▎8월 22일 뉴스테이 ‘동탄레이크자이 더 테라스’ 분양홍보관에 청약자들이 대거 몰렸다.

지난 8월 GS건설이 공급한 ‘동탄레이크자이 더테라스’ 분양에는 363가구 모집에 9565명이 몰렸다. 평균 26대 1로 뉴스테이 사상 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 이후 공급된 뉴스테이 6개 단지도 모두 1순위에서 청약 마감됐다. 김상문 국토부 뉴스테이정책과장은 “일반 분양주택과 달리 청약자가 실수요자로 한정돼 있다는 점을 고려하면 놀라운 성적”이라고 말했다. 분양전환이 가능한 공공임대주택에 대한 관심도 만만치 않다. 한국토지주택공사(LH)가 5월 제주 삼화지구에서 공급한 공공임대(10년 분양 전환)는 청약 1순위에서 평균 24대 1, 최고 39대 1의 경쟁률을 기록했다.

임대주택의 인기가 뜨겁다. 집값 전망이 불투명한 가운데 전셋값이 계속 오르면서 나타난 현상 중 하나다. 특히 뉴스테이(기업형 임대주택)와 분양전환형 공공임대주택에 대한 인기가 높아졌다. 일정 기간 임대로 살다 집이 마음에 들 경우 소유권 이전(분양 전환)을 통해 내 집 마련을 할 수 있어서다. 전셋값 상승 걱정 없이 살다 내 집으로 할지 여부를 직접 결정할 수 있다는 얘기다. 국토부 조사에 따르면 뉴스테이 인지도는 지난해보다 21%포인트(28.2→49.4%), 호감도는 지난해보다 8%포인트(35.1%→43.2%) 이상 올랐다. 특히 전세나 월세를 사는 응답자들의 67.5%가 ‘뉴스테이 입주 의향이 있다’고 답한 것으로 조사됐다.

하반기 뉴스테이 수도권이 93%

인기에 힘입어 뉴스테이는 추석 이후에도 1만236가구가 공급된다. 지난해 하반기 전체 공급량(8280가구)을 웃돈다. 충북 혁신도시 700가구를 제외한 93%가 인천·화성 등 수도권에서 공급된다. 분양전환 공공임대주택도 대거 쏟아질 전망이다. LH에 따르면 추석 이후 분양하는 분양전환 공공임대는 1만 1391가구다. 인기가 많은 서울 수도권 공공택지에서는 화성동탄2지구에 928가구, 군포송정 540가구 등이 10월에 공급될 예정이다.

분양전환 공공임대주택은 5·10년 두 개로 나뉜 임대기간을 살다가 임차인이 우선적으로 분양 받을 수 있는 아파트다. 임대의무기간이 지났거나 의무기간의 절반을 넘기면 분양으로 전환할 수 있는데, 입주자에게 우선권이 주어진다. 예컨대 10년짜리 분양전환 임대아파트를 입주하고 5년이 지나면 임대사업자가 임차인과 협의해 분양할 수 있다. 이때 남는 물량은 일반인을 대상으로 분양한다.

청약은 청약저축 가입자와 청약종합저축 가입자 중 무주택 세대주만 할 수 있다. 전용면적 60㎡ 이하에 청약할 때는 이와 별도로 소득·자산 기준을 충족해야 한다. 소득은 전년도 도시 근로자의 월 평균 소득 이하여야 한다. 올해 기준은 부동산이 2억1500만원, 자동차가 2794만원 이하다. 자산을 따질 때 건축물은 공시가격, 토지는 토지가액이 적용된다. 자동차는 자동차 보험료를 산출하는 근거인 자동차가액이 기준이다. 당첨자는 청약저축 납입금액 순으로 정한다. 수도권 인기 공공택지인 미사강변도시·호매실지구의 당첨 커트라인은 700만원 선이었다.

분양전환형 공공임대가 서민에 초점에 맞췄다면, 뉴스테이는 민간 자본을 활용해 공공의 부담을 줄이면서 중산층 주거 안정을 위해 도입된 월세형 임대상품이다. 최대 8년 간 내 집처럼 살 수 있고 임대료 상승률이 연 5%로 제한된다. 중산층 대상인 만큼 청약 요건은 공공임대주택보다 덜 까다롭다. 주택·청약통장 소유 여부나 소득 수준과 관계없이 누구나 청약할 수 있고, 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정되지 않는다.

분양전환 임대주택과 뉴스테이는 일정 기간 동안은 전셋값 상승이나 집값 하락 걱정 없이 내 집처럼 쓸 수 있는 게 장점이다. 또 민간 주택보다 임대료가 저렴하다. 정부의 국민주택기금을 지원받기 때문이다. 지난해 10월 경기도 수원시 호매실지구에 분양한 10년 분양전환 공공임대 전용 84㎡형은 보증금 1억3600만원에 월 임대료는 22만5000원이다. 주변 아파트 임대료의 3분의 1 수준이다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “임대료가 주변 시세보다 싸고 임대료 상승이 제한되는 게 장점”이라며 “내 집 마련의 대안으로 삼을 만하다”고 말했다.

분양 전환 때 주변 시세보다는 분양가가 저렴하게 책정돼 시세차익을 기대할 수 있다는 점도 인기 비결이다. 분양전환 공공임대는 임대의무기간이 지났거나 의무기간의 절반이 지나면 분양으로 전환할 수 있다. 분양 전환 때는 입주자에게 우선권을 준다. 분양가는 주변 시세의 90% 선인 감정평가금액으로 정해진다. 10% 정도의 시세차익을 기대할 수 있다는 얘기다.

임대 후 분양 시점 시세 예측 어려워

그러면서도 재산세 등 보유세나 취득세와 같은 세금 부담도 적다. 정부가 발표한 8·25 가계부채 대책에서 부동산시장 관련 정책이 뉴스테이에는 적용되지 않는다. 정부가 내놓은 이번 정책은 공급 물량 조절과 집단대출 강화가 핵심이다. 뉴스테이는 중도금 등 집단대출의 비중이 적어 이번 정책으로 성장이 가속화 될 것이라는 것이 업계의 분석이다.

그러나 뉴스테이의 경우 분양전환이 보장되지 않는다는 점도 유의해야 한다. 뉴스테이 역시 8년 후 재임대하거나 분양으로 전환할 수는 있지만 결정은 임대사업자의 자율에 따른다. 사업자가 단지 전체를 다른 사업자에게 통째로 매각할 수도 있다. 뉴스테이나 분양전환 공공임대로 분양 전환을 하더라도 분양 시점의 시세를 예측하기 어렵다는 점은 불안 요소로 지목된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “장기간 임대 후 분양을 받을 수 있기 때문에 입지에 따라 주변 집값이 떨어져 기대만큼의 시세차익을 얻지 못할 수도 있다”며 “입지와 수요를 잘 따져봐야 한다”고 말했다.