▎삼성이 전략적으로 투자하고 있는 청담동 3번지, 서초동 1357번지, 한남동 739번지(좌측부터) 일대 모습. / 사진:네이버 제공

서울 강남의 부촌인 압구정동 현대아파트. 1976년 분양 당시 현대아파트의 3.3㎡ 당 분양가는 44만원이었다. 당시 현대아파트를 분양받았다면 최소 30배 이상의 시세차익을 누릴 수 있었다. 1980년대만 해도 1기 신도시 일부와 현대아파트 시세는 큰 차이가 나지 않았다. 하지만 지금은 큰 차이가 난다. 이처럼 부동산 투자에서 지역 선택은 최우선적으로 고려할 요소다. 상가·주택 등 모든 부동산 가격은 교통과 교육·상권 등의 입지 조건에 따라 천차만별이다. 빌딩과 같은 상업용 부동산은 입지가 가격 변동에 미치는 영향력은 더 크다.

좋은 입지란 무엇일까. 물론 따져볼 요소가 한두 가지가 아니다. 역세권, 특히 환승역이 인접해 있는지, 접근이 용이한지, 소비자들이 돈을 쓰러 오는 곳인지, 인근에 상업·공용시설은 무엇이 있는지, 앞으로 개발 가능성이 있는지, 토지 용도는 무엇인지, 부촌인지, 유흥가가 있는지, 학교에서 가까운지, 성장 가능성이 있는지…. 정보와 경험, 감각이 부족한 개인 투자자가 이런 모든 요소를 감안해 좋은 입지를 찾는 건 쉽지 않다. 자칫 빌딩에 잘못 투자했다가는 돈을 벌기는 커녕, 나쁜 공인중개사나 매도인에게 속아 폭탄을 떠안을 수도 있다.

거래비용을 줄이면서 성장 가능성이 있는 매물을 고르는 적절한 판단 기준이나 척도는 없을까. 다양한 지표가 존재하지만, 대기업과 재벌 일가의 빌딩 투자 현황도 지표 중 하나가 될 수 있다. 아무리 ‘깡통주’라고 해도 매수세가 몰리고, 대기업의 손을 타기 시작하면 가격은 오르게 마련. 빌딩 투자 역시 막강한 재력을 갖춘 재벌가의 움직임이 인근 시세는 물론 시장 전체의 방향을 좌우하기도 한다.

조사 대상 재벌 빌딩 50%가 강남 3구에 몰려

개인이 재벌가의 투자를 무작정 좇는다고 돈을 벌 수 있는 건 아니다. 다만, 불확실한 경제 여건 속에 대기업·재벌가가 어느 지역에 얼마만큼 투자했는지를 살펴보는 것은 중요한 참고 자료가 될 수 있다. 본지는 대기업과 재벌가가 서울 시내에 보유한 빌딩 현황을 정밀 분석했다. 조사 대상은 삼성·현대차·SK·LG·GS·롯데·CJ·한화·한진·신세계·두산·교보생명·금호·효성·현대그룹 등 15개 대기업집단이다. 이들 법인은 물론 오너 일가 명의 소유 현황까지 분석했다. 이들이 서울 시내에 보유한 빌딩은 약 400개 안팎으로 추정된다. 이 가운데 약 200개 빌딩 명단을 확보해 재벌 빌딩 밀집지역과 투자 목적, 소유자 등을 분석했다.

대기업이나 재벌이 소유한 빌딩은 강남권에 집중돼 있다. 본지가 입수한 198개 재벌 빌딩 중 무려 100개(50.51%)가 강남·서초·송파구 등 이른바 ‘강남 3구’에 몰려 있었다. 이들의 빌딩 투자를 한 줄로 요약하면 임대 수익을 토대로 지가 상승을 추구하는 일종의 가치투자 성격이 짙다.

지역별로 투자가 많은 곳은 청담·신사동(도산대로), 삼성·대치동(코엑스·테헤란로), 역삼·서초동(뱅뱅사거리) 순이다. 청담·신사동은 명품과 고급 화장품, 의류·잡화 매장이 입점한 상가 빌딩과 일반 사무용 빌딩 등 투자가 폭 넓게 이뤄지고 있다. 삼성·역삼동은 사무실 임대 빌딩이 주를 이뤘고, 역삼·서초동은 사무실 빌딩과 더불어 오피스텔 빌딩 투자가 많았다. 행정구역을 기준으로 보면 청담동이 34개로 가장 많았고, 삼성·신사·서초·역삼·대치·방배동 순으로 많았다.

청담·신사동 지역은 삼성그룹과 신세계그룹이 양분하고 있다. 청담사거리와 학동사거리 사이 북쪽은 신세계가, 남쪽은 삼성이 많은 빌딩을 매입했다. 다른 대기업도 상업용 빌딩을 적극적으로 매입해 자사 브랜드를 입점시키는 등 임대 사업에 나서고 있다. 신격호 롯데그룹 회장의 장녀 신영자 롯데쇼핑 사장의 경우 자신이 운영하는 에스앤에스인터내셔널 명의로 지난 2013년 도산공원 앞 신사동 651-1번지 빌딩을 매입했다. 매입가는 175억원으로, 최근 5년 새 시세가 2배 가까이 뛰었다. 이곳에는 현재 화장품 브랜드 SK-ll가 들어섰다. 이곳에서 불과 50m 밖에 떨어지지 않은 신사동 650-7번지 빌딩은 장성윤 롯데호텔 상무, 장재영 비엔에프통상 대표, 장정안씨 등 신 사장의 3남매와 유니엘이 공동 보유 중이다. 유니엘은 전단지 등 인쇄물을 제작하는 롯데그룹 계열사로 장재영 비엔에프통상 대표 소유의 법인이다. 이 빌딩에는 현재 비엔에프통상이 유통하는 폴스미스가 입점했다.

삼성·신세계그룹, 청담·신사동 빌딩 적극 매입

CJ의 경우 이재현 회장의 장녀 경후씨와 장남 선호씨가 본인들의 명의로 신사동 가로수길 대로변의 지상 5층 규모의 빌딩을 2010년에 사들였다. 지번은 신사동 532-11번지. 경후·선호 남매는 이 빌딩을 지난 2012년 대대적으로 리모델링해서, 현재는 의류 매장에 임대를 준 상태다. 매입 당시 가격은 100억원 안팎, 현재 시세는 200억원가량에 이를 것으로 추정된다.

허진수 GS칼텍스 부회장은 청담동 1-12번지에 3층 규모의 주택과 빌딩이 혼재된 부지를 소유하고 있으며, 이를 현재 카페 등에 임대를 준 상태다. 최근 경영 일선에 복귀한 구자홍 LS니꼬동제련 회장의 경우 그의 장녀 구진희 채원컨설팅 대표의 공동 명의로 신사동 도산공원 인근에 단독주택을 개조한 3층 규모의 건물(신사동 647-24)을 보유하고 있다. 구자학 아워홈 회장의 장녀 미현씨, 차녀 명진씨, 삼녀 지은씨, 장남 본성씨 등은 공동 명의로 청담역 인근의 5층 규모의 빌딩(청담동 31-11)을 갖고 있다. 효성은 법인 명의로 청담동의 노른자위로 불리는 압구정로 60길에 10층 규모의 대형 빌딩(청담동 79)을 사들여 종합 명품숍으로 운영 중이다.

최태원 SK그룹 회장의 여동생인 최기원 행복나눔재단이사장은 76억원에 청담동 JYP빌딩을 사들였다. 대지면적 329.5㎡, 연면적 1039.3㎡ 규모의 지하 1층 지상 5층 건물이다. 이 빌딩을 사옥으로 사용 중인 JYP엔터테인먼트는 최기원 이사장에게 빌딩을 넘기는 동시에 보증금 10억원, 월세 2500만원을 내고 3년간 빌딩을 사용하는 임대차계약을 했다. 당시 최 이사장은 매입가 76억원 중 60억원을 우리은행에서 대출받은 것으로 알려졌다.

강남권에서 두 번째로 투자가 활발한 삼성·대치동 일대의 경우는 사무실 임대 수요가 많다 보니, 청담·신사보다는 대형 빌딩이 많이 들어섰다. 특히 현대차그룹의 한국전력 부지 매입과 그에 따른 개발 이슈로 어느 빌딩이 후광 효과를 누릴 것인가도 관심사다. 우선 가장 수혜가 기대되는 곳은 한진이다. 부동산 관리 전문 자회사인 정석기업이 삼성동 168-23번지 빌딩을 보유하고 있는데, 이 빌딩은 한국전력 부지와 거리가 불과 100m 안팎에 불과하다. 지난해 현대차그룹의 부지 인수가 결정된 이후, 한국전력 땅 시세는 약 30%, 인근 시세는 10% 이상 올랐다는 것이 업계 관계자들의 설명이다. 현재 로엔엔터테인먼트 등이 입주해 일반 사무용도로 사용한다.

삼성동 한전부지 개발 후광 효과 기대감 커져

▎효성이 지난 2009년 팔래스 호텔 소유의 반포동 부지를 사들여 지하 5층, 지상 20층 규모로 신축한 효성반포빌딩. / 사진:네이버 제공

대치동 휘문고등학교 인근에 폴크스바겐 매장이 입점한 대치동 949-3·4·5·6·7번지 등 삼성역 인근에 여러 필지를 소유한 효성도 인근 개발 효과를 톡톡히 누린 것으로 보인다. 교보생명의 경우 자회사 생보부동산신탁을 통해 삼성동 161-12번지에 지상 4층 규모의 오피스텔 빌딩을 보유하고 있어 수혜가 예상된다. 현대차 삼성동 부지와 불과 20m 정도 밖에 떨어지지 않은 빌딩이다. 아울러 정의선 현대·기아차 부회장이 보유한 삼성동 경기고등학교 후문의 주택(삼성동 62-8) 시세도 긍정적인 영향을 받을 것으로 보인다.

역삼·서초동의 경우 뱅뱅사거리를 중심으로 삼성생명과 한화손해보험 등 보험회사들이 오피스텔 등에 투자해 임대 수익을 올리고 있다. 이 지역은 언덕 지형인데다 시장·빌라 등이 많아 그 동안 난개발 지역으로 꼽혀 시세가 인근보다 저렴했다. 그러나 최근 2~3년 새 양재역 사거리가 대규모로 개발되는 등 시세 상승이 기대된다는 것이 인근 공인중개사들의 예상이다.

이 밖에 SK텔레콤의 빌딩 투자도 눈에 들어온다. SK텔레콤은 지난 2011년 경매로 나온 송파동 94-10번지 부지 빌딩을 2013년 12월 12일 사들여 이를 헐고 석촌·송파전송국사 건물을 신축, 지난 3월 말부터 사용하고 있다. 그런데 잠실여고 중심의 송파동 100번지 일대가 지난 2013년 주택재건축 지역으로 지정되면서 인근 지대 시세가 껑충 뛰었다. SK텔레콤도 덕분에 지대 상승의 수혜를 누릴 것으로 보인다. SK텔레콤은 또 지난 2012년 11월 16일 일명실업이라는 중소기업이 입주해 있는 역삼동 780-46번지 빌딩도 사들였다. 이 일대는 지은 지 30년 가까이 된 빌라들이 모인 곳으로 수년 전부터 재개발 논의가 오가던 지역이다.

강남 3구 부동산 투자에서 현대자동차그룹이 빠지면 섭섭하다. 현대차그룹은 강남 3구에서만 양재동 본사 사옥을 비롯해 압구정동, 잠원동 등 1조6380억원에 달하는 토지와 빌딩을 보유하고 있다. 강남 3구 부동산 보유 자산을 기준으로 삼성·롯데·신세계그룹에 이어 재계 4위에 해당하는 수치다.

다만, 현대차그룹은 빌딩 지도가 다른 그룹 대비 넓게 퍼진 게 특징이다. 우선 현대건설·현대엔지니어링 등 다수의 계열사와 범현대 계열로 불리는 현대중공업 등이 입주한 종로구 율곡로 현대계동사옥. 2011년 현대차그룹이 채권단 관리를 받게 된 현대그룹으로부터 현대건설과 현대엔지니어링을 인수하면서 빌딩도 넘겨받았다. 1983년 각각 지하 3층과 지상 14층짜리 본관, 지상 8층 별관이 ‘ㄴ’자 형태로 지어진 이후 18년간 옛 현대그룹 본사로 사용된 유서 깊은 빌딩이다. 특히 옛 현대그룹의 모태격인 현대건설이 이곳에서 30년간 자리하고 있다. 별관은 현대차그룹 산하 현대건설 소유지만, 본관은 현재 현대차와 범 현대가의 일원인 현대중공업이 2개 층을 쓰고 있다.

이와 별도로 현대차그룹 본사는 양재동에 있다. 주요 계열사인 현대자동차와 기아자동차 등 5개 계열사가 입주해 있다. 현대차그룹이 한국전력 부지를 인수하자 양재 사옥이 그룹 전체의 연구·개발(R&D) 중심 빌딩으로 전환할 수 있다는 전망도 나온다. 현재 현대차그룹의 R&D 중심부는 남양연구소다. 그러나 서울에서 1시간 거리인 경기도 화성시에 있다는 점이 약점이다.

현대차그룹의 금융 계열사인 현대카드 등은 여의도·영등포·한남동 등에 빌딩을 보유 중이다. 2012년에는 옛 신한국당 당사였던 아시아원빌딩을 925억원에 사들였다. 용산구 한남동 삼성그룹 미술관 ‘리움(Leeum)’이 위치한 지역 맞은편 구(舊) 피사빌딩 건물도 매입한 바 있다. 7층짜리 근린생활시설이다. 최근엔 도산공원 인근에 위치한 강남구 신사동 645-22 소재 2층 건물을 13억원에 사들였다.

대기업과 재벌들은 강남 빌딩 투자에 관심이 크지만, 그렇다고 강북 지역에 관심이 없는 건 아니다. 주요 대기업 본사가 주로 강북에 몰려있어 오너 일가의 자택도 한남동이나 이태원동, 성북동에 자리 잡은 경우가 많다. 이명희 신세계그룹 회장은 지난해 서울 용산구 한남동 733-61번지 외 2필지에 연면적 2561㎡ 규모 단독주택 건축허가를 받았다. 정용진 신세계그룹 부회장과 정유경 신세계인터내셔날 부사장도 한남동 733-29번지 외 4개 필지에 연면적 2168㎡ 규모의 단독주택을 신축 중이다.

오너 주택은 이태원·성북동·한남동

GS그룹 오너 일가도 한남동에 관심이 많다. 특히 구본무 LG그룹 회장의 여동생 구훤미 여사는 서울시 용산구 한남동 263-16 주택 건물을 소유하고 있으며, 이외에도 한남동 32-23 재건축 부지와 한남동 743-31 재건축 부지를 김 에드워드 등과 공동으로 소유하고 있다. 이 밖에도 북촌떡볶이가 입주한 서울시 종로구 계동 76번지 건물도 구훤미 여사 소유다.

북악스카이웨이 길목에 위치한 성북동 330번지에는 최고급 주택단지가 모인 교보단지가 자리 잡고 있다. 이곳에는 신창재 교보생명 회장, 신문재 전 교보문고 대표, 정몽근 현대백화점 명예회장 등이 거주한다. 교보생명이 330번지 일대 땅을 보유하고 있어 교보주택단지라는 별명이 붙었다.

이태원동에는 이건희 삼성전자 회장, 구본무 LG그룹 회장, 신춘호 농심그룹 회장, 구자학 아워홈 회장, 임창욱 대상그룹 회장 등의 주택이 있다. 30여개국 대사관·영사관이 자리한 이태원동은 경비가 삼엄해 재벌들이 선호하는 지역이다.

한편 일부 대그룹 산하 자회사는 본업보다 부동산 투자 비중이 커서 눈총을 받기도 한다. 예를 들어 종로구 서린동에 본사가 위치한 SK그룹은 SK케미칼을 통해 SK D&D라는 손자회사를 거느리고 있다. SK D&D는 부동산 개발 매출이 증가하며 급성장한 기업이다. 약 1700억원인 지난해 매출 중 90% 이상이 부동산 개발 사업에서 나왔다. 최근 신재생에너지 사업 매출이 증가하고 있지만 부동산 투자로 성장한 회사라는 점은 부정하기 어렵다.