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부동산의 민법상 정의는 토지와 그 정착물이다. 토지는 부동산의 기초자산으로 개발사업의 모태가 되는 것이다. 예부터 인간의 역사는 토지를 누가 먼저, 많이 확보하느냐를 놓고 겨룬 과정이었다 해도 과언이 아니다. 과거 토지는 생산의 기초요소였을 뿐 아니라 부의 원천이고 권력이었기 때문이다. 근래 가치가 다소 퇴색했지만 여전히 토지는 소유의 만족을 주는 안정적 자산의 대명사다. 이런 토지에 대한 전반적 시장 흐름을 분석하고, 자산가치 상승을 위한 관리와 세금 대처 방안을 살펴보자.토지보상자금이 시장 변화의 핵국토해양부는 최근 1월 말 전국 지가가 전월 말 대비 0.09% 상승했다고 발표했다. 이는 금융위기 발생 전 고점인 2008년 10월에 비해 2.11% 낮은 수준이다. 토지 거래량은 총 19만717필지에 1억5604만9000㎡로 전년 동월 대비 필지는 12.2% 증가한 반면 면적은 10.2% 감소했다.지역 상승률은 서울이 0.12%로 평균을 상회한 가운데 대전이 가장 높은 0.17%를 기록했다. 경남은 0.12%, 대구는 0.11% 올랐다. 상승률 1위는 경남 거제시가 차지했다. 거가대교 개통과 조선산업단지 활성화에 영향을 받은 것으로 보인다. 보금자리주택지구 개발 등의 영향이 지속되고 있는 하남시가 2위, 시흥시가 4위를 차지했다. 경남 함안과 대구 달성군은 개발사업에 따른 기대심리로 3위와 5위에 이름을 올렸다.이렇게 시장은 토지보상자금의 유동화 시기와 지역에 따라 상승률이 좌우되는 경우가 많다. 특히 근래 이런 현상이 더욱 두드러진다. 올해 토지시장은 수도권과 지방의 개발호재 지역 위주로 강보합세가 형성될 것으로 예상된다.개발사업의 결과물인 토지보상자금은 시장 변화의 핵이다. 수도권 지역에 보금자리주택지구, 신도시 등 개발사업이 많아지며 급속히 유동화되고 있는 것이다. 이는 환금성에 제약을 받던 대규모 토지가 정부의 지원 아래 현금화되고 있다는 뜻이다. 토지보상자금은 지난해 30조원 정도로 추정되며, 최근 몇 년간 계속 25조원 내외에서 형성돼 왔다. 그래서 부동산시장의 상승 변수로 꼽을 수 있는 것이 이런 유동성 자금이다.유동성 흐름이 저금리와 인플레이션을 우려해 실물인 부동산으로 흘러갈 것인지가 관심사다. 토지보상자금의 귀추가 주목 받는 이유다. 일반적인 경우 땅에서 온 자금은 땅으로 회귀하는 경향을 보인다. 대략 40~50%는 부동산으로 되돌아가는 것으로 추정된다. 그중 토지로 다시 되돌아가는 경우는 10% 정도로 볼 수 있다. 대개 큰 금액은 상가 건물로 이동하는 경우가 많고, 상대적으로 작은 금액은 토지나 실수요 개념의 아파트로 전환된다. 한때 토지보상자금의 선호도 1위였던 강남의 고가 아파트에 대한 관심은 종전보다 많이 줄었다. 이제 고가 아파트는 자산가에게 더 이상 투자 대상이 아니고 실수요자 위주로 움직인다.토지시장이 아직 본격적 회복을 못 하고 있는 가운데 경기침체로 인한 토지 관련 규제도 많이 완화됐다.첫째, 비사업용 토지 등에 대한 양도소득세 일반세율 과세다. 당초 2010년까지 한시적으로 실시키로 했지만 2010년 8·29 부동산대책에서 2012년으로 연장했다. 비록 인플레이션의 방어 수준 정도인 장기보유특별공제(연간 3%, 최대 10년 30%)를 배제하는 반쪽짜리이긴 하지만 세금이 60% 중과에서 6~35%로 낮아졌다. 물론 투기지역에서는 1가구 3주택자와 마찬가지로 ‘기본세율+10%’(16~45%)가 적용된다.
둘째, 재산세 외에 토지를 보유할 경우 부담하는 세금이 종합부동산세다. 종합합산 과세대상 토지의 공시가액이 3억원에서 5억원으로 상향된다. 부담은 다소 줄지만 재산세와 마찬가지로 6월 1일 현재 소유자가 당해 연도의 보유세를 내야 한다. 이 시기를 전후해 매매할 경우에는 유념해야 한다.셋째, 토지거래허가구역은 2009년 1월 수도권의 강화도, 안산, 안성, 용인 일부, 동두천, 포천 등과 지방 대부분 지역의 해제를 시작으로 계속 완화되고 있다. 허가구역은 매수자가 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 한다. 외지인의 접근이 어려워 거래 활성화의 걸림돌로 작용해 왔다. 경매를 통한 취득은 허가를 받지 않아도 된다.이렇게 제도와 정책은 급변하고 있다. 토지 소유자도 매매나 개발을 통해 주변 환경 변화에 능동적으로 대응해야 한다. 예전처럼 맨땅을 가지고 있다가 맨땅으로 파는 시대는 지났다. 설령 토지보상금을 받더라도 개발한 후와 방치된 수준에서의 보상은 천지 차이다.관리상 주의해야 할 대표적 제도 변경 내용은 ‘관리지역 세분화’와 ‘연접개발 완화’다. 종전 관리지역은 이제 더 이상 같은 등급이 아니다. 계획·생산·보전관리로 나눠지면서 가치의 편차가 커졌다. 계획관리지역의 가치를 100이라 할 때 생산관리지역은 50~60, 보전관리지역은 30~40 정도다. 토지에 대한 적성평가는 통상 5년마다 이루어진다. 한번 지정된 용도지역이 영원한 것은 아니므로 상향을 위해 개발 아이템을 구상하고 추진해야 한다.연접개발도 범위가 500m에서 250m로 완화된 후 올해에는 폐지될 예정이다. 폐지 후 도시계획위원회의 승인을 얻어야 해 어떤 면에서는 더 어려운 일이 될 수도 있다. 하지만 이제는 선착순이라는 개발 조급증이 사라지고, 이를 의식한 가수요 형태의 개발이 줄어들 것으로 예상된다. 지금부터라도 향후 5년 계획하에 토지 관리를 적극적으로 해 보자. 그것이 자산가치를 지키고 높이는 일이다. 자신의 힘으로 안 되면 전문가의 도움을 받으면 된다.정책 흐름을 잘 읽고 대응한 사례가 있다. A씨는 경기도에 관리지역 임야 1만5000㎡를 가지고 있었다. 이 토지는 주변이 공장, 창고 등으로 개발됨에 따라 임야 상태로 가만히 두면 ‘보전관리지역’으로 분류될 가능성이 컸다. 그럴 경우 일반적 공장과 창고로는 개발할 수 없어 토지 가치가 크게 훼손된다. 하지만 관리지역 세분화 전에 상황을 간파하고 미리 공장으로 개발행위허가를 얻었다.반대로 B씨는 경기도에 보전관리지역 임야와 밭을 3만㎡ 가지고 있었다. B씨는 관리지역 세분화에 전혀 대응하지 못했다. 현장에도 거의 가지 않고 ‘내 땅을 누가 떠 가겠느냐’는 식으로 방치했다. 인근 마을 주민이 그 토지에 도로를 내고 경작하는 등 심각한 상황이 닥쳤다.때로는 C씨의 경우처럼 관리를 전혀 안 했음에도 불구하고 행운이 따르는 사례도 있다. 맹지였으나 토지의 끝부분에 도로가 개설되면서 보상도 받고 도로에 접한 유용한 토지로 바뀐 일도 있다. 또한 D씨처럼 기획부동산에 속아 산 땅이 지자체의 도시계획 과정에서 일반상업지역으로 변경되는 천운이 따른 경우도 있다. 하지만 이런 일은 만에 하나 있을까 말까 한 사례로 요행을 바랄 수만은 없는 일이다.연접개발 완화 등에도 관심 가져야위의 사례로 보면 토지는 세금을 고려한 관리시대라는 결론에 이른다. 현 정부의 조세 정책 특징은 네 가지로 보인다.첫째, 실거래가 제도의 전면적 실시로 과세표준이 높아졌으나 세율은 거의 낮추지 않고 있다. 부동산에 대한 세금 부담이 오히려 가중되고 있다. 둘째, ‘거래세 완화, 보유세 강화’라는 당초 취지와도 멀어지고 있다. 둘 다 강화해 부동산 시장의 진출입을 어렵게 만들고 있다.셋째, 초기에 종부세 완화 등 자산가에 대한 혜택으로 시작됐지만 후반기로 갈수록 양도세예정신고 세액공제 폐지, 전세금에 소득세 부과, 고가 주택 및 1인 다주택자에 대한 취·등록세 환원 등 세금이 다시 증가하고 있다. 넷째, 전반적 흐름은 출범 초기 규제 완화에서 중반기를 넘어 서서히 강화되고 있다. 향후에도 이 추세를 크게 벗어나지 않을 것으로 예상된다.지금부터 이런 세금에 대해 유연하게 대처해야 한다. 토지 관리시대를 맞아 발품을 팔고 토지 관련 법규를 연구해 활용해야 한다. 법령의 숫자가 많고 어렵지만 자산관리를 위해서는 철저히 분석해 대응하는 자세가 필요하다.
