품귀현상 조짐에 몸값 치솟는 꼬마 빌딩… 세금 낮아 임대·차익·상속·증여로 각광

▎서울 남산 주변 빌딩숲 / 사진:연합뉴스

코로나19 사태는 상업용 부동산 투자·임대 시장에 많은 영향을 미쳤다. 투자 영역이 좀 더 분명해졌다고 이야기하는 것이 맞겠다. 코로나19 사태가 장기화되자 비교적 안정 자산으로 분류되는 건축물 연면적 3300㎡(1000평) 이하의 꼬마 빌딩에 대한 투자가 빠르게 증가하고 있다.

서울 명동·이태원 등 자산가들이 관심 가졌던 전통적 투자 상권은 최근 높은 공실률로 임대·투자 수익이 하락하고 있다. 반대급부로 성수동 등 비교적 저평가돼 있던 유망 상권의 인기가 높아지며 매물품귀 현상에 가격이 치솟고 있다.

우리나라 1·2세대 자산가들은 부동산 투자 중 아파트 등 주거시설에 대한 투자 비중이 압도적으로 많았다. 아파트의 자산가치 상승이 빠르게 이루어졌기 때문이다. 하지만 이런 투자 방식을 변화시킨 것은 정부의 주택 규제 강화 정책이다. 다주택자를 대상으로 대출을 규제하고 세금을 부과하는 등의 정책으로 주택 투자에 대한 매력을 반감시키고 있다.

이런 가운데 틈새시장 중 하나로 주목 받은 것이 꼬마 빌딩이다. 투자 규제가 없는 것은 아니지만 상대적으로 덜한 데다, 1%의 저금리 기조 또한 꼬마 빌딩 투자시장으로 진입하는 가교 역할을 하고 있다. 한국부동산원이 발표하는 부동산 투자지표 중 임대수익을 나타내는 소득수익률(중대형 매장 기준)을 살펴본 결과 2020년을 기준으로 도심권역(3.1%), 신촌마포권역(3.0%), 강남권역(2.7%), 기타권역(3.0%) 등으로 예금 금리보다 평균 200bp(1bp=0.01%포인트) 이상의 스프레드를 나타내고 있다. 꼬마 빌딩의 임대수익률이 과거보다는 하락한 수준이지만 그래도 요즘 바닥을 기는 예금 금리보다 높게 형성되고 있음을 보여주는 것이다. 자산가들이라면 당연히 꼬마 빌딩에 투자하지 않겠는가?

고시가격 기준으로 과세해 세금 상대적 낮아

이와 더불어 최근에는 30~40대 중 현금 여력이 있는 이들이 꼬마 빌딩 투자에 나서고 있다. 영혼까지 끌어 주택에 투자하느니 최대 80%까지 대출이 가능한 꼬마 빌딩을 매입해 레버리지 효과를 기대하겠다는 심리가 작용한 것이다. 특히 정부가 주택 규제 정책을 강화할 때마다 30~40대의 투자 비중은 점진적으로 증가하고 있다.

이러한 젊은 층의 투자 유형은 비교적 저평가된 자산을 매입해 리모델링, 임차인 변경 등을 통해 부가가치를 창출하는 밸류애드 전략을 꾀하고 있다. 게다가 부동산 컨설팅업체를 통해 제안을 받기보다는 스스로 시장 동향을 분석하고 나름대로 전략을 세우는 등 손수 발품을 팔며 실행하고 있다.

이와 달리 전통 투자자인 1·2세대는 자녀에게 증여할 목적으로 투자하는 경향이 크다. 매달 안정적인 임대수익은 물론 매각차익 또한 기대할 수 있고, 증여세가 비교적 낮기 때문이다. 국세청의 과세 기준은 상속 개시와 증여 당시의 시가에 따르게 돼 있다. 그런데 꼬마 빌딩은 개별적 특성이 강해 시가 평가가 아닌 국세청의 고시 가격에 기초해 산정됐다. 쉽게 말하면 꼬마 빌딩은 상속과 증여에 대해 실제 가격이 아닌, 공시가격으로 세금이 산출됐던 것이다. 이로 인해 꼬마빌딩을 편법 증여의 한 수단으로 활용하고 있다.

이 때문에 국세청은 최근 이런 편법과 불공정한 관행을 개선하고 과세 형평성을 제고할 목적으로 감정평가를 통해 부동산 가치에 합리적 수준에 해당하는 세금을 부과하겠다는 방침을 발표했다. 하지만 부과 대상이 고가의 상속과 증여에 해당하다 보니 비교적 낮은 금액의 꼬마 빌딩은 이 규제 또한 피해갈 수 있을지 모른다는 인식이 부동산시장에선 지배적이다.

장단점을 모두 가진 꼬마 빌딩을 투자 할 때는 어떠한 원칙이 필요한가? 첫 번째로 우수한 매물을 선별하는 날카로운 시선이 필요하다. 대부분의 꼬마 빌딩 거래는 부동산 중개업체를 통하는 것이 관례다. 투자자는 부동산 거래신고 등 지식이 부족하다 보니 중개수수료를 지급하더라도 중개업체를 통해 거래하게 되는 것이다. 전문업체를 통하는 만큼 위험이 없을 것이라는 믿음도 있다.

그러나 우수한 매물은 단지 높은 임대 수익과 투자 수익이 아닌 체납 등이 존재하는지, 불법건축물로 인해 이행강제금이 부과되고 있지 않은지, 단기임대는 아닌지 여부다. 또 위락시설로 인해 매수 후 투자자에게 과태료 등이 부과되지 않는지도 파악해야 한다. 체납 등은 중개인을 통해 확인할 수 있지만 나머지 부분은 건축물 대장 발급, 현장 실사 등을 통해서만 확인할 수 있다.

두 번째로 부동산 본연의 특성을 파악하는 것이 중요하다. 부동산은 입지가치·희소가치·수익가치·미래가치가 현재 시점은 물론 중장기적 투자관점의 가치를 산정하는 기준이 된다. 쉽게 얘기해 상권이 안정적이며 확장가능성이 있는지를 파악해야 한다는 것이다. 최근에는 꼬마 빌딩을 매입하려는 과열 경쟁으로 인해 품귀현상이 일어나다 보니 희소가치가 높아지고 있다. 수익가치는 매월 안정적인 임대수익이 창출되는지를 보는 것이고 미래가치는 매각 시점에 시세차익을 기대하는 것이다.

중개업체 의존하지 말고 스스로 위험요인 파악해야

위의 네 가지를 충족하는 꼬마 빌딩이 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만 도심지 유망 상권에는 거래가 완료된 매물이 대부분이다. 반복 거래를 기대할 수 있겠지만 매도자 또한 미래가치를 생각하다 보니 가격이 계속 상승하고 있다.

마지막으로 투자에 대한 모든 책임은 전적으로 투자자에게 있다는 것이다. 요즘 워낙 많은 정보들이 노출돼 있어 조금만 발품을 팔면 거짓된 정보, 과대광고 등을 사전에 예방할 수 있다. 30~40대 젊은 투자자들은 정보를 찾아보고 분석하는 등의 노력을 통해 그러한 위험요인을 회피하고 있다.

꼬마 빌딩 매수로 인한 손실은 정신적 고통, 경제적 손실은 물론 최악의 경우 투자 실패로 이어질 수 있다. 부동산 매입에 대한 정답은 실사에 달려있다고 강조하고 싶다. 즉 현장 조사가 투자의 성공을 좌우한다는 이야기다. 투자자가 노력한 척도는 지금 당장은 아니어도 분명 눈에 나타나게 돼있다. 부동산은 전자제품과는 다르다. 투자의 실패로 발생하는 모든 것은 그 누구도 아닌 투자자가 짊어져야 하는 것을 절대로 간과해서는 안 된다.

※ 필자는 상업용부동산 관리 서비스 기업인 백경비엠에스의 컨설팅 팀장이다. 부동산학 박사과정을 수료하고 미국부동산자산관리사(CPM)와 미국상업용부동산중개자문(SIOR) 자격을 갖고 있다. 정부 공공기관을 대상으로 부동산 컨설팅을 수행하고 행복건축학교에서 예비건축주 강의를 하고 있다.