부부 중 1명이 60세 이상이면 가입…일종의 대출상품으로 해마다 보증료 내야
주택연금은 1가구 1주택을 보유한 만 60세 이상이 소유한 주택을 은행에 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금으로 받는 제도다. 가입자 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 지급액이 늘어난다.

주택금융공사에 따르면 2007년 도입 첫 해 515명이던 가입자 수는 올해 2월 말 현재 5만966명에 이를 만큼 인기가 날이 갈수록 높아지고 있다. 전국 가입자의 평균 연령은 72세, 담보로 제공한 주택의 가격은 평균 2억8800만원이다. 그리고 평균 월 99만원의 주택연금을 받고 있는 것으로 나타났다. 서울지역 가입자의 경우 평균 71세의 가입자가 평균 3억8800만원 가치의 주택을 담보로 맡기고 평균 130만원의 주택연금을 받고 있다.

매월 연금받는 정액지급형 선호

주택연금의 최대 장점은 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 평생 받을 수 있다는 것이다. 예를 들어 65세(부부 중 연소자) 부부가 6억원의 주택을 담보로 제공하면 매월 150만원의 주택연금을 부부가 평생 동안 받을 수 있다. 동일한 65세 가입자의 경우 주택가액이 9억원으로 높아지면 연금액도 225만원으로 올라간다. 또한 동일한 6억원의 주택이라도 가입자 연령이 80세라면 매월 293만원의 연금을 받을 수 있다.

주택연금에 가입하면 내 집에 평생 거주할 수 있어 거주 안정성이 확보되면서, 매월 연금을 받을 수 있기 때문에 가입자들의 만족도가 높은 편이다. 담보로 제공한 주택가격이 6억원인데, 주택연금액을 총 4억원만 수령한 상태에서 부부가 모두 사망한 경우 차액 2억원은 자녀 등 법정상속인에게 돌아간다. 또 부부가 모두 장수해 담보로 제공된 주택가격보다 더 많은 총 8억원의 연금을 수령하게 되더라도 초과 금액을 별도로 청구하지는 않는다. 일반 금융회사의 연금 지급과 달리 주택연금은 국가가 지급을 보증하기 때문에 신뢰성도 충분하다. 여기에 연금액 중 대출이자 부분은 최대 연간 200만원까지 연말정산시 소득공제가 가능해 절세효과도 확보할 수 있다.

주택연금에 가입하려면 부부 중 1명이 60세 이상이면 된다. 주택 보유자가 아니더라도 배우자만 60세 이상이어도 가입이 가능하다. 주택 명의자인 남편은 58세이고, 아내가 61세이더라도 주택연금에 가입할 수 있다는 얘기다. 부부가 9억원 이하의 1주택을 보유하고 있어야 가입이 가능하지만, 다주택 보유의 경우라도 합산가격이 9억원 이하라면 가입 가능하다. 또한 주택연금 가입 주택에 가입자 또는 배우자가 실제 거주하고 있어야 하는데, 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 불가능하다. 담보로 제공하는 주택의 가액은 한국감정원 인터넷 시세, KB국민은행 인터넷 시세, 국토교통부 제공 주택공시가격, 감정평가업자의 감정평가가격이 순차적으로 적용된다. 실제 가입 사례를 보면 아파트를 담보로 제공하는 경우가 많은데, 아파트의 경우 인터넷 시세로 평가받을 수 있기 때문에 평가금액이 시세에 비해 과소평가될 우려는 적다.

주택연금도 지급 방식에 따라 연금 수령에 차이가 있다. 매월 월지급금을 사망 때까지 받는 종신지급 방식은 전체 가입자 중 67%가 선택할 정도로 선호도가 높다. 가입 후 10년 동안은 정액형 연금액보다 많이 받다가 11년째부터는 70% 수준의 연금을 평생 수령하는 전후후박(前厚後薄)형 연금을 선택하는 가입자도 늘고 있다. 은퇴 초기에 활동이 활발할 때에 좀 더 많은 연금액을 사용하기를 원하는 가입자들의 요구를 반영한 것이다. 인출 한도 범위(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 매월 연금으로 받는 ‘종신혼합방식’, 인출한도 범위 안에서 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정 기간 동안만 매월 연금 형태로 지급받는 ‘확정기간혼합방식’도 가능하다.

가입 전 유의해야 할 점도 있다. 주택연금은 말이 연금이지 실상은 대출상품이다. 때문에 대출이자율이 존재한다. 대출이자율은 두 가지 중 한 가지를 선택할 수 있다. ‘91일물CD금리+1.1%(3개월 변동금리)’ 또는 ‘COFIX금리+0.85%(6개월 변동금리)’ 중 하나를 선택할 수 있다. 그러나 대출이자를 주택연금 가입자가 직접 현금으로 납부해야 하는 것은 아니고, 대출원금에 가산되는 개념이기 때문에 주택연금 이용기간 동안에는 별도로 상환할 필요는 없다.

주택연금은 주택금융공사가 은행에 보증을 서는 개념이기 때문에 보증료가 발생한다. 초기 보증료는 최초 1회에 한해 주택가격의 1.5%가 발생하며, 연 보증료는 매년 보증잔액의 0.75%가 발생한다. 하지만 보증료 역시 가입자가 직접 납부하는 것이 아니라, 금융회사가 대출을 발생시켜 주택금융 공사에 납부하는 개념이기 때문에 가입자가 별도로 신경 쓸 필요는 없다. 집값 상승에 상관없이 내 집에서 편안히 살면서 평생 매월 연금을 받을 수 있으니 주택연금이야 말로 효자상품이 아닐 수 없다.

오피스텔도 주택연금 가입 가능할 듯

한편 정부는 오피스텔도 주택연금 담보 대상에 포함시킬 계획이다. 이렇게 되면 면적이 넓은 이른바 ‘주거형 오피스텔’에 사는 사람도 주택연금에 가입할 수 있다. 금융위원회와 주택금융공사는 현재 주거용 오피스텔도 주택연금 가입이 가능하도록 하는 주택금융공사법 개정안을 발의한 상태다.

※ 필자는 현재 금융교육컨설팅회사 웰스에듀(Wealthedu) 부사장으로 재직 중이다. 삼성생명 FP센터 팀장, NH투자증권 PB강남센터 부장을 지냈다.