시장에 진입하며 임차인의 임대료 체납까지 미리 예견하며 매입하는 경우는 흔하지 않고 설령 그런 일이 있다 해도 채권 확보 대안을 별도로 가지고 있기 때문이다. 하지만 정부 규제가 상업용 부동산 인기몰이에 역할을 한 것은 분명한 사실이다.

상업용 부동산이 인기몰이를 하게 된 원인은 크게 네가지로 이야기 할 수 있다. 과연 이러한 일들을 단기적인 이벤트로 볼 수 있는 것일까? 물론 네가지를 각각 세부적으로 분석하고 전망해야 보다 정확한 근거를 바탕으로 이야기할 수 있다.

하지만 분명한 것은 부동산은 계속 변화하기 때문에 단기적인 이벤트에 장기적으로 영향을 받지는 않는다는 것이다. 물론 단기적인 이벤트가 부동산 패러다임 자체를 변화시키는 것은 당연하다. 업무 환경의 변화로 공유 오피스가 도입되고, 코로나로 물류센터의 인기가 하늘을 치솟고 이러한 것들이 패러다임을 변화시킨 것이라 할 수 있다. 물론 이렇게 큰 이벤트가 한번에 발생하다 보니 지금과는 다른 양상을 보일 수는 있을 것이라 생각되지만 부동산 생애주기 특성상 침체와 회복을 반복하기 때문에 큰 변화 후 또 다른 변화가 나타날 것이라 생각된다.

코로나에도 불구하고 상업용 부동산의 인기는 상승하고 있다. 앞서 이야기한 것처럼 자산 유형별로 살펴보면 그렇지 않은 부동산도 있다. 하지만 최근에는 호텔 등을 주거시설로 용도변경해 투자를 진행하는 모습이 포착되고 있다. 이러한 모습들이 코로나19라는 전세계적 위기에 우리가 대응하는 모습이다. 단기적인 이벤트에 대응하는 우리의 모습은 어느덧 크게 성장한 것이다. 이러한 발상의 전환은 상업용 부동산 시장의 발전을 촉진할 것이다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스의 컨설팅 팀장이다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국부동산자산관리사(CPM)와 미국상업용부동산중개자문(SIOR) 자격을 갖고 있다. 정부 공공기관을 대상으로 부동산 컨설팅을 수행하고 행복건축학교에서 예비건축주 강의를 하고 있다.