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2017년 8월부터는 ‘2년 보유·거주’ 모두 충족해야1세대가 1주택을 매도했을 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건부터 정확히 파악해야 한다. 우선, 1세대 1주택 비과세 혜택에는 두 가지가 있다. 첫 번째는 매도가액 9억원까지 비과세, 두 번째는 최대한도 80%의 장기 보유특별공제이다. 첫 번째 1세대 1주택 비과세 혜택의 기본 요건은 2년 이상의 보유 기간이다. 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이면 요건을 충족한 것으로 본다. 다만, 2017년 8월 3일 이후부터는 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득했을 경우, 2년 이상의 보유 기간과 2년 이상의 거주 기간을 모두 충족해야 한다.두 번째 혜택인 최대한도 80%의 장기보유특별공제는 조정대상지역 여부를 불문하고 2년 이상 거주가 필수이다. 2년 이상 거주한 경우에만 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있다. 예를 들어, 2016년 4월 1일에 주택을 취득했다면, 2년 이상의 거주 기간을 충족하지 않더라도 매도가액 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 매도가액 9억원을 초과하는 시세차익에 대한 장기보유특별공제는 2년 이상 거주하지 않았기 때문에 최대한도 80%가 아닌, 최대한도 30%의 연 2% 공제율을 적용받게 된다. 따라서 비과세 요건에 2년 거주가 상관없다고 하더라도, 세금을 줄이기 위해서는 최소 2년 이상 거주하는 것이 좋다고 할 수 있다.여기 한 가지 주의할 사항이 있다. 만약 2021년 1월 1일 현재 2주택자였다고 가정해보자. 이때 2주택 중 먼저 1주택을 양도한 후, 남은 1주택에 대해 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상의 보유 기간을 다시 충족해야 한다. 또 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득했다면, 2년 이상의 거주 기간도 다시 충족해야 한다. 즉, 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 조건을 다시 충족해야 함을 유의해야 한다.일시적으로 2주택이 되는 가장 대표적인 사례는 이사 등을 위한 신규 주택 취득이라 할 수 있다. 일반적으로 1세대가 1주택을 보유하다가 신규 주택을 취득하는 경우 보유하던 종전 주택은 신규 주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 매도하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 세법이 두 차례 개정되면서 유예기간이 짧아졌다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 소유하면서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 2년 이내에 매도해야 1주택 비과세가 가능하게 법이 개정되었으며, 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하게 되면, 1년 이내 조정대상지역 내에 있는 종전 주택을 매도하고 신규 주택에는 1년 이내에 전입까지 해야 한다.예를 들어, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 서울 주택에 거주하던 사람이 2021년 11월 이사 가기 위해 서울에 신규 주택을 취득했다고 가정하면, 보유하던 종전 주택에 비과세 혜택을 받으려면 우선 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 매도해야 한다. 신규 취득 주택으로 세대원 전원이 전입도 해야 한다.다만, 예외적으로 1년 이내 매도와 전입을 하지 못했다고 하더라도 인정해주는 경우가 있다. 신규 취득 주택에 기존 임차인이 있을 때는 기존 임차인의 계약기간이 남아 있어 1년 이내 전입이 불가능할 수 있다. 이 경우에는 최대 2년이란 기간의 한도 내에서 기존 임차인의 임차계약이 끝나는 날까지 세대원 전원의 이사와 전입신고를 완료하고, 동일한 날까지 종전 주택을 매도하면 종전 주택에 대해 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론, 계약 당시 존재하는 기존 임차인의 계약기간이어야 하며, 이후 갱신 내용 등은 인정받을 수 없다.신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우, 일시적 2주택의 판단은 양도 시점을 기준으로 한다. 이 기준을 활용해 일각에서는 2주택자가 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 1주택을 매도하고도 추가로 2년 이상 보유 및 거주를 하지 않아도 되는 방식이 유행하기도 했다.가령, 비조정대상지역 내에 한 채(A), 조정대상지역 내에 한 채(B)를 보유하고 있는 1세대가 있다고 하자. 비조정대상지역 내에 보유하고 있는 주택(A)을 매도하고 난 뒤, 조정대상지역 내의 한 채(B)를 매도하면서 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년의 추가 보유 기간 및 경우에 따라서는 2년의 거주 기간이 필요하다. 하지만 매도하기 전에 비조정대상지역 내 값싼 주택(C)을 추가로 취득한 후, 3주택인 상황에서 기존 보유하던 비조정대상지역 내 주택(A)을 팔게 되면 중과대상은 아니기 때문에 양도세가 변하지 않지만, 조정대상지역 내 주택(B)과 추가 취득한 주택(C)은 일시적 2주택 상황에 놓이게 된다. 따라서 조정대상지역 내 주택(B)이 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 추가 보유 및 거주 기간이 필요하지 않을 수 있다는 해석이다.
다주택자 ‘2년간 추가’ 실거주 요건 채워야그러나 기획재정부는 최근 유권해석(기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.2)을 통해 입장을 발표했다. 2021년 1월 1일 이후 3주택 상황이었다면, 기존 보유하던 비조정대상지역 내 주택(A)을 매도해 일시적으로 2주택 상태가 된다 하더라도, 조정대상지역 내 주택(B)이 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 기간 및 경우에 따라서는 거주 기간의 요건을 다시 충족해야 한다. 즉, 양도 시점에 일시적 2주택 상태일지라도, 2021년 이후 주택 매도를 통해 일시적 2주택 상태가 되었다면 보유기간 및 거주 기간은 새로 채워야 된다는 의미이다. 이번 예규는 여러 해석이 있는 상황에서 명확한 입장을 보여준 것으로 볼 수 있어, 주택 양도 시 이 내용을 꼼꼼하게 살펴 놓치는 부분이 없도록 해야 할 것이다.- 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원
