임대료 상승으로 기존 상가가 쫓겨나는 현상인 ‘젠트리피케이션’이 사회문제가 됐다. 물론 임대료를 무작정 올릴 수 있는 것도 아니라서 임대인들 고민도 꽤나 크다. 상담 문의도 급증했다.
월세, 얼마가 적당할까. 상한선이 없을 땐 젠트리피케이션(임대료 상승으로 기존 상가가 쫓겨나는 현상)이 문제였다. 상가건물임대차보호법은 임대료를 5%까지만 올릴 수 있게 개정됐다. 물론 그 이상이면 임차인이 이를 거부하고 민사소송을 해야 한다.

상가 주인 입장에서도 할 말은 있다. 지역별로 다르긴 하지만, 상가투자에 나섰다가 공실로 남거나 월세 시세가 반토막 나 손해 보는 경우도 허다하다. 수요와 공급이 완전히 일치하지 않는 한 월세를 둘러싼 밀당은 언제나 생기는 법이다.

올해 3월 임대료를 5% 이상 올릴 수 없도록 임대차법 시행령이 국무회의를 통과하자 관련 상담이 줄을 지었다. 은행을 찾는 이들은 주로 건물주 또는 상가 투자자다. 실제 상담 사례를 통해 이들이 진짜 궁금해하는 게 뭔지 일문일답으로 풀어봤다.

A는 건물을 임대하는 임대업자고 B는 임차인이다. A와 B는 2019년 1월 A 소유 건물을 보증금 2억원, 월차임 300만원으로 2년간 임대차계약을 체결했다.

임차인 B가 웬만큼 정착하자 임대인 A는 현재의 월세가 주변 시세에 비하여 너무 싸다고 생각해 약정과 달리 월세를 조만간 올려야겠다고 생각하고 있다. 하지만 A는 이미 한 약정도 있고 월세를 올리는 데도 제한이 있다고 들었기에 걱정이 앞선다. 그는 이렇게 물었다.

1. 증액 가능 사유는?

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우 증액할 수 있다. 이에 해당하는지 여부는 증액을 요청하는 사람이 입증해야 한다. 판단기준은 다음과 같다. ① 종래의 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 불합리할 정도에 이르렀다고 볼 수 있는지, ② 차임을 약정한 후 당초의 약정 내용을 변경해야 할 만큼의 물가상승, 기타 경제 사정의 변동이 있었는지, ③ 당사자들의 확정적인 의사 합치로 체결된, 장래의 이행을 예정하는 계약은 성립 시점과 이행 시점 사이에 발생하는 사정 변경의 위험을 당사자들에게 배분하는 것이므로 그 계약 내용을 변경하는 것을 예외적인 경우로 볼 수 있는지 여부다.

2. 어떤 방식으로 증액 가능한가?

상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증액청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있다. 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증액된다. 당사자가 상당하다고 주장하는 증액비율이 다를 경우에는 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증가의 효력이 발생하는 것은 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급한다.

3. 언제 증액청구를 하지 못하는가?

증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

4. 증액청구 시 효력 발생 시기는?

증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 효력이 발생한다. 단, 장래에 대한 차임의 증액을 청구했을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 차임의 적정성을 법원이 결정하는 경우 차임은 그 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급해 증액의 효력이 발생한다.

5. 증액 가능한 범위(비율)는?

차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5 금액을 초과하지 못한다. 참고로 100분의 5 금액 범위 내의 증액인 경우라도 1번에서 정한 사유가 있어야 한다.

6. 상가건물임대차보호법에서 정한 보증금 또는 차임의 증액 가능한 비율인 5%를 초과해 증액하기로 한 약정 등의 효력은?

법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다. 이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율(5%)을 초과해 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다.

7. 상가건물임대차보호법 제11조의 증액청구 규정은 재계약 또는 합의로 증액하는 경우에도 적용되는가?

위 증액청구 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자 간 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다. 따라서 임대차기간 중이라도 임대인 변경 등으로 임대인과 임차인이 임대차계약을 다시 체결하면서 합의에 따라 차임을 증액한 것으로 인정되는 경우라면, 임차인은 합의에 따라 증액된 차임을 지급해야 되고, 이를 위반할 경우 임대인은 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있다.

8. 계약갱신요구권 행사로 계약이 갱신된 경우도 재계약으로 보아 상가건물임대차보호법 제11조의 증액청구 규정이 적용되지 않는 것으로 볼 수 있는가?

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. 계약갱신요구권 행사로 임대인과 임차인이 체결한 신규 임대차계약은 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다.

9. 임대차계약에서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 제기할 수 없다고 약정한 경우 당사자 간의 합의에 따른 증액으로 보아 유효하다고 볼 수 있는가?

상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자 일방이 차임을 변경하고자 할 때는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 동의가 없는 경우에는 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 차임의 증감을 청구해야 한다. 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 제기할 수 없다고 약정했다면, 위 법률 제15조에 따라 효력이 없다.

- 곽종규 KB국민은행 IPS본부 WM투자본부 변호사