외국 거주 기간은 거주 요건 계산 때 제외… 분양권·입주권도 주택에 포함

▎지난해 말부터 청약자격이 대폭 강화됐기 때문에 거주요건 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 사진은 최근 분양에 들어간 경기도 하남시 북위례 힐스테이트 견본주택.

올해 초 높은 청약경쟁률을 뚫고 수도권 아파트에 당첨된 박모(47)씨. 청약가점이 60점대여서 여유 있게 당첨권에 들었다. 그런데 분양 계약금을 준비하다 분양 업체로부터 부적격자 통보를 받았다. 입주자 모집 공고일 현재 1년 이상 해당 지역에 계속 살아야 하는 거주 요건에 맞지 않는다는 이유였다. 그가 최근 1년 사이에 회사 업무로 3개월 간 외국에 나가 있었던 게 문제였다. 지난해 말 개정된 법령에 따라 외국 거주 기간은 계산 때 제외되기 때문이다.

회사 업무로 3개월 간 외국에 나가 있었더니…

봄 분양시장 큰 장이 선다. 집값이 하락세이고 분양가가 슬금슬금 오르며 주변 시세와 차이가 다소 줄긴 했지만 여전히 강남권 등 인기 지역을 중심으로 ‘로또’ 분양이 잇따른다. 3월 29일 견본주택 문을 연 경기도 하남시 위례신도시 북위례 힐스테이트 분양가가 3.3㎡당 1833만원이었다. 지난해 말 분양된 인근 위례포레자이보다 3.3㎡당 10만원 넘게 올랐지만 그래도 주변 기존 아파트 시세보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴하다. 주변 시세가 지난해 말 2900만원대 후반에서 2900만원대 초반으로 내렸어도 여전히 ‘로또’인 셈이다. 주택형에 따라 4억~5억원 차이 난다. 전용 98㎡ 최고 분양가가 7억원인데 인근 실제 거래가액은 지난해 10월 최고 12억원이었다. 최고 7억2000여 만원인 전용 102㎡의 경우도 지난해 10월 최고 실거래가는 13억원이었다.

올해 릴레이로 예정된 위례 분양이 시작한 데 이어 5월부터 서울 강남권 재건축 단지가 잇따라 분양한다. 강남구 일원동 일원대우를 재건축하는 디에이치 포레센트, 서초구 방배동 방배경남을 다시 짓는 방배 그랑자이 등이다. 강남권도 분양가가 주택도시보증공사의 규제에 발목 잡혀 있으면서 여전히 3.3㎡당 1000만원 넘게 시세보다 저렴하게 나올 전망이다.

로또 분양을 잡는 데 정부의 대출 규제가 넘기 쉽지 않은 장애물이었다. 분양가 9억원 초과는 중도금 대출 보증을 받을 수 없다. 계약자가 직접 자금을 마련해야 한다. 중도금이 대개 분양가의 60~70%로 적어도 5억원 이상을 여윳돈으로 갖고 있거나 별다른 담보 없이 빌리기가 어려운 실정이다. 그동안 인기 단지들에서 계약 포기가 속출한 이유다.

그런데 자금 여유가 있다고 해서 마음 놓을 수만은 없다. 대출에 앞서 당첨자 발목을 잡을 수 있는 복병이 있다. 지난해 말 이후 더욱 깐깐해지고 복잡해진 청약 자격이다.

우선 거주 요건이다. 서울 등 투기과열지구에선 해당 지역 거주자에게 당첨 우선권을 주기 위해 1년 이상 거주 요건을 두고 있다. 해당 지역 거주자라도 1년 이상 요건에 맞지 않으면 다른 지역 청약자로 자격이 밀린다. 해당 지역에서 미달해야 청약할 수 있어 웬만한 지역에선 당첨되기 어렵다. 특히 문제는 해외 체류다. 국토부는 장기 해외 체류를 거주 요건 위반으로 보면서도 ‘장기’의 기준을 모호하게 뒀다. 지난해 7월 민원 답변에선 “1년 미만 범위에서 수개월 단위로 수시로 업무 관련으로 해외와 국내를 출입국 하는 것은 장기 해외 체류에 해당하지 않는다고 볼 수 있을 것이다”고 했다.

국토부는 지난해 12월 관련 법령을 개정해 해외 장기 체류의 기준을 못 박았다. 30일 이상을 장기 체류로 명시하고 당첨자는 해외출입국 증명서류를 의무적으로 제출하도록 했다. 국토부는 주민등록법 규정을 따랐다고 설명했다. 주민등록법에는 30일 이상 거주할 경우 주민등록을 하게 돼 있다.

해외 체류 기간이 30일 이상이라고 모두 장기 해외 체류에 해당하지는 않는다. 국토부는 “해외에서 30일 이상 동일한 장소에서 체류하면 해당 기간 국내에 거주한 것으로 보지 않는다”고 밝혔다.

30일 이상이더라도 여행 등으로 장소를 바꾸면 괜찮다는 뜻이다. 앞선 박씨의 사례처럼 회사의 업무 등으로 같은 곳에서 한 달 이상 머물면 안 된다. 요즘 인기를 끌고 있는 해외 한 달 살기도 마찬가지다. 30일 미만씩 여러 곳을 다니며 한 달 이상 여행하는 것은 상관없지만 한 곳에서 30일 이상 머물면 거주 요건을 어기게 된다. 30일 이상 해외 체류자는 외국 거주 기간에 대한 소명을 해야 한다. 거주 요건 충족 여부는 사업 주체가 판단한다.

해외에서 장기간 체류하고 있으면서 해당 지역 1순위로 당첨되면 형사처벌까지 받을 수 있다. 국토부는 “국내에 거주하지 않고 해외에 장기간 체류하고 있는 상태에서 당해 지역 1순위로 청약당첨되는 것은 부정당첨자에 해당하고 주택법 위반으로 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다”고 밝혔다.

청약 대기자들은 불만을 토로하고 있다. 40대 회사원 박모 씨는 “해외에 살기 위해서가 아니라 업무상 어쩔 수 없이 또는 여행 목적으로 30일 이상 간 것을 거주 요건 위반이라고 하는 것은 현실에 맞지 않는다”고 반발했다.

강화된 청약 자격의 또 다른 함정은 청약가점제 부모 점수다. 지난해 9·13대책에 따라 주택을 소유한 부모는 같은 세대라 하더라도 부양가족 수에서 빠진다. 부양가족 점수는 한 명 당 5점이어서 가점제(84점 만점)에서 차지하는 비중이 크다. 부모 중 한 명이 주택을 갖고 있어도 두 명 모두 부양가족 수에서 빠진다. 10점이 줄어드는 것이다.

분양권·입주권 있는 부모는 부양가족 제외

부모의 주택 소유 여부를 확인할 때 꼼꼼하게 봐야 한다. 실제 주택 외에 분양권·입주권도 포함되면서 주택 소유 기준이 까다로워졌다. 정부는 지난해 9·13대책 때 주택 청약과 대출 규제에서 분양권 등도 주택으로 간주하기로 했다. 다만 경과 규정을 둬서 이번에 바뀐 제도가 시행된 지난해 12월 11일 이후 계약한 분양권·입주권부터 주택으로 본다.

그런데 입주권은 그 이전부터 갖고 있더라도 청약자격을 위반할 수 있다. 주택 간주 여부 때문이 아니라 1순위 자격 제한에 걸릴 수 있다. 투기과열지구에서 당첨된 후 5년 이내에는 1순위 청약을 할 수 없다. 신규 분양 아파트 청약 당첨만이 아니라 조합원으로 재개발·재건축 아파트 입주권을 받는 것도 주택 당첨으로 법령에 명시돼 있다. 당첨일 기준은 관리처분인가 일이다.

무주택 기간 등을 계산할 때 헷갈리는 게 있다. 주택 매매에서 잔금 지급일이나 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 취득일이다. 청약에선 주택 소유·처분이나 무주택 기간을 산정할 때 등기 접수일을 기준으로 한다. 등기부등본에 잔금 지급 일이 나오지 않기 때문이다. 분양대행사 미드미디앤씨 이월무 대표는 “청약제도가 복잡해지면 부적격 함정에 걸릴 가능성이 커졌다”라며 “청약 계획을 세울 때 자격 확인이 우선”이라고 말했다.