민간택지 분양가 상한제 대상 물량… 가격 저렴하지만 전매제한 10년 부담

▎시세보다 저렴한 ‘로또 분양’을 잡기 위한 청약경쟁이 치열하다. 사진은 최근 평균 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 강남구 대치동 르엘대치와 서초구 잠원동 르엘신반포센트럴 견본주택. / 사진:연합뉴스

고대 이집트인들이 만들었다고 알려졌고 서양에 익숙한 사탕 과자인 마시멜로. 달콤한 유혹의 대명사로 1960년 아이의 자기 통제력과 절제력을 미래의 성공과 연결짓는 실험에 쓰였다. 당장 눈앞의 마시멜로 하나를 먹기보다 한동안 참았다가 두 개의 마시멜로를 받은 아이가 나중에 사회적으로 성공했다는 얘기다.

주택시장에 ‘마시멜로’가 쏟아진다. 주변 시세보다 훨씬 저렴해 억대의 시세차익을 기대할 수 있는 ‘로또 분양’이다. 지난 11월 8일부터 서울 27개 동에서 민간택지 분양가 상한제가 시행되면서 마시멜로의 유혹이 더욱 강해졌다. 주택 수요자는 두 가지의 마시멜로를 두고 저울질하고 있다. 시세보다 저렴한 ‘HUG(주택도시보증공사) 마시멜로’와 HUG 규제 가격보다 더 내려갈 것으로 예상하는 ‘상한제 마시멜로’다.

상한제 마시멜로가 내년 5월부터 본격적으로 나온다. 서울시 자료를 통해 집계한 결과 관리처분계획(분양계획) 인가를 받고 분양을 앞둔 재건축·재개발 단지가 9만여 가구다. 조합원 몫과 임대주택을 제외한 일반분양분이 2만 가구다. 이 중 상한제 지역 물량이 31곳 각각 5만3000가구, 1만3000가구다. 이 중 일반분양분 기준으로 7개 단지 6200여 가구가 내년 4월까지 분양할 수 있을 것으로 집계됐다. 나머지 24곳 6800여 가구는 4월까지 분양이 어렵다. 상한제 단지다. 반포주공단지 1,2,4주구 등이다. HUG 마시멜로가 1만3000여 가구, 상한제 마시멜로가 6800여 가구다.

6800여 가구 내년 4월 이후 분양

상한제 분양가가 비교 대상인 주변 새 아파트 시세와 비교하면 반값 이하로 예상된다. 시세보다 20~40% 저렴한 HUG 분양가보다 10~20% 더 낮을 것으로 추정된다. 관건은 참을성이다. 상한제 단지에 역대 최강의 전매제한이 적용되기 때문이다. HUG 규제 단지의 전매제한 기간이 3년으로 입주 때까지다. 상한제 단지는 10년으로 예상된다.

정부는 상한제 ‘로또 분양’의 청약과열을 막기 위해 민간택지 상한제 전매제한 기간을 3~4년에서 5~10년으로 크게 늘렸다. 이전엔 분양가가 주변 시세의 70% 미만일 때 4년이었는데 이제는 80% 미만이면 10년이다. 앞서 이명박 정부의 보금자리주택 전매제한 기간도 최장 10년이었지만 이때도 주변 시세 대비 비율이 70% 미만이었다. 70~80%이면 7년이었다.

새 아파트 시세가 3.3㎡당 8000만원까지 나가는 서초구 반포동을 보면 전용 84㎡의 예상 시세차익이 HUG 규제 단지 10억원, 상한제 단지 13억원이다. 전매제한 기간이 3년과 10년. 7년을 더 기다리면 3억원을 이미 확보하는 셈이다. 전매제한 10년으로 분양한 반값 아파트인 강남 보금자리주택은 10년 기다림을 톡톡히 보상했다. 2009년 전용 84㎡가 3.3㎡당 1150만원인 4억원에 분양했다. 그해 서울 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 1800만원 선이었고 보금자리주택이 나온 강남구와 서초구가 2700만~2900만원이었다. 강남에서 가장 비싼 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 시세가 3.3㎡당 3800만원인 13억원대였다.

10년이 지난 현재, 보금자리주택 거래가격이 10억~11억원 대로 160%의 상승률을 나타냈다. 최고 실거래가가 12억5000만원이다. 이 기간 해당 지역 아파트값 상승률의 10배다. 10년을 기다리지 못하고 그 전에 팔았다면 이만한 수익률을 내지 못한다. 2010년대 초·중반까지 서울 집값이 주춤했기 때문이다.

장기 보유가 실제 손에 들어오는 차익에서도 유리하다. 양도세 감면 효과가 크기 때문이다. 1주택자라도 매도 가격이 9억원 초과이면 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 3년 이상 보유하고 팔면 장기보유특별공제 혜택이 있다. 전매제한 10년은 입주 후 보유 기간이 7년이어서 장기보유특별공제 56%를 적용받는다. 김종필 세무사는 “강남 아파트는 9억원이 넘을 것이어서 양도세 고민을 해야 한다”며 “장기보유특별공제 혜택이 의외로 크다”고 말했다. 마시멜로 실험 결과처럼 인내의 대가인 상한제 마시멜로가 훨씬 낫다고 볼 수 있다.

과거 10년 급등했지만 앞으론 불확실

하지만 변수가 있다. 앞으로 3년보다 10년 뒤 주택시장이 더 안갯속이다. 앞으로 10년 사이에 주택시장을 위협하는 인구 감소와 고령화 등이 기다리고 있다. 그 사이 주택보급률도 올라갈 것이다. 집값이 계속 오르더라도 앞으로 10년간 상승률이 경제 성장률 둔화, 주택보급률 상승 등으로 지금까지보다 내려갈 것이다. 여기다 상한제 단지가 실제로 언제 나올지, 실제 분양가가 얼마가 될지 정해진 게 없다. 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지가 사업을 포기할 수 없어도 정부 정책과 시장 동향을 지켜보며 분양 시기를 미룰 수 있다.

이렇게 보면 전매제한 기간이 짧은 HUG 규제 단지가 안정적이다. 상한제 단지가 나오기 전 HUG 규제 단지에 주택 수요자가 몰리는 것도 이런 이유다. 상한제 지역 지정 후 상한제 지역에 분양한 강남구 대치동 르엘대치와 서초구 반포동 르엘신반포센트럴 166가구 모집에 1만7000여명이 몰려 평균 106대 1의 경쟁률을 나타냈다.

그런데 한가지 숨은 변수가 있다. 상한제 단지의 불확실성을 상쇄할 ‘운’이다. 과거처럼 10년 이전에 전매제한이 완화돼 풀릴 수 있다. 보금자리주택 전매제한 기간도 당초 10년에서 나중엔 6년까지 줄었다. HUG 규제 단지의 전매제한 기간이 3년이지만 실제론 5년으로 봐야 한다. 입주 후 2년 이내에 팔면 양도세 비과세 혜택이 아예 없어 남는 게 별로 없다. 전매제한 완화를 고려하면 상한제 단지의 전매제한 기간이 HUG 규제 단지보다 아주 긴 것은 아니다. 어느 단지든 당첨 가능한 청약가점 고점자를 중심으로 주택 수요자의 고민이 깊어지고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “어느 단지든 당첨 가능성이 큰 청약가점 고점자를 중심으로 두 개의 떡을 들고 고민하는 모양새”라며 “예상 시세차익만 따지지 말고 실수요 입장에서 여러 생활환경을 고려해 판단해야 한다”고 말했다.

- 안장원 중앙일보 기자 ahnjw@joongang.co.kr