|
상업용 부동산 투자 문의 늘어최근 센터에도 상업용 부동산 관련 문의가 급증했다. 자산은 늘었는데 시장 상황이 불안하니 부동산을 좀 더 안전한 자산으로 여기는 탓이다. 양도세나 보유세 문제가 불거지면서 부동산을 상속·증여하려는 이도 센터문이 닳도록 찾는다. 다주택자인 경우 상당수 주택을 처분하고 상업용 부동산으로 갈아타려는 수요도 늘고 있다. 더불어 부동산관리신탁 문의도 계속 이어지고 있다. 왜 그런지 살펴보자.일단 상업용 부동산에 가장 접근하기 어려운 이는 개인이다. 최근 주택을 보유한 개인 투자자들이 종합부동산세, 재산세 등 보유세가 강화되면서 주거용 부동산을 처분하고 상업용 부동산으로 갈아타려는 의지가 강해졌다. 주거용 부동산과 상업용 부동산은 성격이 매우 다르다. 상업용 부동산은 상권의 발달, 유동인구, 젊은 청년들의 기호 변화 등에 따라 가치가 달라진다. 반면 주거용 부동산은 학군, 학원가 위치, 유해시설 유무 등에 따라 가치가 결정된다. 부동산 투자자(보유자) 입장에서 결정적으로 중요한 문제가 임차인이다. 상업용, 주거용 부동산 모두 임대시장이 안정적일 때는 임차인 입장에서 대체지가 많아 큰 문제가 없지만, 경기 상황이 나빠지면 상업용 부동산의 임차인과 관련된 문제가 늘어난다.음식점을 예로 들어보자. 권리금 문제는 차치하더라도 소비자들 사이에서 흔히 맛집으로 소문난 음식점도 이전하면 손님이 떨어진다. 업장 분위기가 달라졌다며 오던 손님도 다른 가게로 향한다. 가게를 임차한 음식점 사장은 가게 이전을 꺼릴 수밖에 없다. 이전 장소가 바로 옆 가게나 옆 건물이어도 마찬가지다.상업용 임차인의 특성을 이해하지 못하고 덜컥 상업용 부동산을 산 개인 투자자들이 애를 먹는 이유다. 건물주가 바뀌었으니 신축이나 리모델링을 하겠다고 나서면 임차인은 쉽게 이를 수락할 수 없다. 분쟁이 생긴다. 아파트를 팔고 상업용 부동산을 사려던 이들 눈에 들어오는 게 바로 신탁이다. 전문적인 지식이 없고, 임차인을 일일이 상대하기 벅찬 이들이 센터를 찾는다.부동산 신탁이란 부동산 소유자가 수탁자(신탁회사 등)에게 해당 부동산의 소유권을 넘기는 형태다. 건물 소유자 입장에서는 부동산 신탁을 활용하면 자금 조달이 원활하고, 신탁회사가 부동산 관리·처분·운용·개발 등을 도맡아 해주기 때문에 약정한 수수료만 지급하면 수익률을 극대화할 수 있다. 더불어 부동산 세금, 법률, 금융, 경우에 따라 상속과 증여 계획까지 조언을 받을 수도 있어 만족도가 높은 편이다.
신탁, 부동산 관리뿐만 아니라 처분·운용·개발 도맡아법인도 관리신탁에 관심이 많다. 일정 규모 이상의 상업용 부동산은 필연적으로 관리소장, 시설담당자, 경비원, 환경미화원 등을 고용해야 안정적으로 건물을 운영할 수 있다. 하지만 인력 고용에 따른 노무관리, 근무조건, 효율적인 인력 관리가 부담스럽다. 부동산 투자를 예전부터 해왔던 법인이면 모를까 신규 법인이라면 난감할 수밖에 없다.기존 법인이 신탁을 활용할 여지도 있다. 법인은 새로 매입한 부동산을 개발하거나 매매하는 모든 과정을 신탁에 위탁할 수 있다. 법인은 금융사로부터 건물 매입 시 필요한 시설자금을 지원받고, 건물 운영에 필요한 인력 관리도 위탁할 수 있다. 자금관리에서부터 투자자문까지 맡길 수 있다. 실제 올해 센터 설립 이후 법인의 관리신탁 신규계약 체결 건수가 개인 체결 건을 넘어섰다.신탁은 용도변경을 해야 하는 상황에서도 힘을 발휘한다. 수년간 성수동, 홍대 상권, 한남동, 청담동 등 주요지역 내에 있는 상가주택이 인기였다. 하지만 최근 상황이 변했다. 주거용 부동산에 대한 보유세, 취등록세, 대출 제한이 강화됐기 때문이다. 법인도 주거용 부동산을 구입하면 취등록세가 중과되고, 종합부동산세 공제가 안 되다 보니 보유세 부담이 커진다. 다주택자인 개인도 취등록세가 중과되면서 종합부동산세 합산으로 법인처럼 보유세를 많이 내야 한다. 대출을 받을 때도 주거용 부동산이면 대출 제한이 있어 상업용 부동산 대비 자기자본이 더 필요하다.상황이 이렇다 보니 용도변경이 화두로 떠오른다. 특히 상가주택은 더 그렇다. 장기보유특별공제를 받으려고 용도변경을 검토할 때 이게 정말 유리한지, 용도변경을 할 수 있는지 막막하기만 하다. 주택을 상업용 부동산으로 용도변경하기 전에 가장 먼저 할 일은 예상 수익에 맞춰 자금을 따져보는 것이다. 주변 상권이 그다지 활성화된 것은 아닌데, 용도변경에 너무 많은 자금을 투자하면 매매할 때 제대로 인정받지도 못한다. 엘리베이터, 옥상 정원, 노출식 계단 등을 설치하면 임차인 유치에 유리하기도 하다. 이런 일련의 과정은 관리신탁을 지정하면 모두 자문할 수 있다.용도변경은 매도자와 매수자 간 꼬인 실타래를 푸는 역할도 한다. 매매계약 협상 중에 용도변경 조건을 넣으면 매도자는 주택 부분에 대한 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 매수자는 용도변경 후 상업용 부동산으로 담보가 인정되면 주거용 부동산으로 담보를 인정받을 때보다 대출을 더 받을 수 있다. 계약과정이 다소 까다로울 수 있지만, 이마저도 관리신탁에 자문할 수 있다.아무리 부동산이 매력적이라지만, 전문성 없이 혼자서 상대하기에 쉬운 자산이 아니다. 자금 문제도 그렇고, 세금이나 관리 운영, 임대차 문제는 예기치 못한 분쟁의 씨앗이 될 수 있다. 부동산 투자에 나설 때 신탁을 활용하면 투자 위험을 줄일 수 있을 것이다.- 배정식 KEB하나은행 리빙트러스트센터 센터장
